Москва — столица Российской Федерации и крупный европейский мегаполис. Сюда переезжают жители провинции ради образования, перспективной работы и высокого уровня жизни. В статье рассказываем, где в Москве лучше купить квартиру, рассматриваем лучшие и худшие районы.
Москва поделена на административные округи: это большой город с широким разбором цен на недвижимость в разных округах. Чтобы определить, где лучше купить квартиру в Москве, ориентируйтесь на аспекты безопасности, инфраструктуры, транспортной доступности, стоимости жилья.
Что учесть при выборе недвижимости: пять факторов
Жизнь в столице должна быть не только комфортной, но и безопасной. При выборе района для покупки квартиры ориентируйтесь на следующее параметры.
Транспортная доступность. Рекомендуем выбирать дом недалеко от остановок общественного транспорта и поблизости от станции метро. В Москве подземкой пользуются все: десятибалльные пробки в час-пик заставляют отказаться от личного авто.
Посчитайте, сколько времени будете тратить на дорогу до работы или до центра города. Для сравнения: от районов между Третьим транспортным кольцом и МКАД доехать до центра можно за 25 минут, а от Бутово — за 40-45 минут.
Наличие социальных объектов. Отдавайте предпочтение жилым комплексам, расположенных рядом со школами, детскими садами, спортивными центрами, поликлиниками. Жилье в местностях, отдаленных от таких объектов, стоит дешевле, но расходы на ежедневный проезд будут выше.
Семьям с детьми рекомендуем районы, где построены новые школы и детские сады. В таких образовательных учреждениях минимальная очередь в классы или группы.
Развитость инфраструктуры. Выбирайте массивы, где есть магазины, супермаркеты, рынки, аптеки, банки. Хорошо развита инфраструктура в Центральном административном округе и в новых районах — Митино, Куркино, Новокосино.
Изменили ситуацию в Измайлово и Черемушках, которые раньше возглавляли рейтинг неблагоустроенных районов. Здесь построили новые дома на месте ветхих построек, обустроили парки и скверы, открыли супермаркеты и торговые центры.
Фактор безопасности. В Москве опасными районами для проживания признаны центральные — Даниловский, Арбат и Мещанский, рейтинг составило издательство The Village. Они уступают только Гольянову, относящемуся к Восточному округу. Причина криминогенности — в расположении крупного транспортного кольца и в активной преступной деятельности нечестных гостей столицы.
Экология. В Москве трудно найти экологически чистый район для проживания. 90% выбросов в атмосферу создают автомобили, поэтому рекомендуем выбирать жилье в удаленных от оживленных трасс местностях. Отдавайте предпочтение жилым массивам с парками и скверами, окруженным лесополосой. Выбирайте комплексы, расположенные вдали от промышленных заводов.
В параметр экологии включают и уровень шума. Рекомендуем приобрести недвижимость вдали от аэропорта, железной дороги, крупных строек и оживленных магистралей. Расстояние от шоссе до жилого дома должно составлять не менее 500 м.
Какие районы Москвы считаются хорошими для проживания: рейтинг округов
Рассмотрим, какие районы для покупки недвижимости подходят разным категориям клиентов. В рейтинге учли стоимость квартир и пять факторов, перечисленных выше.
Элитные районы Москвы: дорогая недвижимость в исторической части столицы
К элитным районам относят девять жилых массивов:
- Тверской;
- Арбат;
- Хамовники;
- Якиманку;
- Пресненский;
- Дорогомилово;
- Таганский;
- Раменки;
- Замоскворечье.
Главное преимущество элитных районов — в их инфраструктуре. Недалеко от жилых комплексов расположены станции метро, а в пределах районов находятся театры, торговые центры, корпусы университетов.
В списке отдаленный от центра только район Раменки — относится к Западному административному округу. Дорогомилово тоже не относят к центру, но он выходит на Кутузовский проспект. Остальные массивы находятся близко к Кремлю, Красной площади, Старому и Новому Арбату.
Преобладает элитная застройка и жилье премиум-класса. Свободных участков для строительства почти не осталось. В лидеры по количеству элитного жилья вышли Пресненский район и Раменки: бывшие промышленные зоны начали застраивать новостройками. Именно в Пресненке находится Москва-Сити: высотка, вызвавшая споры у москвичей и гостей столицы.
По данным агентства Knight Frank, 17 % спроса на элитную недвижимость пришлось на Хамовники, 15 % — на Пресненский и 14 % — на Раменки.
У жизни в элитных районах следующие недостатки.
- Нехватка парковочных мест: особенно проблема касается центрального округа.
- Шум: по центру гуляют москвичи и гости города, на улицах многолюдно и шумно ночью и днем.
- Высокая стоимость квадратных метров: начинается от 385 тыс. руб.
В элитных районах выбирают жилье покупатели, предпочитающие роскошь и комфорт. Новостройки в этих жилых массивах подходят тем, кто хочет жить рядом с историческими и культурными объектами, крупными офисными центрами.
Престижные районы Москвы подходят топ-менеджерам и руководителям крупных компаний, которые предпочитают жить недалеко от работы. Также элитные застройки рассчитаны на тех, кто готов платить за дополнительные услуги: охрану двора, платные парковки.
Рейтинг районов Москвы для проживания: районы в пределах МКАД и Третьего транспортного кольца
Покупка недвижимости в центре столицы доступна не каждому россиянину. В мегаполисе есть районы, которые по своим характеристикам мало уступают элитным жилым массивам.
Северный
В Северном административном округе популярны территории, расположенные ближе к центру. Здесь есть хорошо сохранившийся вторичный жилой фонд и элитные новостройки. В Беговом и Хорошевском продают «сталинки» в хорошем состоянии: в подъездах сделали капитальный ремонт, поменяли коммуникации.
В САО развита инфраструктура: здесь начинается Ленинградское шоссе и проходит Третье транспортное кольцо. Жилые массивы обслуживают восемь веток метро и 26 станций. Из недостатков — минимум парков и скверов. Экологическая ситуация в Северном административном округе Москвы плохая из-за близости центра: районы загрязняют выхлопные газы.
В Северо-Восточном административном округе наблюдается тенденция к повышению уровня жизни. Развивается Останкинский район: он расположен к центру ближе, чем менее востребованные Бибирево и Медведково. Строят новостройки эконом- и премиум-классов, здесь хорошо развита инфраструктура. В Останкинском массиве расположены достопримечательности: ВДНХ, парк Останкино, телебашня.
В лучшие районы Москвы для проживания входит Алексеевский. Он популярен среди коренных москвичей и тех, кто только собирается переезжать в столицу. На территории строят новостройки, стилизованные под старинные дома. В жилом массиве находятся две станции метро, на границе расположены парк Сокольники и оживленный Проспект Мира.
Восточный
Сокольники — один из престижных районов ВАО. Это место для покупки недвижимости выбирают те, кто предпочитает жить в местности с хорошей экологической ситуацией. Свежий воздух обеспечивает большой парк Сокольники, занимающий половину района. На территории расположены медицинские центры и поликлиники, здесь хорошо развита транспортная развязка.
Сокольники расположены недалеко от центра Москвы, расстояние — около 10 км. Стоимость жилья в районе выше, чем средние показатели по ВАО.
Противоположность Сокольникам — массив Соколиная гора. Здесь экологическая ситуация хуже: на территории функционируют заводы, а зеленые насаждения вырубили.
До Октябрьской революции на Соколиной горе цари устраивали охоту на соколов, благодаря чему местность и получила название.
На территории расположены три станции метро, торговые комплексы, поликлиники, школы и детские сады. Цены на жилье здесь ниже, чем в Сокольниках.
В ЮВАО рекомендуем покупать недвижимость, отдаленную от центра. Например, в Южнопортовом районе и Лефортово плохая экологическая ситуация. Минус Восточного административного округа Москвы — в большом количестве заводов, функционирующих на его территории. У жителей есть рабочие места, но из-за недостатка зеленых зон экология страдает.
В ЮВАО невысокие цены на жилье. Рекомендуем обратить внимание на Марьино: здесь мало заводов, есть парки и скверы. Вдоль Москвы-реки обустроили набережную с прогулочной зоной, а инфраструктуру развивают. На территории жилого массива есть торговые центры, аптеки, поликлиники, школы, детские сады.
Люблино — бывший дачный поселок, который сейчас относится к ЮВАО. В нем сохранилась провинциальность, местность стремительно застраивают и облагораживают. На границе расположен большой Кузьминский парк — это крупная зеленая зона, улучшающая экологическую ситуацию. Минус района — в его отдаленности, но этот фактор компенсирует развитая инфраструктура. На территории много социальных учреждений: поликлиник, образовательных центров, магазинов, рынков.
Южный
Южный административный округ густонаселен: здесь преобладают спальные районы Москвы. Недалеко от Садового кольца расположен Донской массив, в котором сохраняют его исторический облик. Новостройки стилизуют под старинные здания, чтобы соблюдать архитектурное единство.
В Донском нет крупных жилых комплексов. Жильцов в нем меньше, чем в остальных южных районах. Массив расположен в северной части ЮАО, ближе к центру, поэтому в нем ситуация отличается от остальных южных территорий.
Даниловский район стремительно развивается: его застраивают крупными жилыми комплексами, на территории появляются микрорайоны высокого класса. Но по инфраструктуре он уступает Нагатино-Садовникам, расположенном недалеко от Москвы-реки. С верхних этажей жилых комплексов открываются виды на набережную.
Престижным районом Юго-Западного административного округа Москвы признают Гагаринский. Престиж массива обеспечивает то, что в нем предпочитали жить представители ЦК КПСС, а позже здесь купил квартиру и Владимир Владимирович Путин. Стоимость жилья приближается к центральным показателям: дорогие не только варианты с первичного рынка недвижимости, но и со вторичного.
Преимущество Гагаринского района — в трех станциях метро, расположенных на его территории. Здесь хорошо развита инфраструктура, есть много социальных объектов: поликлиник, медицинских центров, образовательных учреждений.
Тем, кто ищет, где лучше купить квартиру в Москве недорого, рекомендуем Обручевский район. Здесь цены на недвижимость ниже, чем в Гагаринском, но территория выглядит чище и аккуратнее. Она отдалена от центра, благодаря чему здесь тихо и спокойно. Развитая инфраструктура и социальные объекты покрывают потребности жителей.
Западный
В Западном административном округе Москвы расположены два престижных района — Дорогомилово и Раменки. Здесь расположены столичные достопримечательности: Парк Победы, Триумфальные Ворота, торговый центр Европейский и высотка Москва-Сити.
Экологически чистые районы Москвы представляют Раменки. Здесь находится зеленый заказник Воробьевы горы, нет промышленных предприятий. В ЗАО продумана транспортная развязка, развита инфраструктура. На территории Раменок находится главное здание МГУ им. М. Ломоносова.
Хорошево-Мневники — район, который исследователи из EcoStandard Group отнесли к одним из самых чистых в Москве. На территории расположилась крупная лесопарковая зона — Серебряный бор. По состоянию на 2020 год метро в районе нет, но правительство планирует открыть несколько станций к 2021 году.
К перспективным районам московские риэлторы относят Митино — массив, в котором активно ведут строительство жилых комплексов. Это отдаленный от центра район, находится за чертой МКАД, но благодаря хорошей транспортной доступности у жителей нет проблем с перемещением по Москве.
Самые дешевые районы Москвы для покупки квартиры: ТОП-5
Москва — город с дорогой недвижимостью, но даже в густонаселенной столице можно найти относительно дешевые варианты. Они находятся в районах, отдаленных от центра, экологическая ситуация и факторы безопасности будут хуже, чем в пределах дорогих местностей. Предлагаем ТОП-5 московских районов с невысокими ценами за м2.
Молжаниново
Район относится к Северному административному округу, отличается неразвитой инфраструктурой. На территории нет отделений банков, библиотек, почты, поликлиник и больниц. Ближайший больничный пункт расположен на расстоянии 15 км. В Молжаниновском районе плохое транспортное соединение: нет трамваев и троллейбусов, автобусы ходят с перебоями.
По оценкам риэлторов, средняя стоимость 1 м2 в Молжаниново составляет от 100 тыс. руб. Качество жилого фонда низкое: на вторичном рынке преобладают ветхие здания.
Капотня
Это район с доступным жильем, но с худшей экологией. Относится к Юго-Восточному административному округу Москвы, на территории расположен нефтеперерабатывающий завод. Находится в пределах МКАД, но по состоянию на 2020 год в нем нет ни одной станции метро. Капотня — отдаленный район, общественный транспорт ходит с перебоями.
Благоустраивать местность начали в 2014 году. Стоимость 1 м2 составляет 116 тыс. руб.
Западное Бирюлево
Находится в пределах МКАД, относится к Южному административному округу. Ситуация с транспортом лучше, чем в Капотне и Молжаниново: курсируют городские электрички, скоростные трамваи и работают 12 автобусных маршрутов. Экологическую ситуацию ухудшают крупные промышленные зоны и ТЭЦ.
Транспортную развязку правительство планирует улучшать. Средняя стоимость 1 м2 — 119 тыс. руб.
Косино-Ухтомский
Район относится к Восточному административному округу, расположен за МКАД. Здесь 10 общеобразовательных школ, 15 детских садов и один центр развития детей «Мир детства». На территории расположены три центра здравоохранения — две взрослых поликлиники и одна детская. В 2019 году открыли две станции метро — «Лухмановская» и «Улица Дмитриева».
Косино-Ухтомский район становится привлекательнее для москвичей. Стоимость 1 м2 начинается от 128 тыс. руб.
Южное Бутово
Находится в Юго-Западном административном округе за пределами МКАД. В районе есть метро, но добраться до ближайшей станции на общественном транспорте проблематично. Из преимуществ местности — красивая природа. По территории протекают четыре реки, есть парки и скверы.
Средняя стоимость 1 м2 — 135 тыс. руб. Район густонаселенный: по оценкам 2020 года в нем проживает около 211 тысяч человек.
Самые плохие районы Москвы для проживания
В Москве есть местности, в которых риэлторы не рекомендуют покупать недвижимость. Стоимость жилья там ниже, чем в остальных районах столицы, но экологическая ситуация и инфраструктура хуже. Рассмотрим худшие районы Москвы и объясним, почему они попали в этот список.
Нижегородский
Расположен в Южно-восточном административном округе. В районе есть большая промзона и много действующий предприятий. Экологическую ситуацию ухудшают станкостроительные заводы, мясокомбинаты и ТЭЦ. Здесь проходят несколько железнодорожных путей — пассажирских и товарных, создающих шум и вибрации.
По наблюдениям риэлторов, квартиры в Нижегородском районе покупают те, кто переезжает в Москву из провинции и имеет ограниченный бюджет. В 2020 году транспортную ситуацию в районе улучшили: открыли первую станцию метро. Также через массив курсируют городские электрички.
Капотня
Это самый загрязненный район Москвы: здесь работает нефтеперерабатывающий завод. Зеленых зон мало, преобладает вторичный рынок, новостроек мало. Еще в 2017 году квартиру можно было купить за 3,8 млн руб., что по меркам столицы дешево. В 2019 году цены выросли: Сергей Собянин принял решение благоустроить район.
По новым проектам в Капотне построят большой парк, облагородят участки вокруг Москвы-реки. Район обслуживают семь автобусных маршрутов, станций метро нет, строительство веток метрополитена в планы правительства пока не входит.
Гольяново
Район попал в список худших из-за высокого уровня преступности.
Американское издание The Huffington Post в 2014 году выпустило исследование, в котором жилой массив занял третью строчку в рейтинге потенциально опасных для путешественников мест. Первое место заняло цыганское гетто Столипиново в болгарском городе Пловдив и столица Колумбии — Богота.
Полиция Москвы также приводит данные о том, что Гольяново лидирует по количеству разбойных нападений, уличных краж и квартирных ограблений. В районе часто происходят межэтнические конфликты.
Причина криминогенности — в крупном автовокзале и начинающейся от него веткой метро. Здесь собираются лица без определенного места жительства и маргиналы, имеющие проблемы с законом.
Из плюсов Гольяново — большой одноименный парк с прудом и лесной массив Лосиный остров. Экология здесь лучше, чем в Капотне. На границе расположена станция метро «Щелковская», курсируют маршрутки, автобусы и электробусы. В Гольяново есть крупный реконструированный автовокзал, который с одной стороны позволяет добираться в пригород или крупные города, а с другой собрал вокруг себя маргиналов.
Печатники
Входит в состав Юго-Восточного административного округа, большую часть территории занимает промышленная зона. Наибольшие неудобства испытывают жители домов вдоль Волгоградского проспекта: это место, куда выезжают машины со всех улиц района к станции метро «Текстильщики».
Общественный транспорт в Печатниках ходит с перебоями. Из плюсов — много школ, поликлиник, парков и близость Москвы-реки. У правительства столицы есть план по улучшению ситуации: собираются увеличить количество зеленых зон, наладить работу автобусных маршрутов.
Некрасовка
Блогер-урбанист Илья Варламов назвал Некрасовку «самым дешевым и убогим районом Москвы». Здесь преобладают новостройки, но жилье преимущественно относится к эконом-классу, элитных многоквартирных домов нет. Жилые дома построены далеко от центра и рядом с промышленной зоной.
Жители Некрасовки жалуются на качество квартир: в них плохо выполнена отделка, коммуникации подведены не к каждой новостройке. Автомобилисты столкнулись с проблемой паркинга, дворы не предусмотрены для размещения такого количества жильцов.
На месте поселка до 1963 года находились Люберецкие поля аэрации, позже их реконструировали в аэрационную станцию. Предприятие занималось очисткой сточных вод. Его ликвидировали, но на пропитавшейся отходами почве построили высотки. Жители Некрасовки жалуются на неприятный запах химикатов и канализации.
Ухудшает экологическую ситуацию мусоросжигающий завод, расположенный на севере района. На западе находится законсервированная городская свалка, которую правительство решило засыпать землей и на холме сделать парк «Красная горка».
В 2019 году в Некрасовке построили станции метро, что улучшило транспортную ситуацию в жилых массивах. Из преимуществ района — невысокие цены на жилье. В среднем достигают 135 тыс. руб. за м2.
Выбирая, в каком районе Москвы лучше купить квартиру, обратите внимание на его отдаленность от центра и места работы, развитость инфраструктуры и дорожной развязки, состояние общественного транспорта. Оцените экологическую ситуацию, свое финансовое положение и безопасность территории.
В базе агентства недвижимости «Этажи» около 18 000 предложений со вторичного и первичного рынков. Риэлторы помогут подобрать жилье в удобном районе, отберут подходящие по стоимости варианты, проверят документы продавца перед заключением сделки купли-продажи.
