Возможно ли самостоятельно уменьшить кадастровую стоимость квартиры, чтобы не переплачивать имущественный налог? В 20–30% случаев кадастровую стоимость квартир завышают — из-за ошибок в расчетах или неучтенных особенностей объекта. Кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Однако, после смены алгоритма расчета налога на недвижимость появилась проблема — размер имущественного налога увеличился. Это напрямую зависит от разницы в реальной и кадастровой стоимости жилья.
Что такое кадастровая стоимость квартиры
Закон. Изменения в законодательстве вступили в силу с 1 января 2015 года. Первой волной его реализовали в 28 регионах России, например, в Москве, Самаре, Рязани, Твери. Еще 21 регион перешел на новый порядок с 2016 года — среди них Санкт-Петербург, Вологда, Брянск, Воронеж. С 2017 года к закону присоединили еще 12 регионов — Республику Адыгея, Карелию, Марий Эл, Краснодарский, Хабаровский край, Астраханскую, Мурманскую, Оренбургскую, Орловскую, Тамбовскую области, Еврейскую АО и Чукотский АО. Во все остальные города РФ закон введут до 2020 года. Поэтому необходимо заранее подготовиться и учесть все нюансы изменений. Облагаются налогом:
🔹 жилой дом;
🔹 квартира, комната;
🔹 гараж, машино-место;
🔹 единый недвижимый комплекс;
🔹 объект незавершенного строительства;
🔹 иные здания, строения, сооружения, помещения в соответствии с п. 1 ст. 401 Налогового кодекса.
Понятие. Поскольку приобретение недвижимости долгий и редкий процесс, многие понятия и нюансы их различий неизвестны, нечетки или неполно освещены. Есть существенное отличие кадастровой цены и рыночной стоимости жилья.
В Федеральном законе «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ термины описаны простыми словами — даже юридически неподготовленный человек сможет разобраться в них:
- кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, которую установили после государственной кадастровой оценки в соответствии с методологическими указаниями по ее проведению или в соответствии со ст. 16, 20, 21 и 23 настоящего ФЗ.;
- кадастровая оценка — совокупность процедур, которые определяют кадастровую стоимость недвижимости.
Различия кадастровой и рыночной цены. Почему кадастровая стоимость отличается от цены в объявлении о продаже? Дело в том, что оценка учитывает стандартные показатели жилья — год постройки, жилую и общую площадь, регион, район города, средняя стоимость квадратного метра в регионе и другие. Рыночная же стоимость зависит от сезонности, спроса, общей ситуации на рынке недвижимости и прочих параметров.
Раньше налог начислялся по инвентаризационной стоимости жилья. Процесс кадастровой оценки должен максимально соответствовать рыночной цене. Но зачастую эти показатели сильно расходятся. Это происходит, если комиссия ошиблась в расчетах, упала рыночная стоимость недвижимости, не учли индивидуальные характеристики объекта и так далее.
Зачем нужна кадастровая оценка
Казалось бы, кадастровая оценка бессмысленна, раз не учитывает многие параметры и не влияет на рыночную цену недвижимости. Однако процедура нужна, чтобы:
📍 официально рассчитать налог на недвижимость;
📍 заключить сделку купли-продажи;
📍 передать недвижимость в аренду;
📍 разделить имущество;
📍 определить выплату по наследству;
📍 оформить кредит или ипотеку и прочее.
Другими словами, процедура нужна во всех процессах, где государство контролирует или облагает налогом квартирные вопросы. В учет любых нюансов включается стоимость жилья по кадастру.
Какие органы контролируют оценку в 2024 году
По ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», государственную кадастровую оценку недвижимости должна проводить Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии — или Росреестр. Чтобы заказать независимую оценку, вам нужно будет обратиться в одно из территориальных отделений Росреестра по месту нахождения квартиры.
Процесс кадастровой оценки в 2024 году
Государственная кадастровая оценка недвижимости должна проходить в несколько этапов в соответствии со статьей № 6 ФЗ о госоценке кадастра:
🔻 служба принимает решение — проводить ли оценку;
🔻 комиссия собирает, обрабатывает необходимую информацию и определяет кадастровую стоимость;
🔻 специалисты составляют итоговый отчет оценки;
🔻 утверждают результаты.
Как узнать кадастровую стоимость своего жилья
Официальные данные есть в открытом доступе на официальном сайте Росреестра. Чтобы найти объект недвижимости:
🔸 введите его адрес или кадастровый номер — он есть в свидетельстве о праве собственности и выписке ЕГРН;
🔸 нажмите «сформировать запрос»;
🔸 выберите источник данных ГКН — Государственный кадастр недвижимости;
🔸 изучите справочную информацию об объекте — кадастровую стоимость и дату утверждения;
🔸 сравните цифры с рыночной стоимостью.
Например, 19 июля 2016 года кадастровую стоимость квартиры установили в размере 3 500 000 рублей, а реальная цена в то время составляла 2 миллиона. Имущественный налог рассчитывают делением всей кадастровой стоимости на кадастровою стоимость 20 м2 общей площади квартиры. Если вы докажете, что кадастровая цена неправомерно завышена, а реальная стоимость жилья 2 000 рублей, налог снизят еще. Для этого потребуется уменьшить кадастровую стоимость квартиры.
Можно ли оспорить завышенную кадастровую стоимость квартиры
Оспаривание завышенной кадастровой стоимости квартиры регламентирует ст. 18 ФЗ от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке». Когда комиссия ошибается в расчетах или существенно меняются расценки на рынке недвижимости, налогоплательщик вправе запросить переоценку — но не чаще 1 раза в 3 года. В федеральных городах переоценку можно оформлять раз в 2 года. Как оспорить кадастровую стоимость квартиры?
Сначала необходимо определить — целесообразно ли вообще запускать процедуру оспаривания. Обратитесь в оценочную компанию и получите заключение. Учтите, что для квартир класса «стандарт» кадастровую стоимость завышают незначительно — на 10–15%. В таком случае экономия с налогообложение не покроет затрат на работы по оспариванию. Если это все-таки ваш случай, скооперируйтесь с остальными жильцами здания. Так вы сможете сэкономить на затратах. Для сегмента элитного жилья тоже подойдет такой способ. Однако, встречаются и индивидуальные случаи, поэтому воспользуйтесь помощью профессионалов, чтобы не ошибиться в предварительном анализе.
Где изменить кадастровую стоимость квартиры
Выберите способ оспаривания. В рамках законодательства Российской Федерации есть два способа оспорить кадастровую стоимость жилья — через комиссию Росреестра и сразу в суде без предварительного обращения в комиссию, согласно ст. 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке от 03.07.2016 N 237-ФЗ». Первый вариант предпочтительнее, потому что:
✅ спор займет всего 1 месяц, так как в соответствии с п. 14 ст. 22 Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может превышать тридцать дней со дня его поступления;
✅ вам не придется платить госпошлину и тратиться на судебные издержки;
✅ при несогласии с результатами комиссии вы можете продолжить спор в суде.
Пошаговая инструкция — как снизить кадастровую стоимость квартиры
Чтобы уменьшить кадастровую стоимость квартиры, придерживайтесь четкого алгоритма.
Шаг № 1. Узнайте, есть ли у вас основания для оспаривания. В 2024 году вы можете руководствоваться двумя основаниями:
🔹 Росреестр воспользовался недостоверными данными об объекте недвижимости при проведении кадастровой оценке — например, сведения с техническими или арифметическими ошибками;
🔹 до начала процедуры была установлена неправильная рыночная стоимость квартиры — тот случай, когда кадастровая цена существенно превышает рыночную.
Шаг № 2. Приготовьте заявление. Вам понадобится составить заявление и направить его в комиссию рассмотрения споров о результатах определения стоимости кадастра. Комиссию формируют в каждом субъекте РФ при территориальном управлении Росреестра. В состав комиссии входят по одному представителю уполномоченного органа субъекта РФ, органа регистрации прав и уполномоченного органа по защите прав предпринимателей в субъекте РФ. Также в состав комиссии могут входить представители предпринимательского сообщества,, СРО оценщиков и другие лица. Состав комиссии формируется так, чтобы в нее входило не меньше 5 человек, а госслужащие и работники муниципальной службы составляли не более половины состава.
В заявлении, которое вы подаете в комиссию, нужно указать:
📝 личные данные — фамилию, имя, отчество и место проживания;
📝 актуальные сведения о квартире;
📝 основания неправомерности проведенной оценки.
Шаг № 3. Приготовьте документы. Вместе с заявлением необходимо приложить:
📘 выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости со сведениями об оспариваемых результатах определения стоимости;
📘 копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект, например, договора купли-продажи — если заявление подает собственник;
📘 отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном и электронном виде.
Шаг № 4. Отправьте пакет документов в Росреестр. Вы можете подать документы лично, отослать заказным письмом по почте или через Интернет, например, через портал государственных и муниципальных услуг. Позаботьтесь об описи вложения и уведомлении о вручении. Комиссия не имеет права отказать в рассмотрении обращения или затянуть срок более, чем на 1 месяц.
Какие документы и бланки вам пригодятся
По делам пересмотра кадастровой стоимости обязательно доказать обстоятельства, на которые вы будете ссылаться. Иначе не получится обосновать свои требования или возражения. Поэтому обязанность доказать ошибку в сведениях об объекте недвижимости при определении кадастровой и рыночной стоимости лежит на заявителе. Такие условия прописаны в ч. 5 ст. 247 КАС РФ.
Там же перечислены обстоятельства, которые, согласно ст. 64 КАС РФ, не нуждаются в доказывании. К таким относятся:
🔸 обстоятельства, которые суд признал общеизвестными;
🔸 обстоятельства, уже доказанные в гражданском или административном деле, которое суд рассматривал раньше и вынес решение.
Чтобы доказать свои претензии, вам могут понадобится:
📗 заявление о пересмотре результатов кадастровой стоимости;
📗 административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии;
📗 и такое же заявление об оспаривании кадастровой стоимости.
По закону, необходимо будет подготовить:
📁 кадастровую справку о кадастровой стоимости квартиры — там должны быть сведения оспариваемых результатов;
📁 заверенная нотариусом копия документа удостоверяющего или устанавливающего права на квартиру;
📁 подтверждения недостоверности сведений о квартире, которые использовали при определении ее кадастровой стоимости;
📁 отчет установления рыночной стоимости жилья на дату определения кадастровой стоимости — бумажный и электронный вариант;
📁 положительное заключение экспертов по оценке, составлявших отчет — бумажный и электронный бланк;
📁 документы, которые подтверждают кадастровую или техническую ошибку.
Если подаете иск в суд:
📕 уведомление о передаче копии административного искового заявления участвующим в процессе лицам;
📕 чек или другой документ, где указано, что вы оплатили государственную пошлину.
Если вы проигнорируете или забудете обязательные документы, ни комиссия, ни суд не будут рассматривать ваше дело. Чтобы собрать подходящий для вашей ситуации пакет документов, проконсультируйтесь со специалистом — он посоветует, как снизить кадастровую стоимость квартиры.
Как рассматривают заявление до суда
🔻 Как только ваше заявление поступит в комиссию, начнется отсчет 30-ти дней рассмотрения.
🔻 Затем комиссия в течение трех рабочих дней со дня принятия заявления об оспаривании направляет отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, в бюджетное учреждение.
🔻 Через семь дней после получения заявления комиссия сообщит о деле в орган местного самоуправления и вам, а также укажет дату рассмотрения.
🔻 Заседание будет правомочным, если в комиссии будет присутствовать не менее половины членов.
Когда решение примут, вас уведомят о результатах в течении 5 рабочих дней и оповестят органы местного самоуправления, где находится квартира.Комиссия может принять одно из двух решений: об определении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной стоимости или об отклонении заявления об оспаривании.
Если основание спора в недостоверности сведений о квартире, которые использовали в определении кадастровой стоимости, комиссия примет одно из решений:
❌ отклонит заявление, если признают доказательства необоснованными;
❌ пересмотрит результаты оценки, если параметры квартиры действительно оказались ошибочными.
При оспаривании заключения на основании рыночной стоимости квартиры, комиссия решит:
👍 определить кадастровую стоимость аналогично рыночной;
👎 или отклонить заявление.
Если вы или ваш представитель считаете, что решение комиссии неверно — обращайтесь в суд.
Как рассматривают заявление в суде
Возбуждайте дело в суде не позднее пяти лет после внесения данных в государственный кадастр.
📌 Если решение будет в вашу пользу, кадастровую стоимость скорректируют — изменения применят с 1 января года, когда вы подали иск.Суд рассмотрит заявление за 1–2 месяца. При сложных нюансах дела срок может увеличиться не более чем на 1 месяц, согласно ст. 141 КАС РФ.
📌 Если вы хотите вернуть переплаченные налоги и одновременно оспорить решения комиссии Росреестра или бездействие его сотрудников, придется подождать — это два разных процесса.
📌 Когда стоимость квартиры уже изменена и внесена в реестр, процедуру повторного спора запустить невозможно.
📌 Суд оповестит вас и Росреестр о времени и месте процесса, но присутствовать на нем необязательно. Процесс в любом случае запустят и рассмотрят. Исключение составляют те случаи, когда суд признал явку обязательной — тогда присутствовать нужно.
📌 Будьте готовы — в суде могут запросить дополнительные доказательства ваших притязаний.
📌 Даже если собственников жилья несколько, суд все равно будет пересматривать стоимость квартиры в целом.
📌 Решение о новой стоимости сообщают и утверждают в суде.
📌 Вы сможете оспорить окончательное решение суда, подав апелляцию в течение одного месяца после завершения процесса.
Выводы
Рассчитайте целесообразность переоценки. Прежде, чем запускать процесс, подумайте — получите ли вы от него выгоду. Возможно, издержки на оценку и судебные разбирательства окажутся больше сэкономленных налогов.
Соберите необходимые доказательства. Подтверждайте все претензии заверенными документами. Для этого обратитесь к профессиональным оценщикам и специалистам в сфере недвижимости.
Сначала обратитесь в Росреестр. У вас будет больше шансов, если сначала вы подадите заявление в Росреестр.
Оспаривайте решение Росреестра в суде. Если не удалось решить дело через комиссию, собирайте документы и отдавайте дело в суд.
Помните, что каждый случай индивидуален. Чтобы учесть все нюансы вашего дела, проконсультируйтесь с юристами по недвижимости. Иначе есть риск потратить время и средства и не добиться положительного результата. А если правда на вашей стороне — у вас все получится. Главное запастись терпением и уделить детальное внимание доказательной базе.
