Как законно увеличить количество комнат в квартире? Почему нельзя объединять кухню и спальню? Можно ли изменить планировку долевой или ипотечной квартиры? Как узаконить уже сделанный ремонт? Что делать, если вам отказывают в разрешении на ремонт? Отвечаем на вопросы в пошаговой инструкции о способах согласования перепланировки.
Что такое перепланировка
По статье 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка — это изменения конфигураций жилого помещения, которые необходимо внести в техпаспорт. Техпаспорт в свою очередь должен соответствовать строительным, санитарным и техническим нормам и правилам.
Перепланировкой считается изменение положения стен и проемов. Если вы устанавливаете, заменяете и переносите инженерные сети, электрическое и другое оборудование — это уже переустройство, которое тоже нужно заносить в технический паспорт. К переустройству относится, например, перенос батареи или замена газовой плиты на электрическую.
Что можно и нельзя изменять в квартире
Нельзя:
- нарушать эксплуатацию дома — например, работу вентиляционных каналов;
- объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату;
- располагать туалет и ванную над кухней или жилой комнатой соседей снизу;
- располагать кухню над нижней комнатой соседней или под санузлом
- верхних соседей;
- убирать или менять несущие конструкции дома — например, делать проемы
- в колоннах, стенах-пилонах;
- перемещать батареи на веранды, балконы, лоджии;
- перестраивать чердаки, подвалы и другие общедомовые техпомещения;
- менять фасады с культурно-исторической ценностью.
Можно и не требует согласования:
- делать косметический ремонт;
- устанавливать встроенную мебель, самораздвижные или крутящиеся двери,
- витрины, наружные техсредства — антенны, кондиционеры;
- заменять инженерное оборудование, напольное покрытие, столярные элементы фасада;
- переустанавливать электроплиту на кухне, сантехнику без изменения габаритов санузла и кухни.
По факту можно делать в квартире все, что не запрещено.
Разрешено, но требуется согласование проекта перепланировки квартиры — ремонт, затрагивающий несущие и общедомовые инженерные системы:
- менять устройство полов;
- изменять фасад многоквартирного дома;
- переносить ванные комнат и туалеты;
- строить гардеробную;
- увеличивать количество комнат за счет новых перегородок;
- объединять кухню, ванную или туалет с коридором и другое.
Если вы решили делать ремонт с согласованием перепланировки, вам потребуется подготовить документы.
Какие нужны документы, чтобы согласовать перепланировку квартиры
- Оригинал и копия паспорта заявителя — собственника жилья или доверенного представителя;
- если документы подает не собственник, нужно подтверждение права действовать от лица собственника — заверенная нотариусом доверенность;
- оригиналы или заверенные нотариусом копии документов права собственности — свидетельство о праве владения квартирой, о приватизации, о наследовании, договор купли-продажи с юридическим освидетельствованием, дарственная, судебное решение о признании прав владения, мировое соглашение и так далее;
- для строящихся зданий — документы замещающие право собственности, например договор долевого участия;
- технический паспорт квартиры — его можно получить в БТИ;
- заявление на согласование перепланировок жилых помещений или переустройство;
- проектная документация;
- письменное согласие на изменения с подписью всех собственников жилья или их представителей и зарегистрированных по адресу;
- разрешение на изменения от органа, передавшего жилье в пользование по договору социального найма;
- разрешение банка, если квартира приобретена по ипотеке;
- протокол собрания жильцов дома с подписями согласия, если перепланировка затрагиваем общедомомвую собственность;
- разрешение от сотрудников охраны памятников истории, культуры и архитектуры, если квартира находится в здании с культурной и исторической ценностью.
Где и как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно
Порядок согласования перепланировки квартиры имеет свои нюансы в зависимости от обстоятельств. Но основные этапы одинаковы для всех.
Жилищная инспекция
Сотрудники Госжилинспекции:
- проконсультируют по видам перепланировки;
- расскажут, необходимо ли создавать проект или эскиз;
- примут пакет документов;
- выпишут разрешение;
- примут выполненную работу, подпишут акт сдачи-приемки.
БТИ
Если вам далеко добираться до Жилинспекции, обратитесь в Бюро технической инвентаризации. Там собрана база достоверной и актуальной информации по всем строениям и земельным участкам на охватываемой структурой территории. Последовательность процедуры через БТИ:
- заказ техдокументации на квартиру;
- подача заявления с пакетом документов на перепланировку;
- получение разрешения или отказа с обоснованием;
Срок согласования перепланировки квартиры в БТИ — до 45 дней. После одобрения можно приступать к ремонту. После перепланировки необходимо пригласить специалиста из Жилинспекции, чтобы подписать акт завершения работ.
Портал Госуслуг
Вы может запросить разрешение о смене планировки дистанционно:
- зарегистрируйтесь на портале Госуслуг;
- в соответствующем разделе предоставьте точный адрес здания и подтверждение права собственности на квартиру;
- выберите нужный проект из типовых вариантов сайта или загрузите скан-копию своего проекта или эскиза;
- получите разрешение.
Когда вы получите разрешение, можно приступать к ремонту. После окончания строительных работ, обратитесь в Жилинспекцию для оформления акта.
МФЦ
В многофункциональном центре вас не смогут проконсультировать по проектной документации, жилищному праву или архитектурным вопросам.
Специалисты не подскажут, нужен ли в вашем случае проект или можно предоставить эскиз. Центр берет на себя обязательства перенаправить ваши документы в Жилинспекцию и сообщить ее решение. Обращайтесь туда, если предварительно получили консультацию профильных специалистов и уверены, что собранный пакет документов подойдет для решения вашего вопроса.
Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры
Что нужно чтобы узаконить сделанную перепланировку? Вы получите разрешительные документы без проблем, если сделали ремонт согласно действующим строительным нормативам:
- не демонтировали несущие конструкции дома;
- не перемещали санузлы в жилую зону;
- не меняли внешний вид здания.
Согласование перепланировки по факту невозможно, если вы сделали ее, нарушив строительные, архитектурные нормы или другие положения. В таком случае придется возвращать исходную планировку жилья, составлять проект и только потом согласовывать его.
Помните — на самовольную перепланировку налагают штраф, потому что в таком случае техническая документация уже не отражает реальную конфигурацию недвижимости.
Если это все-таки ваш случай, лучше получить консультацию юристов и технических специалистов. Они помогут найти выход из ситуации и посоветуют, как избежать потерь.
В случае, если вы уверены в правомерности изменений, обратитесь в БТИ. Составьте проект на основе плана квартиры из БТИ и отнесите документы в приемную комиссию. Они должна зафиксировать изменения и составить заключение о том, что строительные работы выполнены в соответствии с правилами и нормами безопасности. После этого Бюро технической инвентаризации должно выдать вам новый план квартиры. Отнесите его с остальными документами в Росреестр и зарегистрируйте перепланировку.
На 2018 год меры по перепланировке ужесточились — например, в некоторых административных округах нельзя устанавливать кондиционеры или заменять стальную ванну на чугунную. Чтобы минимизировать риск отказа, обратитесь за составлением проекта к профессиональной лицензированной компании. Так вы сэкономите время и деньги на ремонте, сборе документов и одобрении перепланировки.
Согласование перепланировки в новостройке
Зачастую, обустроить помещения в новостройке и получить разрешения легче, чем в старом доме. Некоторые застройщики предлагают варианты квартир со свободной планировкой — то есть вы спокойной можете воплощать свои архитектурно-дизайнерские идеи и подать документы на согласование перепланировки в новостройке со свободной планировкой.
Есть два варианта:
- сделать ремонт и затем узаконить — уведомительное согласование;
- согласовать предварительный план и сделать ремонт после разрешения — разрешительное согласование.
Разрешительное:
- перемещение санузла;
- проем в несущей основную нагрузку стене;
- дополнительные перегородки, создающие нагрузки сверх нормы.
Уведомительное:
- замена пола;
- монтаж антенны на фасаде;
- замена раковины, унитаза;
- изменение не несущих перегородок, кроме межквартирных стен;
- дополнительные перегородки без сверхнагрузки на конструкцию здания.
В монолитных и кирпичных домах согласовать перепланировку легче — в основном несущие стены там расположены вне квартир. В панельных и блочных — наоборот сложнее.
Порядок согласования перепланировки в ипотечной квартире
- Проверьте, чтобы в кредитном договоре не было запрета на смену архитектуры внутри квартиры;
- перед согласованием обратитесь в банк, предоставьте заявление и проект с внесенными изменениями;
- банк возьмет отчет у страховой о возможных страховых случаях в процессе ремонтных работ и оценит стоимость квартиры после планировки;
- получите разрешение банка и с остальными документами отправьте в жилищную нспекцию.
В этом случае работы регламентируются по общим требованиям и правилам банка. Поэтому кредитная организация вправе ограничить сроки ремонта.
Новые документы о перепланировке нужно предоставлять в банк в срок не позже 6 месяцев.
Что делать, если вам отказали
Вам могут отказать в трех случаях:
- вы собрали неполный список документов или неправильно их оформили;
- подали заявление и документы не в ту структуру;
- составили несоответствующий нормам законодательства проект перепланировки или переустройства.
Если вы получите отказ с подобными обоснованиями, нужно исправить ошибки и снова подать заявку. В случае необоснованного отказа — обращайтесь в суд.
Как оспорить отказ через суд
Если в уполномоченных структурах вам безосновательно отказывают в планировке, обращайтесь в суд. Если суд одобрит ремонт, этого будет достаточно для регистрации изменений.
Вам будет необходимо собрать тот же пакет документов, прикрепить к нему исковое заявление и решение об отказе от местных органов власти. В течение 30 дней суд должен рассмотреть ваше дело.
На обжалование отказа дают 3 месяца с момента уведомления. Отправляйте иск либо по месту расположения дома, где хотите делать перепланировку, либо по месту структуры, отказавшей в согласовании.
Суд вправе назначить собственную спецэкспертизу. В этом случае на объект назначат выездную комиссию с проверкой, чтобы подтвердить — жильцам и зданию не был нанесен ущерб в результате вмешательства.
Иск удовлетворят, если экспертиза пройдет успешно. Когда вы получите положительное решение суда, отнесите его в органы технической инвентаризации. Там изменения внесут в техдокументацию. Затем зарегистрируйте изменения в классическом порядке.
Выводы
- Внимательно изучайте договор ипотеки или долевого участия — в нем должно быть разрешение на перепланировку.
- Без разрешения можно делать только косметический ремонт, менять наружные двери, поменять пол или внести незначительные изменения, которые не повлияют на исходную проектную документацию.
- Перед любыми изменениями проконсультируйтесь со специалистами, чтобы не пришлось возвращать квартиру в исходное состояние. Так вы сэкономите время, средства и избежите проблем с законом.
Собираетесь изменить перепланировку квартиры?
Обязательно согласуйте этот момент с БТИ, чтобы потом не иметь проблем с инспекцией. Агентство недвижимости «Этажи» подскажет, что можно изменять в квартире и как правильно задокументировать перепланировку.
Заказать звонок специалиста
