Многие хотят переехать в большую квартиру или просто в другой район, город, дом. Но не у всех есть деньги на то, чтобы сначала купить новое жилье, а потом спокойно продать старое. Если вы оказались в такой же ситуации, вам поможет альтернативная сделка. В статье расскажем, что значит альтернативная продажа квартиры, какие риски есть в ней и что делать, чтобы избежать проблем.


Что такое альтернативная продажа квартиры

Альтернативная сделка — это сделка, при которой продавец направляет вырученные от продажи жилья деньги на приобретение новой недвижимости. Оба договора купли-продажи регистрируются одновременно, а передача денег в большинстве случаев происходит через банковский расчетный счет или банковскую ячейку. Альтернативная сделка с недвижимостью позволяет сразу переехать в новое жилье, а не жить в съемных квартирах в поисках подходящей.

В альтернативной продаже участвуют сразу три стороны:

🤝 покупатель — тот, который хочет приобрести квартиру;

🤝 покупатель-продавец — тот, который продает недвижимость и сразу покупает другое жилье;

🤝 продавец — тот, кто продает недвижимость покупателю-продавцу.


Если покупатель-продавец хочет продать одну квартиру и купить две, участников сделки становится больше. Чем больше квартир в цепочке — тем больше участников сделки. При этом на каждую сделку купли-продажи нужно регистрировать отдельный договор.

Законодательно понятие «альтернативная продажа» не закреплено — его используют риэлторы. В правовом поле к такой форме купли-продаже ближе всего мена с участием трех лиц, когда первый человек передает в собственность второго какой-то объект и получает от третьего другой объект. Несмотря на то, что законодательство никак не регулирует этот отдельный тип сделок, у него есть свои правовые признаки. К ним относятся:

🔸 определенное назначение денежных средств — вырученные от продажи квартиры сделки идут на приобретение другой жилой недвижимости;

🔸 возможность отмены — продавец-покупатель может в любой момент отменить продажу, если не найдет подходящего жилья;

🔸 проживание в квартире — на момент подписания предварительного соглашения в квартире покупателя-продавца проживает или прописана его семья.


Еще один распространенный признак альтернативной сделки — доплата или получение части вырученных денег на руки. Редко бывает, что продавец-покупатель продает и покупает недвижимость за одну и ту же сумму: чаще всего жилье неравноценно и имеет разную стоимость. Поэтому продавец вынужден доплачивать либо забирать часть денег, если переезжает в жилье с худшими характеристиками.

Альтернативная свободная сделка может быть стандартной, когда в ней участвует три стороны, или более сложной. Тогда ее называют «цепочкой». В ней участвуют более четырех сторон. Чем больше участников — тем сложнее сделка. Если продавец не планирует сразу покупать другое жилье и освобождает квартиру до подписания предварительного соглашения, это называется «чистой продажей».


Альтернативная продажа квартиры сложнее, чем стандартная «чистая продажа». Сделка требует тщательной проверки объектов, договоренностей между несколькими сторонами, подготовки целого пакета документов.


Плюсы и минусы альтернативной сделки

 

Плюсы

Минусы

Для покупателя

Можно приобрести жилье по цене ниже рыночной стоимости, потому что продавцы альтернативных квартир часто снижают сумму.

Сделка может сорваться, если продавец-покупатель не найдет жилье для приобретения.

Для продавца-покупателя

Не нужно снимать жилье, можно сразу переехать в новую квартиру.

Продавец может отказаться от сделки, и тогда придется отказывать покупателю.

Для продавца

Продавец-покупатель сильно заинтересован в сделке, поэтому может предложить большую сумму по сравнению с другими покупателями.

Переоформление документов может затянуться из-за большого числа участников сделки.

У покупателей — и первого, и второго — всегда есть риски при альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Больше всего рисков получает первый покупатель — тот, кто хочет приобрести альтернативную квартиру. Например:

❗ в жилье могут быть прописаны несовершеннолетние, нетрудоспособные иждивенцы, те, кто имеет право проживания — их сложно выписать, а при неправильном оформлении сделки суд легко восстановит прописку;

❗ продавец-покупатель может в любой момент отказаться от сделки, если не найдет подходящего жилья или второй продавец передумает продавать недвижимость;

❗ возможна покупка недвижимости, в которой проживает съемщик — в этом случае заселиться в квартиру можно будет только после окончания договора аренды;

❗ несогласованность действий — при альтернативной сделке нужно одновременное оформление документов, а если стороны будут действовать несогласованно, это увеличит срок оформления;

❗ частичная регистрация — каждая сделка купли-продажи в цепочке рассматривается сотрудниками Росреестра отдельно, и если они откажут в переходе права собственности, можно потерять деньги и недвижимость.


Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры

Для покупателя и продавца — первой и третьей стороны сделки — в ней практически ничего не отличается от покупки и продажи «чистой квартиры». Поэтому рассмотрим ситуацию со стороны продавца-покупателя, предоставим пошаговую инструкцию.

Шаг 1: найдите покупателя и продавца

Опубликуйте объявление о продаже квартиры на общедоступных сайтах — например, на Авито, Cian, других аналогичных порталах. Сделайте качественные фото, напишите развернутое описание недвижимости. Укажите, что хотите оформить альтернативную сделку — это убережет от обращений людей, которым нужна «чистая» продажа, и сэкономит вам время.

Изучите рынок, найдите подходящую недвижимость. Делать это желательно, когда у вас уже есть покупатель. Иначе может получиться так: вы найдете полностью устраивающую вас квартиру, но ваше жилье будет не востребовано, и сделка затянется. Расскажите продавцу, что собираетесь оформить альтернативную продажу.

Шаг 2: проверьте юридическую чистоту квартиры

Чтобы минимизировать риски, попросите продавца предоставить:

📋 выписку из ЕГРН — в ней указано, кто является собственником недвижимости, находится ли она в долевой собственности, есть ли обременение;

📋 выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире: можно будет оценить, есть ли среди жильцов несовершеннолетние, иждивенцы, те, кто сохранил право проживания в квартире;

📋 выписку из ЕИРЦ о том, что из квартиры никто не выписывался — если кто-то выписан и относится к защищенным категориям граждан, его прописку могут восстановить в судебном порядке;

📋 кадастровый паспорт и другие документы из БТИ с указанием основных характеристик жилья — вы увидите, если была сделана незаконная перепланировка или если есть другие проблемы;

📋 кредитный договор, если квартира находится под обременением, в залоге у банка.

Также предоставьте покупателю аналогичный пакет документов, чтобы он смог убедиться в прозрачности сделки. Если все документы в порядке, приступайте к следующему шагу. Если нет — сначала попросите продавца все исправить или исправьте сами, если проблемы в ваших документах.

При альтернативной продаже нужно учитывать множество нюансов — все они влияют на сделку. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами юристов — они помогут привести в порядок ваши документы и проверить бумаги продавца. Так вы сведете риск срыва сделки к минимуму.


Шаг 3: договоритесь о форме расчетов

Договоритесь с продавцом и покупателем о форме расчета — например, можете использовать аккредитив при альтернативной сделке или расчет с помощью банковских ячеек. Здесь важно продумать правильную систему взаиморасчетов. Например, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить вам за квартиру, в одну ячейку. Вы кладете деньги, которые должны доплатить продавцу, во вторую ячейку. Он получает доступ к ним после подписания договоров купли-продажи.

Если не можете определиться с порядком расчетов, обратитесь к сотрудникам банка. Объясните ситуацию — они предложат подходящее решение, расскажут, какие условия нужно прописать в соглашении.

Шаг 4. Подпишите предварительное соглашение

Предварительное соглашение — гарантия будущей сделки. В нем прописывают данные обеих сторон, сведения о недвижимости, сроки заключения основного договора купли-продажи, а также условия передачи аванса либо задатка. Заключите два соглашения: одно — с покупателем, другое — с продавцом.

По №51-ФЗ ГК РФ, предварительное соглашение составляют в форме будущего договора или в письменной форме. Его регистрировать не обязательно — главное, чтобы на обеих соглашениях стояла дата заключения, были указаны паспортные данные участников сделки, подробно описаны условия передачи, сама недвижимость, стояли подписи с расшифровками.

Шаг 5. Составьте договора купли-продажи

Рекомендуем обратиться на этом шаге к нотариусу или юристу. Специалист поможет правильно составить договор, расскажет о списке необходимых документов, проконсультирует.

Оба договора купли-продажи подписывают одновременно. В документе указывают:

🔹 паспортные данные продавца и покупателя;

🔹 все сведения о недвижимости;

🔹 сумму покупки с вычетом аванса или задатка;

🔹 условия и реквизиты передачи денежных средств;

🔹 права и обязанности обеих сторон;

🔹 дату заключения договора;

🔹 подписи сторон с расшифровкой.

Типовой проверенный шаблон можно попросить у нотариуса или юриста, скачать в интернете.

Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального заверения. Но, если заверите документы у нотариуса, это упростит дальнейшее оформление.

Шаг 6. Зарегистрируйте сделку в Росреестре

Обратитесь в Росреестр или МФЦ, если в вашем городе Росреестр не ведет личный прием граждан. Тоже приходите втроем, чтобы подать документы одновременно. Предоставьте сотрудникам Росреестра:

✅ удостоверение личности — паспорт гражданина РФ;

✅ правоустанавливающие документы на квартиру — договор купли-продажи;

✅ заявление на регистрацию права собственности;

✅ кадастровый паспорт на жилье;

✅ квитанцию об оплате государственной пошлины.

Сотрудникам МФЦ или Росреестра нужно предоставить оригиналы документов. Пошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽. Ее оплачивает покупатель — то есть покупатель вашей квартиры и вы. Пошлина оплачивается отдельно для каждой сделки.

Сроки регистрации права собственности — 10 дней. Если договор купли-продажи нотариально заверен, сроки сокращаются, регистрация займет около 3 дней. При приемке документов сотрудник выдаст расписку с перечнем бумаг и сроком их подготовки. В назначенную дату получите в МФЦ или Росреестре обратно документы и новую выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Расчет — то есть передача денежных средств — возможен до регистрации договоров купли-продажи в Росреестре и после. Это зависит от первоначальной договоренности.


Налоги при альтернативной сделке

При продаже жилья по альтернативной сделке нужно заплатить налог. Он составляет 13% от полученного дохода согласно Статье 228 НК РФ. Налог платить не нужно, если недвижимость пробыла у вас в собственности длительный срок. До 1 сентября 2016 года этот срок составлял 3 года, сейчас — 5 лет. Также должны соблюдаться следующие условия:

🔺 недвижимость получена в наследство или по договору дарения от родственника;

🔺 квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением;

🔺 квартира была приватизирована.

Во всех остальных случаях от налога освобождаются те, кто владел жильем больше 5 лет.

Покупая квартиру после альтернативной продажи, вы получаете право на налоговый вычет в размере тех же 13% от стоимости жилья согласно Статье 220 НК РФ. Все условия получения вычета прописаны в законе.

Особенности альтернативной продажи недвижимости

Альтернативная сделка с несовершеннолетним ребенком

Если сделка проводится с несовершеннолетним собственником или ребенком, проживающим в квартире, дополнительно понадобится разрешение опеки. Родители должны предоставить ребенку новое жилье в собственность или деньги на личный счет, если он был собственником, или новое жилье для проживания, если он был прописан в квартире. Новая квартира должна быть не хуже старой.

Альтернативная сделка по недвижимости с ипотекой

Если собираетесь брать ипотеку на доплату за приобретаемую квартиру, она будет находиться под обременением до момента, пока вы не выплатите долг и не снимете его в Росреестре. Рекомендуем получить ипотеку заранее, чтобы не затягивать сделку. Если покупаете недвижимость, купленную ранее в ипотеку, дополнительно понадобится разрешение банка на сделку.

Альтернативная сделка при материнском капитале

Если собираетесь использовать средства материнского капитала для покупки, будете обязаны предоставить доли детям и супругу. Новая квартира будет находиться в долевой собственности. Если покупаете квартиру, которая приобреталась с материнским капиталом, продавец будет обязан написать и нотариально заверить обязательство о предоставлении детям жилья — без него сделку не зарегистрируют. Если ваша альтернативная квартира была куплена с помощью материнского капитала, вы будете должны написать обязательство и предоставить детям доли в новом жилье. Новое жилье должно быть пригодным для жизни и соответствовать нормам, прописанным в ЖК РФ.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о
sergusup.ru