Кто из заемщиков не хотел бы скинуть груз долгов раньше указанных в договоре сроков, вздохнуть свободно и забыть о ежемесячных платежах? У многих получается накопить нужные суммы раньше, но не всегда удается правильно погасить ипотеку. Рассказываем о тонкостях досрочного погашения, чтобы у наших читателей наверняка все получилось.


Что такое досрочное погашение ипотеки

Банк или другая кредитная организация по кредитному договору предоставляет заемщику кредит на условиях и в размере, предусмотренных договором. Со своей стороны, заемщик обязуется вернуть полученную сумму займа и уплатить проценты за пользование ею, а также другие платежи, которые могут быть предусмотрены договором. При этом по ипотечному кредиту банк становится залогодержателем приобретаемого объекта недвижимости (п. 1 ст. 819 ГК РФ, ст. 77 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Если у заемщика в собственности уже есть какой-либо объект недвижимости, он может с согласия банка-кредитора сделать его залогом по ипотечному договору, чтобы не накладывать обременение на приобретаемую недвижимость.

По общему правилу заемщик должен вернуть полученную сумму кредита в срок и в порядке, которые предусмотрены договором. Однако закон предусматривает возможность изменения сроков погашения ипотечного кредита (п. п. 1, 2 ст. 810, п. 2 ст. 819 ГК РФ, п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).


В большинстве случаев заемщики предпочитают оформлять ипотеку на достаточно длительный срок – так ежемесячная сумма платежа получается достаточно щадящей, и не приходится всей семьей переходить на рацион из хлеба и воды и отказывать себе во всем на несколько лет. При этом многие планируют рассчитаться раньше оговоренного срока, чтобы уменьшить размер переплаты. Просто при каждом удобном случае собираются вносить дополнительные суммы.

Досрочное погашение ипотеки — это оплата с опережением графика, внесение больших сумм, нежели прописано в кредитном договоре.

Иногда заемщики ошибочно полагают, что досрочное погашение – это исключительно полная выплата кредита раньше оговоренного срока. Разумеется, если вы вместо 10 лет потратите 7 на то, чтобы целиком закрыть кредит, это будет досрочным погашением ипотеки. Но досрочным погашением будет считаться и частичная выплата в большем размере.

Просто надо иметь в виду, что погашение бывает полным, когда вносится весь остаток по кредиту, плюс проценты на текущий день, а бывает частичным, когда заемщик вносит сумму больше ежемесячного платежа по графику, но меньше всей оставшейся задолженности. В последнем случае банк должен пересчитать график платежей и общую сумму процентов по долгу – они уменьшатся. Как досрочно погасить ипотеку, полностью или частично, зависит от ваших возможностей и намерений.


Кстати, прежде, когда ипотечная система только начинала работать в России, банки не давали досрочно погашать ипотеку без штрафных санкций. В результате заемщики могли досрочно закрыть кредит в течение совсем небольшого периода с начала действия договора. После это становилось просто-напросто невыгодно – штрафные выплаты «съедали» всю выгоду от уменьшенной суммы процентов. Были даже такие кабальные договоры, в которых досрочного погашения по сути не было — банк требовал оплатить полностью долг и заложенные изначально проценты без пересчета. Так что смысл досрочного погашения терялся — никакой экономии в этом не было.

В 2011 году были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ. Законодатель дополнил статью 810 условием, по которому сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Также было установлено, что договором займа может быть предусмотрен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно.

В результате банки лишились возможности навязывать ипотечным заемщикам кабальные условия. Даже если в договоре будет прописан запрет на досрочное погашение, вы сможете обжаловать его в судебном порядке как противоречащий действующему законодательству. Суд вынесет решение об отмене такого пункта, и вы сможете гасить долг досрочно по общим правилам – с предварительным тридцатидневным уведомлением банка-кредитора.

Так что любой человек, получивший ипотечный кредит, может погасить его досрочно – полностью или частично. Разумеется, если у него будет возможность и желание. Ведь случаются разные жизненные ситуации, при некоторых досрочное погашение будет не слишком выгодным.

Но если возможность и выгода, стоит задуматься хотя бы о частичном досрочном погашении – в долгосрочной перспективе это существенно уменьшит сумму переплаты по процентам. Решение о том, как лучше досрочно гасить ипотеку, принимать в любом случае вам.


Внимание! Нельзя досрочно погасить ипотеку, если у вас есть просроченная задолженность. Сначала придется полностью ее погасить и только потом обращаться с досрочным погашением.


Как оформить досрочное погашение ипотеки

Чтобы оформить досрочное погашение, надо следовать определенному алгоритму. Проще всего последовательно выполнить такие шаги:

Шаг 1. Уведомьте банк о предстоящем погашении

Проверьте условия вашего договора. Общий срок уведомления, установленный законом, не менее 30 календарных дней до дня возврата денежных средств. Но в вашем договоре может быть установлен более короткий срок, тогда не обязательно ждать 30 дней. Чаще всего именно так и бывает, и обычно досрочное погашение производится в дату, когда вы должны внести очередной платеж в соответствии с графиком платежей по договору.

В указанный срок вам нужно обратиться в банк с заявлением о досрочном погашении кредита и указанием суммы, которую вы собираетесь внести. В большинстве банков есть специальная форма для такого обращения, вы можете взять бланк в отделении или скачать с сайта банка или получить через личный кабинет. Заявление вы можете подать лично в отделение банка или отправить по почте заказным письмом. В некоторых банках предусмотрена возможность подать заявления о досрочном погашении кредита через интернет-банк.

К примеру, в Сбербанке можно досрочно погасить ипотеку через Сбербанк-онлайн, а в ВТБ-24 досрочное погашение можно сделать через личный кабинет и по звонку в колл-центр. Правда, дозвониться довольно сложно.

Учтите – проценты по кредиту будут начисляться до дня его погашения включительно (п. 4 ст. 809 ГК РФ). Поэтому если вы планируете полностью рассчитаться по кредиту, лучше предварительно выясните у сотрудника банка точную сумму задолженности, включая проценты, на день планируемого погашения. Именно ее вам надо будет внести на счет, чтобы закрыть кредит досрочно.

Большинство банков аннулируют заявление и спишут со счета сумму по графику, если на момент исполнения заявления денег на счете не окажется. Но в некоторых банках при подаче заявления вам сразу пересматривают график платежей, и заявленная вами к досрочному погашению сумма становится уже обязательной. В результате, если к дате списания ее вдруг не окажется на счете, на всю эту сумму у вас пойдет просрочка и будут начислены пени. Обычно такие ситуации возникают из-за спешки, когда продают залоговую квартиру и стараются быстрее закрыть долг перед сделкой и снять обременение. Заемщик вносит деньги — ровно, до копеечки, пишет заявление, но не учитывает, что на зачисление денег на счет порой требуется до трех рабочих дней, и в результате попадает на штрафные санкции.

Если досрочное погашение будет частичным, вам надо будет указать, хотите ли уменьшить сумму ежемесячного платежа или срок кредитования. Соответственно, банк после проведения погашения должен будет направить вам пересмотренный график платежей или уведомление о новом значении полной стоимости кредита. Если вы подали заявление через интернет-банк, банк может направить вам эти документы тем же образом.

Внимание! Досрочное погашение произойдет только после подачи заявления. Если вы просто внесете деньги на свой счет, привязанный к кредитному договору, банк будет просто списывать их согласно графику платежей, поскольку не имеет права списать деньги с вашего счета свыше суммы, указанной в договоре,  без вашего распоряжения.


Шаг 2. Внесите деньги на счет

Если вы хотите погасить ипотеку перечислив деньги с счета, открытого в другом банке, уточните стоимость услуг за такую операцию, чтобы учесть ее в общей сумме платежа и правильно рассчитать сумму.

Деньги должны быть внесены на счет, привязанный к кредитному договору, заблаговременно. Сумма, достаточная для запланированного вами досрочного погашения, должна оказаться на вашем счете самое позднее – накануне даты досрочного погашения. Если вы планировали закрыть ипотеку полностью, сумма будет меньше необходимого, банк не оформит погашение.

Внимание! Если вы решите внести деньги на досрочное погашение ипотеки, необязательно ждать даты очередного платежа. Как только вы уведомите банк и деньги поступят на счет, погашение произойдет в выбранный вами день, даже если он не совпадет с датой платежа при условии полного погашения. Если гасите частично, некоторые банки делают списание только в дату очередного платежа.


Шаг 3. Получите подтверждение погашения

Если вы гасили часть долга, и банк не прислал вам уведомление о пересчете окончательной суммы или новый график платежей, запросите эти документы у сотрудников банка. В некоторых договорах даже оговаривается количество таких запросов — к примеру, указывается, что заемщик имеет право получить график один раз в месяц, а если запросите повторно, теоретически вам могут отказать, но на практике мы с такими прецедентами не сталкивались.

Если гасили долг полностью, запросите в банке справку о полном исполнении вами обязательств по кредитному договору. Обратите внимание – в этом случае банк должен выдать вам пакет документов, необходимых для погашения регистрационной записи об ипотеке, если в залоге была квартира, приобретенная за заемные деньги.

Если на квартиру оформлялась закладная, банк должен вернуть вам ее, проставив отметку об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. В отметке должно быть упомянуто исполнение обязательства и проставлена дата его исполнения. Отметка удостоверяется подписью уполномоченного сотрудника и печатью банка (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ; п. п. 1, 3 ст. 13, п. 6 ст. 13.4, п. п. 1, 2 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

Шаг 4. Погашение регистрационной записи об ипотеке

Внимание! Этот этап будет актуален только в случае полного досрочного погашения.


Регистрационную запись об ипотеке погашают в течение трех рабочих дней (п. п. 1, 3 ст. 25 Закона N 102-ФЗ). Пошлина за погашение регистрационной записи об ипотеке не платится (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Подробно о том, как погасить запись об ипотеке, писали в статье

Выгодно ли досрочное погашение ипотеки

Оплата ипотеки производится двумя способами – аннуитетным и дифференцированным.

При первом способе оплаты в первые годы ипотеки большая часть ежемесячного платежа приходится на погашение процентов, меньшая остается на само тело кредита (ту сумму, что вы взяли в кредит). В дальнейшем структура ежемесячного платежа поменяется: доля, приходящаяся на тело кредита, увеличится, а доля процентной ставки уменьшится.

Тем самым, при аннуитетном способе погашения ипотеки в первые годы после ее оформления вы выплатите большую часть процентов, посчитанных за весь период. При этом по аннуитетному графику вы можете пользоваться деньгами дольше и возвращать долг минимальными суммами.

Дифференцированные платежи на сегодня практически изжили себя в ипотеке. Газпромбанк, Сургутнефтегазбанк и Россельхозбанк дают на выбор аннуитетную и дифференцированную системы, но последняя особой популярностью не пользуется. Раньше у этого вида платежей было преимущество перед аннуитетом за счет того, что не было моратория на досрочное гашение по сумме и сроку, и перерасчет банк делал автоматически. Сейчас по аннуитетной схеме таких ограничений тоже нет.

При этом по аннуитету сумму кредита вам рассчитают больше, чем при дифференцированной системе. И при одной и той же сумме кредита по аннуитетной схеме первые платежи будут меньше дифференцированных. Это особенно важно в первое время после покупки жилья, когда хотелось бы получить минимальную нагрузку на бюджет, ведь предстоят еще затраты на переезд, ремонт, новую мебель. Как только все эти проблемы будут решены, можно будет перейти к досрочному погашению. Еще один плюс аннуитетного платежа — легче планировать бюджет, а также насобирать на счете «запасную» сумму.

У дифференцированных платежей на сегодняшний день есть только одно преимущество — простота расчета. Проценты и платежи по ним сможет рассчитать любой человек, вооружившийся обычным калькулятором. В отличие от аннуитетных, для расчетов по которым нужна специальная программа с аннуитетной формулой. Причем в формулах тоже есть отличия. Среди тех, которыми пользуются банки, можно встретить 3 вида формул, условно их можно поделить на дешевые, средние и дорогие.

Эксперты рекомендуют по возможности максимально выплатить ипотеку в первые 5-7 лет после оформления. Тогда банк сделает перерасчет суммы оплаты по займу исходя из уменьшенного тела кредита, и заемщик сможет сэкономить. Если станете досрочно гасить часть ипотеки после этого срока, выгода будет существенно меньше.

Вариантов, когда досрочное погашение ипотеки будет невыгодным, крайне мало. К примеру, может оказаться невыгодно вносить деньги в погашение, если вы собственник бизнеса. В этом случае вам действительно выгоднее оставить деньги “работать” в бизнес-процессах под 20% годовых, вместо погашения ипотеки под 10% годовых. Или может оказаться выгоднее не гасить ипотеку, а вложить эти деньги в свое образование или образование детей.

Иногда бывают парадоксальные решения — человек закрывает ипотеку под 10% годовых и берет кредит на автомашину под 17% годовых, полагая, что нашел крайне выгодное решение.

В интернете можно найти кредитный калькулятор досрочного погашения и с его помощью рассчитать, насколько выгодным будет для вас внесение денег на досрочное погашение. Если вы планируете закрыть только часть, а не весь кредит, посмотрите онлайн-калькулятор досрочного погашения ипотеки с уменьшением срока – так вы сможете понять, на сколько сократится период действия вашего договора.

Некоторые банки предоставляют выбор — сокращать срок или платеж, но выбрать надо при подписании кредитного договора. При этом если вы вносите на гашение средства материнского капитала или получаете ипотеку по программе с маткапиталом, выбрать не получится, сокращаться будет платеж.

И очевидного ответа, что же все-таки выбрать – уменьшение срока или платежа – нет. Если вы вносите сумму на частичное досрочное гашение с сокращением срока, размер платежа у вас остается прежним, проценты в нем будут уже на меньшую сумму, а остальная часть платежа — это гашение тела кредита. И переплата, разумеется, значительно уменьшится. Существеннее, чем если вы выберете частичное досрочное гашение с сокращением платежа. Там уменьшается долг, уменьшаются проценты в платеже, но срок остается прежним. Это касается разового досрочного гашения.

Но если же вы регулярно гасите долг дополнительными платежами, на самом деле неважно, что вы выберете — сокращение срока или платежа. Вы каждый раз уменьшаете долг, в следующем платеже гасите начисленные проценты и снова уменьшаете долг. В результате вы расплатитесь с банком быстрее, а переплата банку будет одинакова при любом вашем выборе – срок или платеж. Эксперты советуют в случае регулярных дополнительных выплат сокращать платеж, но при этом продолжать выплачивать ипотеку быстрее по собственному индивидуальному графику, а не переходить на новый график, который выгоден банку, а не вам.

Например, вы взяли 2 млн рублей на 25 лет под 10% с платежом чуть больше 18 тысяч и переплатой 3,452 млн рублей, если будете платить по графику. Но если вместо следования графику вы каждый месяц будете вносить 30 тысяч рублей – 18 тысяч ежемесячный платеж и 12 на гашение основного долга, то расплатитесь за 8 лет и переплатите банку всего 932 тысячи.

Если сумма кредита будет меньше, сможете расплатиться еще быстрее и сэкономить больше. Допустим, вы взяли 1 млн рублей под 10% годовых на 25 лет. Ежемесячный платеж будет 9 087,01 рублей, а итоговая переплата выйдет 1 726 102 рублей. Но если вы будете ежемесячно платить по 30 тысяч рублей – обязательный платеж и гашение основного долга, уложитесь с погашением в 3,3 года, а реальная переплата составит 176 363,05 – в 10 раз меньше!


Ошибки при досрочном погашении

Нередко заемщики ошибаются в подсчетах, когда хотят погасить ипотеку частично. К примеру, ваш ежемесячный платеж составляет 21 000 рублей, и вы решили погасить 60 000 рублей в дату очередного платежа. Многие заемщики упускают из виду тот момент, что в этом случае на кредитном счете должна оказаться сумма равная 81 000. Ведь банк сначала спишет 21 тысячу в счет погашения ежемесячного платежа, и только после этого 60 тысяч досрочного погашения.

Но если на вашем счете окажется всего 60 тысяч, программа не сможет списать деньги в досрочное погашение, поскольку после уплаты ежемесячной суммы, там останется всего 39 тысяч, а заявка от вас поступила на 60 тысяч. В результате оставшиеся 39 тысяч так и будут лежать на счете до тех пор, пока вы не обнаружите, что досрочное списание не состоялось. Вам придется добавить недостающую сумму и написать новое заявление. Или написать новое заявление на этот остаток, если в конечном итоге решите его не увеличивать.

С досрочным частичным погашением у Сбербанка есть такие нюансы. Сбербанк разрешает сделать досрочное гашение в любой день месяца. Допустим ваш платеж 20 тысяч рублей, и вы решили в середине платежного периода внести 10 тысяч рублей именно в счет долга. Но нужно учесть проценты, которые набежали к этому дню. Если они составят 9 900, то в счет основного долга снимут 100 рублей, а в дату очередного платежа вы внесете привычные 20 тысяч рублей, из которых половина спишется, а остальные 10 тысяч останутся висеть на счете. В результате получается, что досрочного гашения не происходит. Решение простое: проводите досрочное гашение дважды – в середине месяца и в дату платежа, либо вносите деньги единой суммой раз в месяц в дату платежа. Можно и в любой удобный вам день, но тогда проследите, чтобы на счете оказалась сумма, покрывающая ежемесячный платеж, сумму, которую хотите направить на досрочное гашение, средства для оплаты процентов и сумму долга по графику в дату платежа.

Еще одна ошибка – копить деньги, чтобы досрочно гасить ипотеку сразу большой суммой, если только они не лежат на вкладе, проценты по которому выше процентов по ипотеке.

Дело в том, что чем раньше гасится кредит, тем больше выгода для заемщика. За то время, пока вы насобираете 50 тысяч, вы могли бы 5 раз внести по 10 тысяч и каждый раз сумма, на которую начисляются проценты, уменьшалась бы. В итоге экономия от внесения частичного погашения небольшими суммами вышла бы больше экономии при внесении одной большой.

Еще одна банковская «хитрость», которая не даст вам досрочно погасить ипотеку – изменение графика. Если пустите все на самотек и не проконтролируете оформление, банк при внесении суммы сверх обязательных платежей может изменить ваш график, но не сократит срок и не уберет лишние месяцы, а уменьшит платеж на первые несколько лет. То есть банк учтет, что сумму основного долга в платежах вы внесли вперед сразу за несколько лет. Это не запрещено. К оплате в течении всего этого срока вам будут выставляться только проценты за пользование кредитом. Если вы будете платить по такому графику, то через какое-то время просто вернетесь к изначальному графику платежей и по сути досрочного погашения так и не случится.


Возврат излишне выплаченных процентов

Переплата по выплаченным процентам может случиться из-за ошибки в расчетах, ошибки при проведении частичного гашения. Причем нередко таких ошибок можно было бы избежать, если бы заемщики больше доверяли профессиональным ипотечным брокерам, которые заинтересованы помочь клиенту сэкономить, а не банкам, которые напротив планируют получить за счет кредиторов прибыль.

Если вы оформили досрочное погашение ипотечного кредита и по вашим подсчетам переплатили на процентах, напишите заявление в банк. В случае отказа банка сделать перерасчет обратитесь в Роспотребнадзор с жалобой на этот отказ. Если в результате вам все равно не сделают перерасчет, идите в суд.

Практика по таким делам только формируется, но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации придерживается той позиции, что гражданин-потребитель, заключивший кредитный договор с банком или иной кредитной организацией, вправе отказаться от исполнения указанного договора в любое время при условии оплаты фактически понесенных кредитором расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору и состоящих из полученной от кредитора денежной суммы и процентов на нее за период использования кредита. И в случае реализации своего права на досрочное исполнение кредитного договора заемщик вправе потребовать перерасчета предусмотренных кредитным договором процентов, уплаченных им за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось, и возврата их части, если таковая будет установлена. Пока таких дел, где суд усомнился в правильности расчета процентов по ипотеке, крайне мало.

Досрочное гашение кредита – это не только экономия средств, но и положительные эмоции, создание себе «ситуации успеха». Если правильно подберете вариант кредитования, когда семья не будет ощущать нехватку денег из-за ежемесячных платежей, сможете досрочно справиться с ипотекой и приобрести привычку ежемесячно откладывать суммы в размере платежей. Благодаря этому вы сможете быстро собрать деньги на новый первоначальный взнос и снова взять ипотеку – купить квартиру побольше, или загородный дом, или квартиру детям, или недвижимость для сдачи в аренду. И это еще один повод ускорить расчет с банком.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о
sergusup.ru