14 марта 2019

К выбору банка для ипотеки многие заемщики подходят серьезней, чем к выбору места работы. Ничего удивительного – отношения с ипотечным банком часто длятся дольше, чем семейная жизнь. Сделали краткий курс «молодого бойца», основанный на собственном общении с множеством банков, чтобы вы точно знали, на что обратить внимание.


Выбор банка для ипотеки

Три основных критерия, на которые обращают внимание заемщики, выбирая ипотечный банк: удобство в обслуживании кредита, процентная ставка и надежность банка.

Удобство обслуживания кредита – это, прежде всего, большой набор дополнительных услуг, которые делают взаимоотношения заемщика и банка проще и удобнее для заемщика. Это SMS-напоминания о дате и сумме платежа, возможность переписки с банком через личный кабинет или электронную почту, внесение платежей и совершение частично-досрочного погашения через интернет-банк или колл-центр. Иногда срабатывает и человеческий фактор — возможность общаться с людьми, а не с гаджетами и искусственным интеллектом. Тогда человек выбирает банк, расположенный рядом, в который он постоянно ходит и “всех там знает”. некоторые клиенты выбирают такой вариант, потому что им сложно привыкнуть к новым технологиям, другие, напротив, потому что привыкли к ним и научились ценить общение и бумажные документы в противовес электронному документообороту.

Больше половины заемщиков – чаще всего, жители мегаполисов, у которых очень высокий ритм жизни и каждая минута на счету – полагают, что удобство обслуживания кредита ничуть не менее важно, чем процентная ставка, поэтому при выборе банка придирчиво изучают список онлайн-услуг, на которые они смогут рассчитывать.


Кроме онлайн-услуг потенциальных клиентов банка интересует возможность быстро дозвониться по горячей линии и получить консультацию сотрудника без долгого ожидания на линии и переброски звонка между специалистами.

На сегодняшний день большинство банков предлагают один и тот же набор продуктов с практически равными ставками и условиями, и чтобы привлечь новых клиентов им придется серьезно расширять спектр оказываемых услуг. И чтобы выбиться в лидеры на этом рынке, надо не просто отвечать его требованиям, а опережать остальных игроков хотя бы на шаг. И заботиться о своей репутации – многие потенциальные клиенты стараются как можно больше узнать о банке, собирая информацию на профильных сайтах, а также в соцсетях и на форумах, где собираются заемщики, взявшие ипотечный кредит.

Что касается процентной ставки, то чаще всего заемщики ориентируются на заявленный размер, полагая, что чем он меньше, тем меньше будет итоговая переплата и ежемесячные платежи. Однако в данном случае стоит смотреть шире, ведь минимальную процентную ставку банк готов дать не каждому заемщику. Многие выдвигают определенные требования – например, к размеру первоначального взноса и кредита, к форме подтверждения доходов, сроку кредита, наличию зарплатного проекта или положительной кредитной истории в этом банке. Могут посмотреть и на работодателя — если он партнер банка, ставку могут уменьшить. Есть даже акция — снижение ставки на 0,25%, если выйти на сделку в течение 30 дней с момента одобрения.


Кроме того, в банках есть обязательные и опционные дополнительные расходы по оформлению кредита. К примеру, не редкость, когда для меньшей ставки надо заплатить комиссию от 1 до 4%. Оформление страховки на жизнь и потерю трудоспособности заемщика тоже дает возможность взять кредит под меньшую ставку. Если заемщик отказывается страховаться, ставка по кредиту может вырасти на 1% и больше.

Надежность банка тоже играет заметную роль при выборе. Однако некоторые клиенты, особенно те, кто живет в регионах, нередко больше смотрят не столько на надежность, сколько на известность банка. Там с доверием относятся к крупным игрокам рынка – таким как Сбербанк или ВТБ, но никогда не слышали о «Промсвязьбанке» или банке «Абсолют». И нередко, выбирая между более низкой ставкой и известностью банка, такие клиенты сделают выбор в пользу известности. Хотя Сбербанк, к примеру, гораздо менее “государственный”, чем Промсвязьбанк, Открытие, АК Барс банк, Связь-банк, у которых есть вполне конкурентные ставки.

Сбербанк, ВТБ и Россельхозбанк зачастую выигрывают у менее известных коммерческих банков еще и потому, что у большинства клиентов эти банки устойчиво ассоциируются с государственной поддержкой. Это вселяет в людей уверенность, что эти-то, в отличие от банков с частным капиталом, устоят при любых перипетиях. Причем заемщики не задумываются о том, что надежность банка важна в том случае, если нести туда свои деньги – размещать на вкладах и депозитах, открывать счета. А если брать деньги в кредит, надежность банка не слишком важна.


Выбор ипотечного кредита

Перед сделкой размер ставки, надежность, удобство отступают на второй план. Заемщик выбирает банк, который может провести сделку быстро, прокредитует нужный объект, одобрит нужную сумму или снимет обременение с продаваемой квартиры перед сделкой своими деньгами. То есть сделает все, чтобы сделка в принципе стала возможной, и клиент мог купить то, что ему нужно.

Чтобы подобрать ипотеку, вам надо определиться:

❓ сколько денег у вас есть на первоначальный взнос

❓ сколько надо взять в кредит, чтобы купить то жилье, которое вам хотелось бы

❓ сколько денег вы готовы отдавать на ежемесячный платеж

❓ сколько времени понадобится вам, чтобы расплатиться по кредиту

Еще один вопрос, с которым надо определиться заранее – обратитесь вы сразу за коммерческой программой или попробуете стать участником социальной ипотеки. Разумеется, социальные программы не предназначены для всех заемщиков, чтобы стать участником такой программы, надо соответствовать определенным критериям.

К примеру, социальным жилищным кредитованием могут воспользоваться малоимущие граждане, проживающие в недвижимости, не соответствующей установленным минимальным нормам жилплощади на человека, или вовсе не имеющие собственного жилья. Благодаря специальной социальной программе такие люди могут получить помощь при оформлении ипотечного кредитования. Для этого им нужно:

✅ получить статус малоимущего

✅ встать на очередь в жилищном департаменте для улучшения жилищных условий

После этого муниципалитет выдаст справку, что государство готово выплатить за такого гражданина проценты по ипотечному кредиту, или заключит с таким человеком договор социального найма. Только учтите, что в этих случаях ипотечный кредит выдает жилищный фонд, а не банк.

Если государство окажет вам помощь в выплате процентов, у вас должны быть свои деньги на первоначальный взнос по ипотеке. Такой программой могут воспользоваться малоимущие граждане, бюджетники, молодые специалисты, многодетные семьи, те, кто проживает в ветхом жилом фонде и т.д.

Ипотечная программа для молодой семьи подразумевает максимально выгодные условия: длительный срок кредитования, минимальный первоначальный взнос, пониженная процентная ставка. При этом банки лояльно относятся к минимальному трудовому стажу и не слишком высокому ежемесячному доходу молодых заемщиков. Такие программы есть в Сбербанке, ВТБ24 и других крупных банках. Созданы эти программы при поддержке агентства ипотечного жилищного кредитования.

Военная ипотека – это социальная жилищная поддержка, оказываемая государством всем военнослужащим, заключившим контракт. На каждого прапорщика или офицера открывается личный накопительный счет в системе накопительного ипотечного кредитования. В течение первых трех дней на него поступают взносы в размере, утвержденном Минобороны. Через три года военнослужащий может внести накопившиеся деньги как первоначальный взнос на покупку квартиры в ипотеку.

Есть и другие социальные программы. Если вы хотите узнать, какие из них действуют в вашем регионе и в каких можете поучаствовать лично вы, можете обратиться в АИЖК, чтобы получить исчерпывающую информацию.

Там же вы сможете выяснить, какой выбрать банк для ипотеки с господдержкой, поскольку в подобных программах участвуют не все банки.

Если вы не можете претендовать ни на одну из социальных программ или вам проще сразу обратиться за коммерческой ипотекой, как правильно выбрать ипотеку, будет зависеть от ваших предпочтений.

Ипотека на вторичном рынке традиционно считается менее рискованной для заемщика, а ипотека на первичном рынке обычно выигрывает по стоимости – ниже ставка годовых процентов, вообще нет первоначального взноса или есть, но в минимальном размере. Однако при выборе программы на первичном рынке заемщик не может обратиться в любой банк, его выбор будет ограничен теми кредиторами, которые работают с этим застройщиком и объектом.


Чтобы понять, какая ипотека лучше, надо обратить внимание на:

🔎 срок действия ипотеки

🔎 размер процентной ставки

🔎 обязательные дополнительные платежи: оформление страховки, дополнительная комиссия для уменьшения ставки и прочее

🔎 размер первоначального взноса

🔎 требования, которые предъявляются к заемщикам: возраст, трудовой стаж, минимальный заработок и прочее

🔎 пакет документов, прикладываемый к заявлению.

На данный момент заемщик может получить такие кредиты:

💸 стандартный заем с первоначальным взносом и средневзвешенной процентной ставкой

💸 кредит без первоначального взноса

💸 ипотека на покупку нового объекта недвижимости под залог уже имеющейся

💸 ипотека с отложенными платежами, при которой заемщик в первый год выплачивает только начисленные проценты.

Если вы не знаете, как выбрать ипотеку правильно, лучше обратиться к ипотечному брокеру. Специалист проконсультирует вас по всем доступным ипотечным программам, расскажет, в какой банк за какой ипотекой лучше обратиться, поможет сформировать пакет документов и правильно оформить заявку. Кроме того, с помощью брокера вы сможете выяснить нюансы своей кредитной истории и при необходимости исправить ее, если сведения в ней указаны ошибочно. Нередки случаи, когда человек вовремя гасит кредиты, получает хорошую «белую» зарплату, но при этом банки отказывают ему при обращении за ипотечным кредитом. Впоследствии может статься, что в кредитную историю закралась случайная ошибка, которая и побуждает специалистов банков отказывать таким благонадежным на первый взгляд клиентам.


Лайфхаки при выборе банка

Выбор ипотеки – дело непростое и ответственное. Каждому хочется выбрать тот самый-самый банк, в котором переплата будет мизерной, условия обслуживания королевскими, и ипотечный кредит дадут без лишних разговоров.

Есть несколько нюансов, которые могут приблизить вас к выбору «банка мечты».

  1. Обратитесь в «зарплатный» банк

Сейчас практически не осталось предприятий, по крайней мере более-менее крупных, в которых деньги выдают наличными в кассе. Банки нередко гораздо лояльнее относятся к участникам зарплатного проекта, открытого у них. Среди преимуществ ускоренное рассмотрение заявки, минимальный пакет документов и дополнительные льготы по ставке. К примеру, Сбербанк не требует от участников зарплатного справку о подтверждении доходов и рассматривает заявки от потенциальных заемщиков с минимальным стажем работы на последнем месте 4 месяца против 6 месяцев для других заявителей. В некоторых банках участникам зарплатного проекта дают понижающие коэффициенты для ипотечных ставок по стандартным программам – от 0,25% до 0,5%.

  1. Обратите внимание на коммерческие банки

Частенько раскрученное имя банка действует на заемщиков завораживающе. Многие клиенты готовы идти на менее выгодные условия, но зато в известные банки, где якобы сильна господдержка и контроль, игнорируя небольшие коммерческие банки, более лояльные и гибкие в отношении клиентов. Стоит меньше смотреть на имя банка и больше на предлагаемые условия – годовая ставка, размер первоначального взноса, сроки рассмотрения заявки.

  1. Если вы индивидуальный предприниматель, поищите особые программы

Тем, кто оформлен в качестве ИП, и владельцам собственного бизнеса лучше оформлять кредиты по программам с упрощенным рассмотрением заемщиков. Заявки по стандартным программам банки проверяют дольше и требуют больший пакет документов. Правда, выбор в этом случае будет меньше – некоторые банки не готовы кредитовать предпринимателей с вмененной формой налогообложения, поскольку в этом случае сложно проследить реальные доходы предприятия. Но, к примеру, ВТБ24 в программе «Победа над формальностями» готов дать ипотеку под 11,75% годовых при первоначальном взносе от 40% и максимальном сроке кредитования до 20 лет, получив от заемщика только паспорт, СНИЛС и заполненную анкету банка.

  1. Ищите акции

Банки периодически устраивают специальные акции, чтобы привлечь новых клиентов. Но выбирать их надо тщательно. Например, чаще всего рекламируются программы под определенные новостройки или под конкретных застройщиков с гораздо более выгодными условиями, нежели стандартные продукты банка. Но получите ли вы в этом случае выгоду – большой вопрос. Да, в договоре у вас будет стоять низкая ставка, но недополученную выгоду банку компенсирует застройщик по специальному договору. Причем за ваш счет – застройщик включит эту сумму в стоимость квартиры. Вы возьмете в кредит сумму больше, часть прибыли банк получит вперед и, если вы надумаете гасить кредит досрочно, ничего из этой суммы не пересчитает.

Обычно в такой ситуации застройщики предлагают клиентам выбор перед сделкой: низкая ставка или скидка на квартиру, но без льготы по ипотеке. Многие выбирают второй вариант, поскольку оформить меньший кредит под большую ставку оказывается выгоднее, чем брать большой долг под низкий процент.

Есть и совместные с застройщиками программы субсидирования, на которые стоит обратить особое внимание – как правило, они выгоднее всего. Иногда это бывают акции, привязанные к датам – новогодние или «весенние» и «осенние» предложения. Правда, и тут есть нюанс – посмотрите, не повысил ли застройщик цены перед тем, как «снизить» их. Но в целом, если задаться целью, всегда можно найти условия повыгоднее.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о
sergusup.ru