Стандартная покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке обходится дорого. Можно сэкономить, если оформить ДДУ или вступить в ЖСК, то есть фактически купить жилье еще на этапе строительства. Расскажем, что такое жилищные кооперативы в России, какие плюсы и минусы в них есть, как организовать ЖСК и купить жилье в нем.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое

Что это

Как расшифровывается ЖСК? Жилищно-строительный кооператив. Иногда его еще называют ЖК, то есть жилым или жилищным кооперативом. Разница только в названии.

Жилищный кооператив — это форма объединения юридических или физических лиц, главная цель которых — строительство жилья и управление им. Люди создают ЖСК, принимают в состав членов ЖСК и собирают с них паевые взносы. На вырученные деньги строят дом, вводят его в эксплуатацию и позволяют оформить право собственности всем участникам кооператива.

Деятельность ЖСК регламентируется несколькими документами. Например, статья 116 ГК РФ определяет, что скрывается за этим понятием. В статье 110 ЖК РФ также определено, что относится к ЖСК, прописаны нормы регистрации кооператива. ФЗ №214 определяет ЖСК как единственную альтернативу долевому строительству, при котором будущие собственники доверяют свои деньги застройщикам.

Главная отличительная особенность ЖСК — то, что пайщики сами принимают все решения. То есть они не только собирают деньги, но и решают, на что их потратить. Полный контроль делает строительство прозрачным. После завершения строительства ЖСК преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, которое управляет многоквартирным домом.

Какими бывают

ЖСК бывает двух видов. Стандартный ЖСК — это кооператив, который занимается строительством многоквартирного дома. Еще бывают ЖНК. Жилищно-накопительные кооперативы тоже принимают средства от вкладчиков, но ничего не строят. Их цель — купить уже готовую недвижимость.

Чем отличаются от ДДУ, ТСЖ и УК

Главное отличие ЖСК от ДДУ — то, кто контролирует средства. В ЖСК деньгами распоряжаются все участники кооператива. При ДДУ средствами распоряжается застройщик, но при этом люди, заключившие договор долевого участия, более защищены на законодательном уровне.

ТСЖ и ЖСК: в чем разница? В том, что ТСЖ управляет домом, а ЖСК строит его. В обоих случаях членами кооператива и товарищества являются собственники недвижимости. Они совместно и добровольно принимают важные решения, контролируют движение денег по счетам.

УК — это управляющая компания: коммерческая организация, которая управляет МКД — многоквартирным домом. Главное отличие от ЖСК — то, что все решения принимает УК без участия собственников недвижимости.

Плюсы и минусы дома в ЖСК

Как и у другого способа покупки недвижимости, у ЖСК есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

Плюсы ЖСК

👍 Возможность рассрочки. Участники кооператива вносят деньги постепенно, например, каждый месяц. Они могут оплачивать жилье в рассрочку все время строительства, а в некоторых случаях — определенный промежуток времени после сдачи дома в эксплуатацию. Это удобно, особенно если нет возможности накопить на покупку жилья.

👍 Низкая стоимость. Если сравнивать цены квартир по ДДУ и в ЖСК, жилищно-строительные кооперативы выгоднее. Это связано с тем, что застройщики, работающие по ДДУ, связаны массой обязательств. У них есть четкие сроки строительства, определенные гарантии, они вынуждены нести больше расходов. Поэтому стоимость жилья выше.

👍 Прозрачное управление. Каждый собственник будущей квартиры может принимать участие в общих собраниях и влиять на принимаемые решения. Например, можно выбрать более дешевые строительные материалы для строительства и таким образом снизить себестоимость недвижимости.

👍 Смена подрядчиков. Чтобы построить дом, ЖСК нанимает застройщика. В случае его банкротства жилищно-строительный кооператив может легко сменить подрядчика, просто заключив новый договор с другой компанией. Для сравнения, по договору ДДУ дольщики должны требовать жилье через суд.

👍 Дальнейшее управление. Сразу после сдачи дома в эксплуатацию управление им переходит к собственникам. Правда, для этого придется ликвидировать ЖСК и создать ТСЖ. Но в будущем владельцы квартир также могут сами решать, на что тратить деньги и как обслуживать жилье.

Минусы ЖСК

👎 Строгие ограничения. По статье 111 ЖК РФ, стать членами кооператива могут люди старше 16 лет, и в некоторых случаях юридические лица. Число членов ЖСК не должно быть меньше 5, в ином случае проведут ликвидацию. А максимальное число пайщиков не должно быть больше, чем число помещений в МКД. То есть у одной квартиры не может быть два собственника, пай всегда оплачивает один человек. Он может передать долю другим только после оформления права собственности.

👎 Отсутствие ответственности. ЖСК не отвечает за срыв сроков строительства и другие форс-мажорные обстоятельства. Фактически собственники сами строят дом, поэтому и вся ответственность ложится на них.

👎 Риски. Договоры о вступлении в ЖСК не подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому существует риск двойных продаж — когда одна и та же квартира продается одновременно двум собственникам. Чтобы этого не случилось, лучше тщательно проверить ЖСК перед вступлением в него.

Как создать ЖСК

Строительный кооператив можно создать самостоятельно. Для этого нужно собрать инициативную группу, распределить обязанности и выполнить простой алгоритм действий.

Чтобы создать ЖСК, нужно:

🔸 подготовить устав ЖСК, план развития, собрать инициативную группу;

🔸 провести собрание среди инициативной группы, принять решение о создании ЖСК и запротоколировать его;

🔸 зарегистрировать ЖСК как юридическое лицо — для этого нужно предоставить в ФНС квитанцию об оплате госпошлины, протокол собрания, устав и другие учредительные документы.

Помимо основных документов, нужно будет предоставить заявление о регистрации.

Важно: регистрировать ЖСК нужно по его местоположению. ФНС в течение 3 дней зарегистрирует юридическое лицо.

Особое внимание стоит уделить уставу. Статья 116 ГК РФ и статья 112 ЖК РФ предъявляют к нему особые требования. Согласно законодательству, в уставе должна быть следующая информация:

📝 юридическое название организации, в котором обязательно должно присутствовать слово «кооператив»;

📝 точный адрес местоположения ЖСК;

📝 сведения о том, чем занимается кооператив и какие цели ставит перед собой;

📝 точный порядок вступления в ЖСК, которым дальше будут руководствоваться все, кто хочет вступить в него;

📝 размеры вступительных и паевых взносов;

📝 порядок уплаты — например, в течение какого времени и на какие реквизиты новые члены ЖСК должны внести деньги;

📝 порядок покидания ЖСК и выплаты паевого взноса, других выплат, положенных в этом случае;

📝 ответственность за невнесение взносов;

📝 состав руководства ЖСК и его компетенция — например, какие решения может принимать руководство без собрания;

📝 состав и компетенция компании, которая контролирует деятельность кооператива;

📝 порядок принятия решений, в том числе в случаях, когда они приняты единогласно или большинством голосов;

📝 порядок компенсации убытков, понесенных в ходе деятельности, членами кооператива;

📝 порядок реорганизации, ликвидации или последующего преобразования в ТСЖ.

К уставу можно добавлять свои пункты, которые не противоречат требованиям законодательства.

Разработать грамотный устав очень важно. Потому что если не осветить один из вопросов, можно понести серьезные убытки.

С 1 июля 2016 года после регистрации все ЖСК обязаны размещать в общем доступе ряд документов. К ним относятся:

📗 расчетная документация;

📗 документы, подтверждающие право ЖСК на землю;

📗 отчеты о голосованиях;

📗 заключения ревизора ЖСК.

После создания также нужно выбрать ревизора на срок не более 3 лет. Ревизионная комиссия будет проводить плановые ревизии, отчитываться о бюджете перед членами ЖСК, формировать отчеты о своей деятельности. Порядок работы ревизионной комиссии следует прописывать в уставе жилищного кооператива.

Как купить квартиру с вступлением в ЖСК

Например, вы узнали, чем отличается кооперативный дом от обычного, и приняли решение вступить в кооператив. Чтобы приобрести жилье, следуйте простой инструкции.

Проверьте ЖСК

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, проверьте жилищно-строительный кооператив. Если он организован давно, почитайте отзывы и обсуждения в интернете. Проверьте в официальных реестрах, не находится ли юридическое лицо в стадии банкротства, и нет ли против него судебных разбирательств.

Тщательно изучите устав. В нем должна быть предоставлена проектная декларация и основные характеристики дома: материал стен, этажность, число квартир, наличие лифта, другие. Это — показатель того, что над проектом действительно работали. Также уточните, как принимают решения об увеличении стоимости строительства — на общем собрании или только руководством. Если руководством, это плохой знак.

Прочитайте договор. В нем должны быть прописаны условия расторжения, условия оформления права собственности на недвижимость, сроки окончания строительства и введения дома в эксплуатацию.

Проверьте генподрядчика. Посетите место строительства — на информационном стенде должна быть информация о нем. Посмотрите отзывы о застройщике, проверьте, не банкрот ли он. Если все хорошо, можете подписывать договор.

Подпишите договор

Проверьте, чтобы в договоре были точные характеристики недвижимости, право требования которой вы приобретаете. Желательно, чтобы была указана этажность, общая площадь, количество комнат и другие важные характеристики. Это убережет от того, что вы платили за трехкомнатную квартиру, а получите трехкомнатную.

Подпишите договор в двух экземплярах. Один останется у вас, другой будет храниться у ЖСК.

Платите взносы

Оплатите вступительный взнос, а также вовремя платите паевые взносы. Когда выплатите всю задолженность, не забудьте взять подтверждающие это справки. Они понадобятся в дальнейшем при оформлении права собственности на недвижимость.

Когда дом сдадут в эксплуатации, подпишите акт приема-передачи объекта недвижимости. В нем обычно указывают, что член ЖСК не имеет претензий к качеству недвижимости, и принимает ее.

Оформите право собственности

Чтобы оформить право собственности, посетите МФЦ или Росреестр лично, если он ведет прием граждан в вашем городе. Предоставьте сотруднику следующие документы:

📒 договор членства в ЖСК — тот, который вы подписывали при вступлении в него;

📒 договор покупки пая;

📒 документы, которые подтверждают оплату паевых взносов — например, квитанции;

📒 справку о выплате всей задолженности — ее берут в ЖСК;

📒 акт приема-передачи недвижимости;

📒 оригинал квитанции об оплате государственной пошлины — она составляет 2 000 ₽ для физических лиц.

Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, напишет расписку, в которой укажет перечень принятых документов и дату подготовки. В течение 7–10 дней процедура завершится. В назначенную дату вам выдадут оригиналы документов и выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.

Риски ЖСК

📍 Увеличение стоимости. Строительные материалы дорожают, застройщики тоже могут внезапно повысить цены на свои услуги. Поэтому случается так, что пайщики платят больше, чем изначально было обговорено. Это может произойти, если в уставе и договоре прописано, что решения об изменении стоимости принимается руководством. Если все решения принимают на общем собрании, вы с другими пайщиками можете просто отказаться от изменения цены.

📍 Возможность двойных продаж. Согласно законодательству, ДДУ нужно обязательно регистрировать в Росреестре и только потом передавать застройщику денежные средства. Сейчас можно зарегистрировать и договор о вступлении в ЖСК, но первые выплаты нужно сделать до регистрации. Получается, есть риск двойных продаж, когда одна и та же квартира будет продана нескольким людям.

📍 Отсутствие разрешений. Чтобы зарегистрировать организацию и начать принимать новых членов в ЖСК, председатель не обязан предоставлять строгую проектную декларацию и другие разрешающие строительство документы. Может получиться так, что вы присоединитесь к кооперативу, а потом выяснится, что у него даже нет разрешения на землю. Придется возвращать свои деньги или ждать, пока ЖСК получит нужные документы.

📍 Затягивание сроков сдачи. Ответственность застройщиков, которые продают недвижимость по ДДУ, за срыв сроков строительства, предусмотрена законом. Ответственность ЖСК не прописана на законодательном уровне. Поэтому изучайте договор — в нем должна быть прописана ответственность, которую понесет кооператив в случае, если нарушит срок сдачи дома в эксплуатацию.

📍 Юридические тонкости. Статья 121 ЖК РФ определяет, что за вступление нового пайщика в ЖСК должны проголосовать его участники. На практике управляющие часто сами принимают решение и заключают договор. Однако формально он не действителен — новый пайщик не становится участником кооператива, выплаченные средства не идут в счет оплаты пая.

Если ответственно подойти к выбору ЖСК, риски минимальны. Не ленитесь проверять устав, читать договор, искать отзывы.

Права и обязанности пайщиков в ЖСК

Допустим, вы выяснили, что такое кооперативный дом, выбрали подходящий ЖСК и заключили договор. Но не предусмотрели, что каждая жилищная кооперация должна действовать по закону, и у всех пайщиков есть свои права и обязанности. За нарушение обязанностей вас могут выселить, а потраченные средства вернутся, только если новый пайщик полностью оплатит взнос.

Рассмотрим права, обязанности членов кооперативов подробнее.

Права пайщиков в ЖСК

🔹 Принимать участие в общих собраниях и голосовать по выдвинутым вопросам, влиять тем самым на дальнейшее продвижение строительства, его стоимость и другие важные параметры.

🔹 Изучать размещенную в общем доступе руководством ЖСК документы, чтобы контролировать тем самым деятельность кооператива.

🔹 В любой момент покинуть кооператив и получить причитающиеся выплаты, если при этом не будет нарушен устав.

Обязанности пайщиков в ЖСК

🔺 Оплачивать паевые взносы, коммунальные услуги и другие обязательные платежи в срок, установленный уставом жилищно-строительного кооператива.

🔺 Подчиняться решениям общего собрания, даже если ваше мнение не совпадает с мнением большинства.

🔺 Ежегодно покрывать образовавшиеся у ЖСК убытки путем выплаты дополнительных взносов.

🔺 Уплачивать налоги на жилую недвижимость в соответствии с НК РФ.

ЖСК позволяет покупать недвижимость дешевле, чем даже по ДДУ, но несет больше рисков. Их можно минимизировать, если внимательно подойти к выбору кооператива, изучить свои права и обязанности, принимать активное участие в жизни кооператива.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Сплетни из мира недвижимости, советы по покупке и продаже квартир, уникальные инструкции и интересные новости.
Бесплатно, один раз в неделю на вашей почте дайджест лучших материалов.

sergusup.ru