С сегодняшнего дня квартиры в новостройках продаются по новым правилам

С 1 июля 2019 года финансирование строительства многоквартирных домов в России будет происходить через эскроу-счета.


Что случилось?

Деньги дольщиков больше не будут поступать напрямую к застройщику. Они будут собираться на специальных счетах в аккредитованных банках, а строительство будет идти за счет банковского проектного финансирования.


Что такое эскроу?

Эскроу — это специальный счет, с помощью которого между покупателем и продавцом проводятся безопасные расчеты. Покупатель – участник долевого строительства – открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются. Такая «заморозка» производится до даты ввода дома в эксплуатацию, указанной в проектной декларации, плюс шесть месяцев, отведенные на передачу ключей.


А можно вернуть деньги со счета?

При расторжении договора долевого участия покупатель может вернуть деньги с эскроу-счета, но только при определенных условиях. Передумать можно, только если:

  • застройщика признали банкротом или в его отношении открыли конкурсное производство;
  • девелопер ликвидирован по решению суда;
  • компания не передала квартиру в условленный срок или стало очевидно, что она не успеет завершить строительство вовремя.

А если застройщик обанкротится?

Теперь при банкротстве девелопера или других форс-мажорах дольщик не потеряет деньги – они будут заморожены на эскроу-счете в уполномоченном банке. Дольщик сможет забрать свою сумму со спецсчета и потратить по своему усмотрению или оставить на счете и потребовать передачи квартиры через суд, если дом построен. 


А если обанкротится банк?

Средства на каждом эскроу-счете застрахованы государством на сумму до 10 млн рублей. Поэтому дольщиков в массовом сегменте переход на проектное финансирование вполне успешно защитит, ведь средняя стоимость жилья в России – около 3 млн рублей. Наименее защищенными окажутся покупатели квартир в сегменте бизнес-, премиум- и элитном – цена квадратного метра в самых дорогих новостройках Москвы может превышать 2 млн рублей.

И работать с эскроу-счетами смогут не все банки. Изначально список требований был настолько жестким, что в него вошло всего 63 банка. Но в мае 2019 года правительство снизило требования к кредитному рейтингу банков, и их список увеличился до 100 организаций.


Кто из застройщиков сможет строить по старым правилам?

Некоторым девелоперам власти дали возможность продолжать продавать квартиры по старой схеме. Это возможно, если дом готов не меньше, чем на 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10% от общего числа квартир.

По оценкам экспертов на 1 июля 2019 года в 70–80% новостроек, возводимых сегодня в Москве, подпадают под это исключение, а значит в течение двух-трех лет больше половины застройщиков Москвы будут работать в уже реализуемых проектах по старым правилам.


Как будут контролировать застройщиков?

Поправки в законодательстве о долевом строительстве ужесточили требования к застройщикам — теперь нецелевое использование средств станет невозможным. Деньги застройщика и других организаций, которые участвуют в возведении объекта, будут находиться в одном банке на одном счету. Застройщик должен будет предоставлять банку обоснования для перевода средств, а банк, в свою очередь, может отказать в проведении сомнительной операции. Так что купить себе виллу или частный самолет за счет денег дольщиков больше не выйдет.


Как оформить сделку?

Принципиальных отличий в схеме покупки жилья через эскроу-счета нет. Разница в том, что прежде после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет девелопера, который мог пользоваться ими по своему усмотрению, а с 1 июля 2019 года эта схема немного изменится.

Теперь при покупке жилья в новостройке после регистрации договора в Росреестре банк, застройщик и дольщик подпишут трехсторонний договор на открытие эскроу-счета. Покупатель безналичным расчетом внесет деньги на свой счет единовременно или в указанный в договоре срок. Вся процедура оформления сделки по новым правилам через эскроу-счет займет около двух недель. После сдачи дома банк переведет деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

Если квартира покупается в ипотеку, деньги на эскроу-счет переводит банк-кредитор. обязательства участника долевого строительства по оплате ДДУ считаются выполненными, как только нужная сумма от покупателя или банка-кредитора поступит на спецсчет.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о