14 января 2019

Дополнительное соглашение к договору аренды

Полезные статьи

Дополнительное соглашение к договору аренды квартиры — приложение к основному договору об аренде жилья. О том, как правильно его составлять, что можно изменить соглашением, что должно быть в нем указано — читайте в нашей статье.

Что такое доп. соглашение к договору аренды квартиры

Дополнительное соглашение об изменении договора аренды — документ, имеющий полную юридическую силу. Его подписывают, если хотят внести изменения в заключенный ранее договор аренды жилого или нежилого помещения. Документ вступает в силу, если его подписали обе стороны. Одна сторона — арендодатель или съемщик — может только предложить изменения, но утверждать их должны все участники сделки.


Дополнительный договор заключают в двух экземплярах — по одному на каждого участника сделки. Если будете регистрировать документ в Росреестре, нужно подписать три соглашения: одно остается у арендодателя, другое — у съемщика, третье хранится в Росреестре.

Договор может вступать в силу:

🔹 в дату, указанную в соглашении — например, если бумагу подписывали 23.07.2018, а дата вступления в силу указана 26.07.2018, условия основного договора изменятся только 26 июля;

🔹 в день подписания соглашения — для этого нужно просто указать его и добавить пункт, по которому документ вступает в силу в момент подписания.

Если соглашение не датировано, его юридическая сила остается под вопросом. Рекомендуем всегда указывать дату подписания или дату подписания вместе с датой вступления в силу.


В каких случаях можно составить дополнительное соглашение к договору аренды

Дополнительное соглашение составляют во всех случаях, в которых нужно изменить установленные ранее условия найма, зафиксированные в договоре аренды. Самые распространенные причины:

📌 изменение размера либо графика внесения арендной платы;

📌 окончание срока основного договора аренды;

📌 появление новых арендаторов, которым нужна прописка;

📌 новый арендодатель;

📌 досрочное добровольное расторжение договора найма.

Все возможные причины, последствия, правила заключения дополнительных соглашений при аренде недвижимости расписаны в ФЗ №122 и статье 453 ГК РФ.


Изменение арендной платы

Дополнительным соглашением можно изменить сумму ежемесячной арендной платы — как в большую, так и в меньшую сторону, а также изменить другие условия внесения платежей, например:

📝 указать новые реквизиты для перевода денежных средств;

📝 зафиксировать то, что арендатор теперь сам оплачивает коммунальные услуги;

📝 установить не ежемесячные выплаты, а оплату раз в 2–3 месяца или другой промежуток времени.

Соглашение об изменении стоимости аренды — одна из самых популярных форм дополнительных договоров. Многие не регистрируют ее в Росреестре — в судебной практике есть много случаев, когда суд принимает во внимание даже незарегистрированные соглашения.

Продление срока основного договора аренды

В случае, если срок действия старого договора аренды подходит к концу, можно продлить его дополнительным документом вместо заключения нового. Достаточно изменить один пункт, указав новые сроки аренды недвижимости. Можно также оставить соглашение бессрочным — указать, что расторжение возможно по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке. В этом случае будет действовать автоматическая пролонгация договора каждый год.

Новые арендаторы

Если у арендатора появляются новые члены семьи, которым нужна регистрация, он может попросить собственника недвижимости составить соглашение. В нем собственник даст разрешение на регистрацию новых жильцов, и они получат постоянную прописку. Такое соглашение действует при долгосрочном найме, чаще всего — в случае, если арендатор вступил в брак или у него появился ребенок.

Новый арендодатель

Если жилье продают, когда в нем проживают съемщики, или новый собственник вступает в наследство, нужно отразить смену собственника в договоре. В дополнительном соглашении указывают данные старого и нового арендодателей. Можно также указать данные документов, подтверждающих смену собственника недвижимости — так соглашение о смене арендодателя будет более полным.

Досрочное расторжение

Если по каким-то причинам обе стороны хотят расторгнуть договор аренды, они могут сделать это дополнительным соглашением. Причину расторжения указывать не обязательно — достаточно подтвердить подписями то, что арендодатель и арендатор не имеют претензий друг к другу и согласны расторгнуть договор.

Как составить доп. соглашение к договору аренды

Чтобы правильно составить документ, можете скачать образец дополнительного соглашения к договору аренды жилого помещения или последовать простому алгоритму.

Шаг №1: обсудите условия

Обязательно обсудите все пункты, в которые хотите внести изменения. Проследите, чтобы изменения не противоречили другим пунктам основного договора аренды. Если соглашение и договор будут противоречить друг другу, суд будет принимать во внимание основной документ.

Шаг №2: составьте соглашение

Используйте наш чек-лист, чтобы не упустить ничего важного:

Напишите название документа и укажите стороны, которые его подписывают. В шапке напишите «Дополнительное соглашение к договору аренды». Присвойте ему индивидуальный номер. Во введении — фамилию, имя, отчество арендодателя и арендатора.

Укажите дату составления договора. Дату обычно ставят после названия документа, в верхнем правом углу. Если хотите, можете дополнительно подстраховать себя — указать не только дату, но и время, место заключения соглашения.

Укажите договор, в который вносите изменения. Напишите его индивидуальный номер и дату подписания. Также можно указать дополнительные параметры — к примеру, данные арендуемой недвижимости.

Распишите изменения. Укажите, условия каких пунктов договора вы меняете, какие пункты аннулируете и какие добавляете. Делать это можно по шаблону: начинать каждый пункт соглашения со слов «Пункт №… полностью исключить», «Ввести пункт №…» или «Пункт №… считать верным в следующем изложении».

Укажите, что остальные положения основного договора остаются без изменения.

Укажите дату вступления дополнительного соглашения в силу. Если хотите, чтобы оно начало действовать сразу после подписания, напишите: «Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу в момент подписания его сторонами».

Укажите, в скольких экземплярах составлен дополнительный документ. Обычно это делают фразой: «Настоящее дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон».

Укажите данные сторон. В конце документа обязательно указывают реквизиты сторон. Обычно это — фамилия, имя, отчество и данные документа, удостоверяющего личность: например, серия, номер, дата и место выдачи паспорта.

Шаг №3: проверьте документ

Перечитайте соглашение, еще раз проверьте, не противоречит ли оно условиям основного договора. Проследите, чтобы все условия были описаны четко и ясно, без двусмысленных формулировок и пунктов, вызывающих вопросы. Также обратите внимание на опечатки и ошибки — если возникнет спорная ситуация, документ с ошибками может быть признан недействительным.

Шаг №4: поставьте подписи

Каждая сторона должна поставить свою подпись и указать расшифровку. Обычно в качестве расшифровки используют фамилию с инициалами, написанными от руки.

Если боитесь ошибиться, обратитесь к юристу или в риэлторскую компанию. Специалист адаптирует для вас проверенный шаблон соглашения, внесет индивидуальные данные, проверит готовый документ.

Государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды

Если основной договор аренды зарегистрирован в Росреестре, дополнительное соглашение к нему тоже подлежит регистрации. Согласно ГК РФ, договор аренды нужно зарегистрировать, если он регулирует отношения длительностью более 11 месяцев или продляет их. В других случаях регистрация не обязательна — договор будет иметь полную юридическую силу.

Срок регистрации дополнительного соглашения к договору аренды строго регламентирован. Согласно ФЗ №218, нужно обратиться в Росреестр в течение месяца с момента подписания дополнительного соглашения.

Чтобы зарегистрировать дополнительный договор, нужно предоставить в Росреестр следующие документы:

📁 заявление о внесении изменений;

📁 паспорт гражданина Российской Федерации;  

📁 квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины — для физических лиц она составляет 350 рублей;

📁 дополнительное соглашение к договору аренды, подписанное обеими сторонами.

Иногда Росреестр может требовать дополнительные документы — например, технический план с экспликацией этажа. Уточните требования в местном отделении.

Внимание! К рассмотрению принимаются только оригиналы документов без помарок, зачеркиваний, исправлений. Если вы сдадите документы с ошибками или исправлениями, их вернут. Подавать документы может любая сторона — и арендодатель, и арендатор.

При проверке подлинности документов регистрирующее лицо может потребовать дополнительные сведения и бумаги — например, свидетельство о собственности на недвижимость. Предоставьте их, чтобы избежать долгой процедуры оформления. В среднем сама процедура занимает около 10–12 рабочих дней — точные сроки внесения изменений в сведения в Росреестре не регламентированы.

Оплатить госпошлину можно в любом банке. Подать документы можно через МФЦ. В этом случае сроки процедуры увеличатся на 1–2 рабочих дня, но при приемке сотрудник МФЦ сам проверит корректность составления соглашения, перечень нужных бумаг.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Что будет, если не зарегистрировать соглашение в Росреестре?

Теоретически вы несете ответственность перед Росреестром за несвоевременную регистрацию или отсутствие регистрации дополнительного соглашения. Практически санкции, которые может применить государственный орган, не прописаны в законодательстве. А суд принимает во внимание любые юридические документы. Например, если вы не зарегистрируете соглашение, при спорах оно с высокой долей вероятности будет принято во внимание.

Что меняется, если нужно составить соглашение к договору аренды нежилого помещения?

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения ничем не отличается от дополнительного документа к договору аренды жилой недвижимости. Содержание документа зависит не от назначения здания, а от формы лица, заключающего договор.

Что будет, если одна из сторон — юридическое лицо?

Если одна из сторон — арендодатель или арендатор — является юридическим лицом, при заключении соглашения будет несколько особенностей:

🔸 Увеличение размера государственной пошлины. Для юридических лиц сумма к оплате — 1 000 рублей вместо 350 рублей для физических лиц.

🔸 Увеличение договора. Помимо стандартных данных, в дополнительном соглашении и договоре аренды нужно будет указать учредительные документы.

🔸 Увеличение списка, необходимого для регистрации изменений в Росреестре. Юридические лица помимо стандартного пакета бумаг должны предоставлять уставные документы и свидетельство о государственной регистрации — выписку из ЕГРЮЛ.

Можно ли не платить госпошлину?

Можно только в одном случае — если вы планируете заключать дополнительное соглашение, чтобы продлить срок действия основного договора. Во всех остальных случаях уплата государственной пошлины обязательна.

Как составить соглашение, если у квартиры несколько собственников?

Если у недвижимости несколько собственников, в соглашении нужно указывать данные всех владельцев. Все собственники должны будут подписать документ. Если один из собственников несовершеннолетний или недееспособный, при подаче документов в Росреестр понадобится взять дополнительные справки — например, разрешение органов опеки.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о