28 мая 2019

Рассказываем, как купить дом в ипотеку: на что дадут кредит, кому дадут, какие документы нести.


Кредит на покупку дома и квартиры: в чем разница

И жилой дом, и квартира – объекты недвижимости, пригодные для проживания. Казалось бы, банки без проблем должны давать ипотеку и на то, и на другое, однако покупку квартиры банки кредитуют с удовольствием, а получить ссуду для приобретения дома довольно сложно и не каждый банк готов ее дать.

Разница в таком отношении в первую очередь – низкая ликвидность загородного дома. Если заемщик перестает выплачивать кредит, банк может вернуть свои деньги, пустив с молотка заложенную недвижимость. Чем быстрее кредитор сможет продать залог и чем ближе к рыночной будет цена объекта, тем скорее деньги вернутся в оборот. Поэтому банки заинтересованы в том, чтобы давать ипотеку на максимально ликвидные объекты.


И поскольку продать квартиру в черте города можно намного быстрее, чем загородный дом, соответственно, для кредитора такой объект будет гораздо привлекательней. Более высокая ликвидность квартиры обусловлена не только ее «городским» месторасположением, но и разницей индивидуальных характеристик: квартира по большому счету универсальна – площадь, планировка, количество комнат повторяются из подъезда в подъезд и из дома в дом. При этом практически в каждом доме есть свои архитектурные и инженерные особенности, созданные по желанию владельца.

Поэтому продать загородный дом вовсе не так легко и быстро, как квартиру. Трудно сходу найти человека, который совпадет в предпочтениях с предыдущим владельцем. Кроме того, далеко не каждый человек готов переселиться в загородный дом, большинство все-таки предпочитают квартиры – меньше хлопот и добираться до работы, как правило, гораздо ближе.

Поэтому, если банку придется продавать заложенный объект, на реализацию дома может уйти немало времени. Получается, банк не просто не сможет вернуть свои деньги, но еще будет вынужден нести расходы на содержание такого актива.

Дополнительную проблему создает земельный участок, на котором расположен дом. Его необходимо оформлять в соответствии с требованиями, предъявляемыми к покупке земли, а данная процедура достаточно сложная и длительная.

Кроме того, появляются трудности с проведением оценки – анализировать приходится не только строение, но и земельный участок. При этом рыночная стоимость земли может оказаться не слишком высокой – в расчет будут приняты удаленность от города, престижность места, наличие инфраструктуры, коммуникаций и подъездных путей, площадь земельного участка, его назначение и много других факторов. При этом рыночная стоимость нередко оказывается ниже кадастровой, а налогообложение участка будет идти по кадастровой стоимости. Это тоже негативно отразится на расходах банка по содержанию залогового имущества, если взыскание на залог наложат, а продать его быстро не получится.

Кстати, с оценкой строения тоже нередко возникают сложности. Оценщики определяют рыночную стоимость объекта, сравнивая аналогичные строения. Но если схожие квартиры нетрудно, то подобрать правильный аналог жилому дому крайне сложно – особенно если загородный дом стоит не в типовом коттеджном поселке, а построен по индивидуальному проекту. Как результат – оценка получается достаточно субъективная, что не нравится банкам, поскольку вызывает сомнения в достоверности стоимости объекта.

Чтобы решить проблему с такими сомнениями, многие банки попросту отказывают в выдаче ипотеки под загородные дома и сосредотачиваются на кредитовании квартир, с которыми нет таких сложностей и хлопот.

Еще одна проблема ипотеки загородных домов – большие дополнительные расходы по их страхованию. Этот минус касается в первую очередь заемщика, который по закону обязан оформить страховку на приобретаемый в ипотеку дом. В результате расходы на страхование объекта могут вылиться в кругленькую сумму и увеличить и без того немалую цену загородного владения. А иногда страховщики могут и вовсе отказать в страховании — к таким объектам они относятся гораздо придирчивей. Однако при всех этих сложностях, на вопрос можно ли купить дом в ипотеку, будет положительный ответ.

На какой дом дадут ипотеку

Не каждый дом банк готов кредитовать. Есть несколько моментов, на которые следует обратить внимание, чтобы повысить шансы получить ипотеку на загородный дом:

  • Материал, из которого построен дом. На кирпичный или каменный дом с залитым фундаментом банк еще может дать кредит, а вот на деревянный вряд ли – слишком уж непрочный материал, да еще и пожароопасный. Мало кто из банков соглашается кредитовать подобные объекты и только при условии обязательной страховки. Но и страховые компании крайне редко идут на подобные риски, так что лучше все-таки выбирать менее пожароопасное жилье.
  • Общее состояние дома. Крепкий добротный дом, недавно построенный или после капитального ремонта, вызовет у банка больше доверия, чем ветхая развалюшка, разменявшая полстолетия и примерно столько же не ремонтировавшаяся. Хотя иногда случаются такие нетипичные сделки — например, когда банк выдал ипотеку на дом 1900 года постройки.
  • Удаленность от города. Дом, расположенный в самом городе или в пригороде, в коттеджном поселке или в садоводческом товариществе, от которых до города рукой подать, банк возможно рассмотрит. А вот на жилье, расположенное за тридевять земель в глухомани, одобрение получить будет в разы сложнее. Здесь роль будет играть не только наличие подъездных дорог, но и привлекательность района. Если банку придется обратить взыскание на заложенную недвижимость, найти другого желающего на жилье в отдаленной деревне будет весьма проблематично. Хотя Сбербанк, Россельхозбанк и АК Барс готовы рассмотреть отдаленные варианты.

Дома с коммуникациями легче кредитуются, чем строения без воды и света, когда воду носят ведрами из колодца, а освещение получают за счет генератора, который надо регулярно заправлять.

Для банка выдача кредита на дом – гораздо больший риск, чем кредитование квартиры. Приходится учитывать больше факторов, влияющих на ликвидность объекта. Загородная жизнь подразумевает тишину и пастораль, поэтому соседство с промышленными и животноводческими предприятиями, близость высоковольтных линий электропередачи, шумная трасса рядом и слишком большая удаленность от инфраструктуры отрицательно сказываются на возможности одобрения.

Поэтому даже если вам понравился дом, и вы уверены, что банк непременно должен его одобрить, не стоит давать за него задаток, пока банк действительно не даст согласие на выдачу кредита под этот объект.

Список основных требований банков к домам:

  1. Готовое капитальное строение. Объекты незавершенного строительства кредитуют очень немногие банки.
  2. Строение не должно быть ветхим или аварийным.
  3. В доме можно жить независимо от времени года – на дачный летний домик банки дают ипотеку менее охотно и далеко не все.
  4. Наличие фундамента.
  5. Стены из кирпича, камня, бетона, шлакоблока. Деревянные и каркасные дома имеют крайне мало шансов на одобрение.
  6. Наличие подъезда к дому – лучше асфальтированного или хотя бы засыпанного гравием.
  7. Наличие коммуникаций – электроснабжение, водопровод, по возможности центральной канализации.
  8. Наличие в доме отопления и санузла.
  9. Дом должен быть не выше трех этажей.
  10. Дом должен быть расположен на определенном расстоянии от крупного города. Точная цифра зависит от банка – некоторые готовы кредитовать объекты в 100 км от города, другие ставят предел на отметке в 30 км.

Кому дадут ипотеку на дом

Основной момент, на который будут обращать внимание банки, одобряя или отказывая человеку, которому понадобилась ипотека на загородную недвижимость – его доход. В случае одобрения ипотечного кредита на такую дорогостоящую покупку, банк хочет быть уверенным, что у заемщика реально хватит доходов, чтобы выплачивать ежемесячные взносы. Поэтому при рассмотрении заявки банки будут смотреть не только на существующий официальный доход, но и на карьерные перспективы заемщика, а также на финансовое благополучие и репутацию работодателя.

В связи с более жесткими требованиями банка, которые демонстрируют разницу между «городскими» программами и программами на загородном рынке жилья, случается, что клиенты с высоким уровнем платежеспособности могут получить отрицательное решение по заявке на кредит. По оценкам экспертов, около трети потенциальных покупателей коттеджей, дач и прочих загородных объектов получают отказ от банков.

Наиболее подходящим возрастом для оформления ипотеки считается промежуток от 35 до 45 лет. Как правило, в этом возрасте человек уже добивается успехов в работе, у него появляется стабильность в карьере – он становится специалистом, который достаточно быстро сможет найти новое место работы, даже если потеряет нынешнее. Кроме того, в таком возрасте у заемщика впереди еще довольно много плодотворного времени для работы и построения карьеры, прежде чем придется выйти на пенсию.

Примерный портрет потенциального заемщика такой:

  • возраст не меньше 18 лет и не больше 85 лет на момент окончания выплат по кредиту.
  • общий стаж не меньше 3 месяцев и работа у одного работодателя от 1 месяца на момент обращения за кредитом, но чаще банки требуют стаж продолжительностью 6 месяцев или 1-2 года.
  • зарплата заемщика и уровень дохода семьи в целом должны быть такими, чтобы ипотечный платеж не превышал 40% от зарплаты заемщика. Некоторые банки, например, ВТБ, допускают больший размер платежа – до 65% от дохода.
  • другие кредиты допускаются с ограничениями – общая ежемесячная сумма по займам, включая ипотечный платеж, не должна превышать 40-65% зарплаты. Точный размер ограничения зависит от конкретного банка. При этом в ежемесячной сумме учитываются и кредитные карты – по ним вычитается 5-10% лимита карты. Некоторые банки ставят ограничения по числу кредитов – к примеру, не более 5 действующих договоров и карт на семью без учета запрашиваемой ипотеки.

Если собственных доходов человека, которому нужна ипотека на частный дом, будет недостаточно, он может привлечь созаемщиков, чьи доходы банк также учтет при принятии решения о выдаче кредита. При этом супруги по закону становятся созаемщиками и совладельцами купленной недвижимости автоматически, если только не пропишут иные условия в брачном договоре. Созаемщиками могут быть родственники и любые другие граждане, готовые вступить в подобные отношения с заемщиком и банком, а также юрлица – например, работодатель.

Ипотека на дом с земельным участком

Загородный дом неразрывно связан с земельным участком, на котором он расположен. В связи с этом, когда приобретается дом, покупателю нужно получить и права на землю. И значит банк должен проверить не один объект недвижимости, а два – дом и землю.

Осложняется процедура тем, что земля не всегда оформлена в собственность продавца. Она может быть в аренде, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании. Все это делает процесс переоформления сложным долгим и не всегда успешным – иногда неправильно оформленные права продавца становятся непреодолимым препятствием для заключения сделки.

В некоторых случаях коттеджный поселок строится на общей земле без выделения отдельных участков под каждый дом. Если земельный участок находится в общей долевой собственности всех собственников поселка, банк вряд ли даст одобрение на покупку такого варианта. Дело в том, что если придется продавать объект, чтобы вернуть одолженные деньги, придется получать согласие на продажу от остальных сособственников и решать массу других сложных вопросов.

Есть еще один нюанс – купить дом с участком в кредит сложно, но все-таки проще, чем получить ипотеку на пустой земельный участок для последующего строительства. В тех случаях, когда банки все-таки выдают кредит на покупку голой земли, обязательно фиксируется намерение построить на участке жилой дом. Но в целом ипотека на участок вполне реальна.

На процесс оформления будет влиять и статус строения: жилое или нежилое. Например, у Сбербанка есть отдельные виды кредитов – на жилой дом и на дачу или коттедж, которые относятся к помещениям, не предназначенным для постоянного проживания. Ипотека на дачу оформляется по отдельной программе – различие будет не только в условиях, но и в пакете документов, предоставляемых для проверки, а также в требованиях к заемщикам. Ипотека на строительство загородного дома отличается тем, что придется согласовывать с банком выбор строительной компании и смету.

Как взять ипотеку на дом

  1. прежде всего – обратиться в банк для получения предварительного одобрения ипотеки. Рассмотрение заявки длится 1-14 дней в зависимости от банка;
  2. после получения одобрения необходимо подобрать подходящий вам вариант дома – обычно на это дается 3-4 месяца;
  3. далее следует предоставить банку пакет документов по выбранному объекту: правоустанавливающие документы, технический и кадастровый паспорта, выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, оценку рыночной стоимости дома и земельного участка и другие документы по требованию банка;
  4. если банк одобрит сделку по выбранному дому, надо будет подписать договор купли-продажи и кредитный договор;
  5. далее необходимо обратиться за регистрацией перехода права, права собственности и ипотеки;
  6. после регистрации производится расчет с продавцом и подписание акта приема-передачи объекта.

Это примерная последовательность действий, которая может меняться в зависимости от обстоятельств. К примеру, если оформляется ипотека на загородный дом, а в число собственников входят несовершеннолетние дети, придется получить разрешение от органа опеки. Если же берется ипотека под земельный участок, который оформлен в аренду, а не в собственность, нужно продлить договор аренды на весь срок действия ипотечного кредита.

Перечень документов

Разные банки предъявляют свои требования к документам. Кроме того, списки необходимых бумаг разнятся по каждой программе – на покупку жилого дома будет один пакет, на приобретение дачи другой, на сделку по земельному участку третий. Поэтому в каждом отдельном случае лучше проконсультироваться у менеджера банка, чтобы собрать исчерпывающий список.

Базовый пакет документов, необходимый для приобретения жилого дома и земельного участка будет таков:

  • паспорт заемщика с отметкой о регистрации, хотя бы временной, если нет постоянной прописки. Если в сделке участвует созаемщик, его паспорт также понадобится;
  • второй документ, подтверждающий личность – загранпаспорт, водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего, военный билет, СНИЛС;
  • справка по форме 2-НДФЛ, для предпринимателей — налоговую декларацию или справка по форме банка;
  • копия трудовой книжки;
  • документы по приобретаемому дому: паспорт продавца, правоустанавливающий документ, технический паспорт, кадастровый паспорт, отчет о стоимости недвижимости, выписка из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии арестов и запрещений на продажу дома и иных зарегистрированных обременений;
  • документы по приобретаемой земле: правоустанавливающий документ, кадастровый паспорт, отчет о стоимости земли, выписка из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии арестов и запрещений на продажу или переуступку права аренды на земельный участок, а также иных зарегистрированных обременений;
  • если вместо приобретаемой недвижимости в залог будет передан объект, уже принадлежащий заемщику, необходимо предоставить документы на этот объект: выписка из ЕГРН – желательно, не старше 1 месяца, отчет об оценке рыночной стоимости имущества – действителен в течение 2 месяцев, технический паспорт, выписка из лицевого счета, подтверждающая, что в жилье нет зарегистрированных лиц, нотариально удостоверенное согласие супруга на передачу объекта в залог.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о
sergusup.ru