Инвестиции в недвижимость — один из самых популярных способов вложить и приумножить денежные средства. Можно купить квартиру и сохранить деньги — недвижимость каждый год дорожает, поэтому инфляции почти нет. А чтобы дополнительно заработать, жилье можно сдавать. В статье расскажем, как правильно сдать квартиру в аренду в 2018 году, что выбрать — самостоятельную сдачу или через риэлтора, как платить налог и можно ли избежать его. Рассмотрим многие другие вопросы.

Для чего сдавать квартиру

У сдачи жилой недвижимости квартирантам есть множество плюсов:

📈 Разумные инвестиции. Вы покупаете жилье и зарабатываете на его сдаче в аренду больше, чем если бы вложили эти деньги в банк. Для сравнения: можно купить жилье за 3 000 000 ₽ и сдавать его за 15 000 ₽ в месяц условно. А если открыть вклад в банке на такую же сумму под 6.40% годовых, доход в год составит 192 000 ₽, в месяц соответственно — 16 000 ₽. Расчеты условны, но показывают прибыль. Кроме того, недвижимость можно продать потом, а деньги «съедает» инфляция.

💸 Погашение коммунальных платежей. Если у вас лишняя квартира, в которой вы не живете, за нее все равно придется платить коммуналку. Если пустить в нее жильцов, жилье не будет в минусе — вы будете получать прибыль.

🔧 Поддержание состояния. За квартирой будут следить квартиранты — например, делать мелкий ремонт, менять краны, устанавливать новую бытовую технику. Конечно, все подобные условия проживания нужно прописать в договоре. Но если квартира будет просто стоять, то все расходы лягут на ваши плечи, а если вы физически не сможете часто в нее приезжать, ее состояние ухудшится.

Конечно, в сдаче жилья есть свои риски. Например, можно нарваться на недобросовестных жильцов, которые во время переезда прихватят с собой часть мебели и вещей. Или доведут квартиру до ужасного состояния. Риски лего нивелировать договором аренды, но в любом случае вам нужно будет потратить много времени на поиск арендаторов, заключение договора, проверки исполнения обязательств жильцами и проверки состояния квартиры.

Кратко: вы можете сдать квартиру самостоятельно, но обратиться в агентство будет эффективнее. Вам не придется тратить время на телефонные разговоры с потенциальными арендаторами — это будут делать сотрудники агентства.


Как сдать квартиру

Жилье можно сдавать легально или нелегально. Легально — это с заключением договора и регистрацией документа в Росреестре. В этом случае вам придется платить налоги, но вы будете более защищены от форс-мажоров: например, если квартиранты «убьют» ремонт, можно будет потребовать возместить ущерб. Если сдавать жилье нелегально, налоги платить не нужно. В случае форс-мажора и разбирательств договор без регистрации в Росреестре примут во внимание, но придется заплатить штраф за неуплату налогов.

Легально сдать квартиру в аренду можно самостоятельно или через агентство недвижимости. Все условия найма жилых помещений прописаны в Главе 35 ГК РФ. Давайте подробнее рассмотрим оба варианта.

Самостоятельная сдача в найм

Если планируете сдавать квартиру, приготовьтесь к большим временным затратам. Сначала нужно изучить рынок, установить приемлемую цену, затем — создать привлекательное объявление, показывать жилье потенциальным съемщикам, искать проверенный шаблон договора. Затем придется тратить время на:

🔸 проверку оплаты коммунальных платежей — изучение квитанций, звонки в «Водоканал» и другие организации;

🔸 проверку состояния жилья, предметов мебели, бытовой техники — чтобы постоянно контролировать арендаторов и вовремя замечать любые поломки, нужно приезжать минимум раз в месяц;

🔸 прием платежей от квартирантов, особенно если была договоренность о наличном расчете;

🔸 урегулирование возможных форс-мажорных обстоятельств — например, если съемщики зальют соседей снизу, скорее всего, вам тоже придется принять участие в решении конфликта.

После того, как съемщики съедут, придется повторить все сначала. А перед этим еще потратить время, деньги на косметический или капитальный ремонт, если его не сделали арендаторы.

Зато при самостоятельной сдаче в аренду не нужно отдавать часть денег посреднику. Вы получаете всю сумму на руки.


Если обратиться в агентство недвижимости

Многие интересуются, как сдать квартиру через агентство недвижимости — это быстрее, удобнее, проще. У агентств недвижимости есть свои площадки для размещения объявлений, сформированный трафик, проверенные шаблоны договоров.Также собственник может избавить себя от многочисленных звонков потенциальных арендаторов. Если решили обратиться к профессионалам, есть два варианта сотрудничества:

Разовый поиск. Агентство недвижимости найдет съемщика на длительный срок. В разных компаниях разные условия, но в большинстве случаев фирма берет на себя затраты на рекламу, значительную часть поиска арендаторов и заключения договора с ними: опубликует ваше объявление, покажет квартиру потенциальным арендаторам, предоставит шаблон договора и проследит за правильным оформлением документов. При необходимости риэлтор бесплатно проконсультирует вас. В этом случае вы заплатите фиксированную комиссию за поиск арендатора, а все дальнейшее сотрудничество с ним возьмете на себя. Так же необходимо контролировать, оплачиваются ли коммунальные услуги, общаться со съемщиками, принимать оплату.

Постоянное сопровождение. Эта услуга называется доверительным управлением — всю работу берет на себя специалист. Он приезжает и осматривает квартиру, делает фото с разных ракурсов, помогает составить развернутое описание. Затем:

🔹 оформляет объявление, публикует его на своих площадках или сторонних порталах недвижимости;

🔹 общается с потенциальными арендаторами, показывает им жилье;

🔹 мзаключает договор со съемщиками, оплачивает коммунальные и снимает показания счетчиков воды и света;

🔹 принимает платежи от квартирантов и передает вам деньги.

Также вы можете заказать дополнительные услуги — риэлтор будет контролировать оплату коммунальных услуг, решать форс-мажорные обстоятельства, сообщать о необходимости ремонта, принимать платежи от квартирантов и передавать вам деньги. Чтобы передать эти задачи профессионалу, придется доплатить.

Риэлтор поможет правильно сдать квартиру физическому лицу и проконтролирует ситуацию. За его услуги необходимо платить на регулярнной основе, чаще всего — определенную часть от арендной платы. Зато физически вы можете находиться в разных городах — специалист будет представлять ваши интересы по доверенности.

Кратко: довериться специалисту проще и удобнее, при этом необходимо выделить часть дохода на оплату его услуг.

Пошаговая инструкция по поиску арендаторов

Определитесь, как будете сдавать жилье — самостоятельно или с помощью агентства недвижимости. Если решили действовать сами, подумайте, как будете сдавать жилье — на длительный срок или посуточно: например, командировочным. Мы подготовили пошаговую инструкцию для обоих случаев.

Аренда на длительный срок

🤔 Оцените стоимость вашей квартиры. Изучите рынок самостоятельно — посмотрите, сколько стоят примерно такие же квартиры в вашем районе. Не завышайте стоимость, чтобы не отпугнуть потенциальных арендаторов. Рекомендуем удерживать ее в среднерыночном сегменте.

🔨 Подготовьте жилье к заселению. Сделайте косметический или капитальный ремонт или клининг, если он нужен. Постарайтесь оставить в квартире необходимую мебель и бытовую технику — такое жилье ценится больше по сравнению с «голыми стенами». Если есть возможность, установите цифровое телевидение, проведите интернет или поставьте Wi-Fi роутер. Чем комфортнее будет жилье — тем больше вы сможете за него попросить.

📇 Подготовьте объявление. Сделайте фотографии жилья с разных ракурсов. Сфотографируйте жилые комнаты, кухню, санузел, коридор. Напишите описание — расскажите, где расположено жилье, опишите двор и подъезд. Перечислите, какая мебель и техника остается в квартире, есть ли интернет и телевидение, предметы быта и расскажите о других нюансах квартиры, если такие есть. Сразу укажите свои требования к квартирантам — например, если не планируете заселять семью с маленькими детьми или жильцов с домашними животными, сразу скажите об этом.

📱 Опубликуйте объявление. Выложите объявление на тематические сайты. Опубликуйте пост в группах в социальных сетях, на своей личной странице. Спросите знакомых, не ищет ли кто-то квартиру. Ищите арендаторов любыми доступными способами: чем больше людей увидит ваше предложение, тем выше шанс, что найдете съемщиков быстро.

👀 Покажите жилье. Принимайте входящие звонки, рассказывайте о недвижимости. Показывайте жилье тем, кто приезжает на его осмотр. Старайтесь назначать показ на время, которое будет удобно и вам, и арендаторам.

🤝 Обговорите условия. Обсудите способы передачи арендной платы, ответственность за оплату коммунальных платежей, депозит. Укажите все важные аспекты в договоре, составьте опись имущества, по возможности приложите фото.

Как сдавать квартиру посуточно: советы, с чего начать

🏮 Подготовьте жилье. Чаще всего несколько суток аренды нужны тем, кто приезжает в город на пару дней или недель — например, в командировку, на свидание, в путешествие. Им нет смысла возить с собой бытовую технику и мебель, поэтому квартира должна быть подготовлена для проживания. Установите кровать или диван, стол, шкаф или хотя бы тумбу. Поставьте микроволновку, холодильник, если можете — телевизор. Если в квартире будут сменные комплекты постельного белья, полотенца, гели для душа, шампуни и другие предметы быта, это выделит жилье среди аналогичных предложений на рынке.

📇 Напишите объявление. Сделайте фото, распишите условия проживания, укажите стоимость. Рекомендуем тоже отталкиваться от ситуации на рынке при назначении цены. Разместите объявления на крупных сайтах — например, на Cian: там, куда чаще всего заходят люди. Можете также разместить объявление на сайтах, которые предлагают услуги отелей. Информацию, как сдать квартиру через Букинг и подобные им порталы, можно найти в интернете.

👀 Покажите жилье. Примите звонок, приедьте на квартиру, покажите ее и обговорите условия аренды. Передайте ключи. Чтобы застраховать себя, можете предложить подписать договор. Но немногие командировочные на это согласятся — чаще всего собственники берут все риски на себя.

Будьте готовы к тому, что посуточная или почасовая аренда будет отнимать много времени. Вам придется убирать после квартирантов, менять постельное белье, заменять использованные предметы быта. А еще — раз в несколько дней приезжать на квартиру, чтобы сдать ее новому съемщику. Но и оплата за сутки по сравнению с оплатой за сутки при долговременной аренде гораздо больше.

Каким должен быть договор найма

Между собственником и арендатором заключают договор найма. Фактически договор найма и аренды — разные вещи, но в статье мы используем термин «аренда», потому что он ближе и понятнее. В договоре прописывают все условия найма жилого помещения. Чтобы заключить его, понадобятся:

📒 удостоверение личности обоих участников сделки — паспорта граждан РФ;

📒 выписка из ЕГРН, подтверждающая ваше право собственности — сведения из нее указывают в договоре;

📒 кадастровый паспорт на недвижимость — сведения из него также попадут в договор найма;

📒 квитанции, подтверждающие отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Шаблон договора можно скачать в интернете или обратиться к юристу за помощью. Обязательные его пункты — это:

✔ личные данные собственника недвижимости и арендатора: фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия и номер паспорта, адрес регистрации;

✔ сведения о недвижимости — серия, номер выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, общая и жилая площадь, кадастровый номер;

✔ срок найма — его указывают в днях, месяцах, или годах, а если он не указан, договор найма будет автоматически считаться заключенным на срок 5 лет;

✔ дата подписания — она нужна, чтобы исключить спорные ситуации;

✔ права и обязанности сторон — здесь обычно прописывают, что владелец обязан предоставить пригодное для проживание жилье, а квартирант — вовремя оплачивать услуги и поддерживать нормальное состояние жилья;

✔ порядок и условия оплаты — прописывают дату или период оплаты, способ — наличными или переводом, и реквизиты;

✔ порядок оплаты коммунальных платежей — кто их должен оплачивать и когда нужно предоставлять квитанции;

✔ условия расторжения — например, указывают, что арендатор обязан сообщить о желании съехать за месяц или два.

Также в договор можно добавить опись имущества, которое остается в квартире — мебели, техники. Не лишним будет прописать условия ремонта: например, указать, что капитальный и косметический ремонт жилья на вас, а ремонт мебели и техники — на съемщике. Еще один важный дополнительный пункт — описание депозита или залога: того, что съемщик оставит определенную сумму в качестве залога, и вы имеете право оставить ее у себя, если арендатор съехал без предупреждения, сломал мебель, залил соседей и при других условиях, повлекших для вас расходы.

Договор найма жилого помещения, если арендаторы планируют прожить в нем долгое время, регистрируют в Росреестре. Для этого нужно предоставить сотрудникам Росреестра или в МФЦ удостоверения личности обеих сторон, договор найма, заявление, квитанцию об оплате государственной пошлины — она составляет 2 000 ₽. Если планируете регистрировать договор в Росреестре, его нужно заключать в трех экземплярах. Если нет — достаточно двух: один остается у вас, другой — у съемщика.

Если договор найма заключают на срок более, чем 11 месяцев, его обязательно нужно регистрировать в Росреестре. Если договор заключается на меньший срок, достаточно просто письменного соглашения сторон.

Как быть с налогами при сдаче квартиры в найм

Налоги можно платить и не платить. Не платить налоги противозаконно, но есть одна лазейка, которая позволит избавиться от оплаты 13% НДФЛ.

Как официально сдать квартиру в аренду и платить налоги

Если вы регистрировали договор найма жилого помещения в Росреестре, государственный орган передаст сведения в налоговую автоматически. Если нет — можете заполнить декларацию самостоятельно и оплатить налог.

Согласно Статье 224 НК РФ, ставка составляет:

  • 13% от дохода для резидентов РФ — людей с российским гражданством;
  • 35% от дохода для нерезидентов РФ и в определенных случаях, не относящихся к сдаче жилья в наем.

Собственник квартиры, которую сдают в аренду, обязан уведомить государство о получении прибыли не позднее 30 апреля. Для этого нужно заполнить декларацию и подать ее в налоговую службу, а оплатить сам налог можно не позднее 15 июня того же года.

Если вы платите налог, можете получить снижение облагаемого налогом дохода в случае оплаты обучения себя или детей в образовательных учреждениях, оплаты лечения, приобретения медицинских препаратов. Размер вычета равен сумме потраченных средств, но не более 120 000 ₽. То есть вы или получите назад часть потраченных денег, или будете платить меньший налог определенное время.

Как сдать квартиру и не платить налоги

Согласно действующему законодательству, можно не регистрировать в Росреестре договора найма сроком меньше, чем на 11 месяцев. Поэтому многие думают, что можно сдать квартиру на 11 месяцев и не платить налоги, потому что ИФНС ничего не узнают.

Это не так. Формально данные о заключенном договоре действительно не попадут в налоговую службу, но вы все равно обязаны платить налог с полученного дохода вне зависимости от срока найма жилья.

Как уберечь себя от возможных рисков

Вы узнали, как быстро сдать квартиру в аренду без посредников. Но помните, что при сдаче напрямую, как и в случае привлечения посредников, собственник несет определенные риски — например, арендатор может сломать мебель и технику или довести за месяц-два квартиру до такого состояния, что ей понадобится ремонт. Либо просто съехать и не заплатить. Чтобы минимизировать возможные риски:

Проверяйте документы. Просите предоставить не только копии страниц паспорта, но и оригинальный документ. Сравните данные в копии и документе. Сохраните у себя ксерокопию, если все сведения совпадают. Это поможет установить личность арендатора в случае правонарушений.

Ищите отзывы. Не спешите заключать договор найма. Сначала поищите отзывы об арендаторах — например, в социальных сетях, в группах вашего города, или в поисковой системе. Если они недобросовестно относятся к своим обязанностям, есть шанс, что предыдущие арендодатели оставили негативные отзывы. Вы можете вовремя увидеть их и отказать в найме тем, кто не платит деньги или приносит другие расходы.

Оставляйте депозит. Договоритесь о залоге или депозите — определенной сумме, которую арендатор заплатит при заселении. В идеале ее должно хватить на ликвидацию всех форс-мажоров, на практике собственники часто просто берут оплату за первый и последний месяц аренды. Вы можете использовать и другие виды депозитов:

🔹 оплату коммунальных платежей;

🔹 оплату за порчу имущества.

Депозит — гарантия того, что вы вернете хотя бы часть средств, если съемщик окажется недобросовестным или произойдет ЧС. Учтите, что требование депозита сузит круг потенциальных арендаторов. Например, в Тюмени не все квартиранты готовы оплачивать депозит и чаще они обращаются к арендодателям, которые его не требуют.

Составляйте договор. Прописывайте в нем все малейшие нюансы, чтобы потом была возможность разрешить споры в правовом поле, через суд или полицию. Если меняются условия проживания, оплаты — например, вы решили повысить арендную плату или привезли в квартиру новый спальный гарнитур — обязательно отразите это в дополнительном соглашении к договору найма.

Застрахуйте имущество. Не лишним будет застраховать саму недвижимость и все, что в ней находится, а в условиях получения страховой выплаты прописать порчу третьими лицами, то есть квартирантами. Также можно застраховать их ответственность — если съемщики затопят соседей, платить им за ремонт будут не они и не вы, а страховая компания.

Оценивайте съемщиков. Смотрите на их поведение, на отношения в семье. Например, если жилье хочет снять одинокий мужчина, он может быстро передумать. А если недвижимостью интересуется мужчина с женой и маленькими детьми, скорее всего, они снимут квартиру на длительный срок. Чтобы определить, принесут ли съемщики проблемы, нужно быть хорошим психологом, однако даже минимальное наблюдение за ними может подсказать, какими будут отношения в дальнейшем.

Не верьте на слово. Если можете, старайтесь сами контролировать ситуацию. Приезжайте раз в месяц, чтобы оценить состояние квартиры, бытовой техники и мебели. Просите предоставить оригиналы квитанций об оплате коммунальных платежей, а не их фотографии. Общайтесь с соседями, чтобы узнать, не доставляют ли съемщики проблем.

Требуйте авансовой оплаты. Бывают ситуации, в которых съемщики живут бесплатно по несколько месяцев. Чтобы не попасть в такую ситуацию, требуйте авансовой оплаты. Если квартиранты не могут оплатить аренду, но обещают сделать это в будущем, обязательно возьмите расписку.

Оставьте дубликат ключей. Не отдавайте квартирантам все ключи — обязательно оставьте себе один. Это нужно, чтобы вы могли быстро попасть в квартиру в случае форс-мажорной ситуации. Но, имея ключ, важно не «перегнуть» с контролем: например, не стоит посещать квартиру в отсутствии съемщиков без предварительной договоренности с ними.

Контролируйте оплату коммунальных услуг. Регулярно проверяйте, что квартиранты оплачивают коммунальные платежи вовремя. Если наниматели не проверят счетчики, делайте это сами.

Можете не регистрировать договор найма в Росреестре и просто не платить налоги, но вы делаете это на свой страх и риск. Если налоговая узнает про доходы, не облагаемые налогом, к вам применят определенные меры наказания.

Закон освобождает от уплаты налогов только в случае, если вы сдаете жилье безвозмездно.

Многие используют другие способы ухода от налогов:

🔸 оформляют договор безвозмездного использования имущества, при этом прописывают все условия найма, кроме суммы — в этом случае налог платить не нужно, но если налоговая докажет получение денег за найм, придется тоже заплатить штраф;

🔸 договариваются об аренде устно — это распространено, но неэффективно, потому что вы не сможете потребовать от съемщика компенсаций в случае порчи, утраты имущества, или исполнения обязательств по устной договоренности;

🔸 заключают договор на срок до 11 месяцев, но не сдают в налоговую службу декларации — в этом случае налоговая также может потребовать уплаты налога и штрафа.

Что будет, если не платить налоги

Если не оплачивать налоги, в любой момент недоброжелатели могут пожаловаться в налоговую службу. Если ИФНС докажут получение дохода от сдачи жилой недвижимости в наем, они имеют право:

❗ затребовать оплату налогов за все время, в течение которого вы их не оплачивали — например, если вы скрывались от налогообложения 2–3 года, сумма выйдет достаточно внушительная;

❗ потребовать оплату пени или штрафа в размере 20–40% от неуплаченной суммы;

❗ инициировать уголовное преследование в случае, если вы не выплатили крупную сумму налогов, и потребовать лишения свободы или описи имущества.

Давайте посчитаем: например, Анатолий сдавал квартиру за 10 000 ₽ в месяц в течение 3 лет и не платил налоги. Налоговая узнала об этом, доказала факт получения прибыли и потребовала заплатить всю сумму налогов, дополнительно — штраф в размере 30% от суммы. Теперь Анатолию придется выплатить 46 800 ₽ основного долга и еще 14 040 ₽ штрафа. Общая сумма к выплате составит 60 840 ₽. Теперь ему придется выплатить всю сумму, а чтобы получить ее, нужно сдавать жилье чуть более полугода. А если бы он сразу платил налоги, получал бы чистой прибыли 8 700 ₽ в месяц вместо 10 000 ₽ — при своевременной уплате налогов потери в доходе не кажутся такими критичными.

Что еще стоит знать о сдаче жилой недвижимости в наем

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

Сдавать в аренду квартиру можно — это никак не запрещено законодательством и не противоречит правилам оформления ипотеки. Например, так поступают те, кто понимает, что не «потянет» ежемесячный платеж по ипотеке с текущей зарплатой. Они покупают квартиру, сразу же начинают сдавать ее посуточно либо на длительный срок и погашают платежи за жилье доходом, полученным от его сдачи в наем.

При оформлении договора найма квартиры, которая приобреталась в ипотеку, не нужно дополнительных разрешений от банка. Фактически жилье принадлежит собственнику, банк лишь накладывает на него обременение. А, если, например, вы решите продать или обменять квартиру, сделка уже проходит с участием банка.

Порядок налогообложения тот же — вы обязаны декларировать доходы, полученные от сдачи жилого помещения в наем, и платить 13% от них.

Нужно ли оформлять ИП

Над этим вопросом задумываются многие, кто желает легально сдавать жилье и платить все налоги. Становиться индивидуальным предпринимателем не обязательно, если вы соблюдаете все требования законодательства. Даже если у вас несколько квартир и вы сдаете большую их часть, можно просто платить налоги по стандартным декларациям для физических лиц.

Если вы не платите налоги и сдаете несколько квартир, вас могут привлечь к ответственности за это правонарушение. Оно уже относится не к уклонению от налогов, а к незаконной предпринимательской деятельности. Наказание за нее может быть административным или уголовным в зависимости от размера полученного дохода. Если вы сдаете одну квартиру, это не относится к коммерческой деятельности, и не считается незаконным предпринимательством.

Оформление ИП не обязательно, но поможет сэкономить на налогах. Физические лица обязаны платить 13% с полученного дохода, а индивидуальные предприниматели могут сами выбирать ставку. Например, ИП может:

📌 выбрать общий режим налогообложения и платить те же 13%, попутно оплачивать фиксированные взносы и собирать справки, документы, другие бумаги для подачи отчетности;

📌 выбрать упрощенную систему налогообложения и платить около 6% — в этом случае налоговый взнос рассчитывается в соответствии с суммой полученного дохода;

📌 купить патент и не платить налоги, но периодически делать небольшие отчисления в разные налоговые фонды.

Стоит ли прописывать съемщиков

Некоторые арендаторы, особенно если планируют снимать жилье долгое время — больше года — просят собственников прописать их в квартире. Это требование законно — согласно действующему законодательству, каждый должен иметь постоянную или временную регистрацию по месту жительства.

Прописать жильцов в квартире можно, но делать это нужно крайне осторожно. Самый безопасный вариант — сделать съемщикам временную регистрацию до окончания срока действия договора найма. Если договор будете продлевать, регистрацию тоже можно продлить. Если оформить постоянную прописку, потом могут быть проблемы с выпиской. Например, закон запрещает выписывать прописавшихся «в никуда» — вы сможете снять их с регистрационного учета перед продажей недвижимости. А несовершеннолетних детей вообще нельзя выписывать «в никуда» без согласия их родителей — даже если захотите выписать всех из квартиры, придется предоставить ребенку новое жилье для оформления регистрационного учета. Причем новое жилье должно быть не хуже старого по метражу, условиям, инфраструктуре района.

Можно ли сдавать муниципальное жилье

Муниципальное жилье предоставляют определенным категориям граждан — например, малоимущим без собственной жилой площади. Его собственником является государство, а вы в этой ситуации имеете только право проживания в нем. Но и муниципальное жилье можно сдать — такая сделка называется субарендой.

Например, вы живете в двухкомнатной квартире вместе с ребенком, и вам вполне хватает одной комнаты. Вы можете сдать другую комнату в наем. Но делать это нужно только с согласия собственника жилья, то есть администрации. Получите разрешение, оформите договор и платите налоги на вырученные средства — тогда у государственных органов не будет к вам никаких вопросов.

Как сдать жилье, если оно находится в долевой собственности

Если квартира находится в долевой либо совместной собственности, нужно получить согласие всех ее владельцев на сдачу в аренду. Желательно в письменном виде. Иначе совладельцы могут потребовать расторгнуть договор найма жилого помещения, и вы будете вынуждены сделать это, потому что такие требования законны.

Например:

  • долевая собственность — когда у каждого есть своя доля, в этом случае разрешение обязательно;
  • совместная собственность — когда квартира приобретена в браке и супруг давал согласие на покупку, в этом случае тоже нужно разрешение.

Разрешение всех соседей также нужно брать, если планируете сдавать комнату в коммунальной квартире. Это обязательно, так как санузел и кухня являются местами общего пользования. То же самое относится к приватизированной квартире, если остальные члены семьи законно отказались от приватизации в пользу одного человека. В этом случае тоже нужно получать их согласие, потому что они сохранили за собой право проживания в недвижимости.

Кто не может сдавать недвижимость

Есть определенные категории граждан, которые не могут сдавать жилье. К ним относятся:

👮 военнослужащие — им запрещено сдавать служебное жилье, но они могут сдавать приватизированные квартиры либо комнаты в них;

😟 жильцы в служебном жилье — законодательно они могут сдавать недвижимость, но фактически работодатель может лишить таких людей служебного жилья, потому что они в нем не нуждаются;

🏴 владельцы аварийного, ветхого жилья — в этом случае аренда возможна, только если они приведут недвижимость в надлежащее состояние или съемщик сделает в ней ремонт за свой счет, и это будет прописано в договоре.

Нужно ли прописывать в договоре всех жильцов

Часто бывают ситуации, когда в договоре найма жилого помещения указан один человек, а фактически в квартире проживает вся его семья либо другие люди — родственники, знакомые, коллеги. В этом случае увеличивается стоимость содержания недвижимости, потому что чаще ломается сантехника, мебель и бытовая техника.

Чтобы избежать такой ситуации, обязательно пропишите в договоре найма всех, кто будет проживать в квартире. В отдельном пункте укажите, что добавление новых жильцов возможно только с вашего согласия, по письменному дополнительному соглашению к основному договору найма.

Здесь есть один подводный камень. Даже если в договоре прописаны жильцы, которые имеют право проживать в квартире, а по факту в ней живут другие люди, это нужно доказать. Съемщики всегда могут сказать, что к ним приехали родственники или друзья на несколько дней. Чтобы доказать, что они там проживают, понадобятся веские факты — видеозаписи с камер наблюдения, увеличившиеся счета на оплату коммунальных услуг, свидетельские показания соседей.

Можно ли сдать квартиру нескольким людям одновременно

Можно. Правда, в этом случае вам придется сдавать не всю квартиру, а комнаты по отдельности — например, по комнате на человека или семью. Кухня и санузел в этом случае становятся местами общего пользования.

Плюс такой сдачи в наем — то, что можно получить больше денег. Например, если трехкомнатная квартира стоит 20 000 ₽ в месяц, с жильца в каждой комнате вы сможете брать 8 000 ₽ в месяц. В этом случае общая сумма платежей будет 24 000 ₽ в месяц. Минус — в том, что придется заключать отдельный договор найма с каждым съемщикам и четко прописывать в нем условия пользования кухней, санузлом, а также закреплять за арендаторами конкретные комнаты и подробно описывать их.

Кроме того, есть риск того, что возникнут проблемы с ремонтом. Например, если в договоре прописано, что текущий мелкий ремонт выполняют съемщики, один арендатор может перекладывать ответственность на другого. Нужно предусмотреть такой риск и взять ремонт на себя, увеличив в качестве компенсации арендную плату, либо четко прописать, что все затраты на ремонт делятся между всеми съемщиками.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Сплетни из мира недвижимости, советы по покупке и продаже квартир, уникальные инструкции и интересные новости.
Бесплатно, один раз в неделю на вашей почте дайджест лучших материалов.

sergusup.ru