16 мая 2020

Общее имущество многоквартирного дома

Полезные статьи

Что относится к общему имуществу в многоквартирном доме? Как становятся долевым совладельцем общедомового имущества? Как использовать такое имущество и получать прибыль? На эти и многие другие вопросы ищите ответы в данной статье.

Приобретая недвижимость в многоквартирном доме (МКД), новоиспеченный владелец становится обладателем не только личного помещения, но и долевым совладельцем общедомового имущества. Что дает такая доля в праве? Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома? Как можно распоряжаться и зарабатывать на общедомовом имуществе – читайте в данной статье.


Хотите купить или продать недвижимость?
Поможем подобрать варианты или найти покупателя, подскажем с выбором банка, подготовим пакет документов и организуем безопасную и юридически грамотную сделку.

Заказать бесплатную консультацию эксперта по недвижимости:


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных


Что является общедомовым имуществом в многоквартирном доме?

Когда человек приобретает жилплощадь в МКД, вместе с правом собственности (ПС) на жилье он получает долю в праве на общее имущество в доме. Правовой статус, содержание и использование общего имущества регулируется главой 6 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Из анализа норм указанной главы можно определить, что общедомовое имущество в многоквартирном доме – это вещи и имущественные права,

  • которыми по долям владеют все собственники квартир/помещений в МКД, а не отдельный владелец;
  • которые находятся за рамками личных помещений и не являются их частями;
  • обслуживают больше одного помещения в МКД.


Источник: ok.ru


СПРАВКА: В отличие от традиционных способов возникновения ПС, известных гражданскому законодательству (для недвижимости – государственная регистрация, для движимых вещей – договоры, создания и др.), доля в ПС на общедомовое имущество возникает у приобретателя квартиры в МКД автоматически и не требует совершения каких-либо юридически значимых действий: регистрации, оформления свидетельств или договоров и т. п.


Как определить размер доли?

Ответ на вопрос об определении доли в ПС на общедомовое имущество содержится в ст. 37 ЖК РФ. Размер доли пропорционален площади квартиры, которая принадлежит конкретному владельцу. Например, если площадь всех помещений в МКД равна 7000 м², площадь жилья равна 60 м², то размер доли будет равен:

60 м² × 100 % / 7000 м² = 0,86 %

Зачем собственнику владеть информацией о размере своей доли? Чтобы знать, какое количество голосов он будет иметь на общем собрании (судьба общего имущества решается путем голосования на общем собрании жильцов).


СПРАВКА: ТСЖ или управляющая компания должны вести реестр собственников квартир. В него включаются сведения о размере долей каждого владельца помещений в МКД. Потому, чтобы не напрягаться с расчетами, можно обратиться за нужными сведениями в ТСЖ/УК.


Примерно так должен выглядеть этот реестр. Источник: shuvalovskoe.ru


Распоряжаться (продать, сдать в аренду) долей в ПС на общедомовое имущество отдельно от распоряжения правом на квартиру нельзя.


Что входит в общее имущество многоквартирного дома по ЖК РФ?

Итак, у обладателя помещения в МКД есть не только ПС на свою площадь, но и доля в праве на общее имущество дома. Все, что находится в пределах пространства жилья, – личное, все остальное, обслуживающее более одной квартиры, – общее.

Источник: enco72.ru


ЖК РФ и Постановление Правительства РФ № 491 содержат детальный перечень общего имущества многоквартирного дома. Предлагаем подробно рассмотреть, что входит в общее имущество многоквартирного дома по закону.
  1. Пространства вне квартир, обслуживающие больше одной квартиры в МКД:
    • технические подвалы;
    • лестницы;
    • лифты;
    • чердаки;
    • шахты лифтов;
    • лестничные клетки;
    • технические этажи;
    • котельные;
    • бойлерные;
    • встроенные гаражи;
    • мусоропроводы;
    • коридоры;
    • колясочные;
    • инженерное оборудование (для газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения).
  2. Помещения, не принадлежащие отдельным лицам и используемые для бытовых, социальных нужд:
    • пространства для досуга;
    • место для культурного и творческого развития;
    • спортзалы и т. п.
  3. Конструктивные элементы здания (МКД), которые обслуживают более одного помещения:
    • фундамент, несущие стены, плиты, колонны и др. несущие конструкции;
    • окна, парапеты, двери, перила и др. ограждающие конструкции;
    • крыши;
    • электрическое, санитарное и иное оборудование.
  4. Земля, на которой стоит МКД, включая озеленение и благоустройство участка. А также детские площадки, автостоянки, спортплощадки, гаражи на этом участке.
  5. Системы учета потребления услуг ЖКХ.
  6. Денежные средства, которые находятся на счете для капремонта.
Источник: vserasskajem.ru


ВАЖНО: Доля в праве на средства для капремонта пропорциональна сумме взносов, которые владелец помещения внес на капремонт. Также учитываются средства, внесенные предшествующими собственниками.


Проблемы с определением того, что входит в общее имущество дома

Несмотря на то что понятие и перечень общего имущества детально урегулированы законодателем, на практике возникают проблемы с разграничением того, что относится к общему имуществу многоквартирного дома. Основные вопросы, которые нередко передаются на рассмотрение судов, касаются:

  • разграничения личного и общего инженерного оборудования;
  • владения и распоряжения подвалами;
  • владения и распоряжения землей, на которой стоит дом.


Разграничение личного и общего инженерного оборудования

Вопрос о разграничении личного и общедомового инженерного оборудования – это камень преткновения в спорах между УК/ТСЖ (управляют общедомовым владением) и собственниками помещений в МКД.

Инженерные сети имеют свойство выходить из строя. Например, если ломается часть системы водоснабжения, то чье-то имущество может пострадать от затопления. Кто должен платить пострадавшему? Собственник имущества, а именно сломанной инженерной сети. Потому между владельцами квартир в МКД и УК/ТСЖ нередко возникают судебные споры о границах ответственности.

Источник: zaomos.news

На основании судебной практики и Постановления Правительства РФ № 491 мы составили для вас таблицу, позволяющую разграничить общедомовое и личное имущество.



Сеть Общее Личное
поставление воды - стояки и их ветви до первого запорного крана;
- первые запорные краны;
- общедомовые устройства учета
- ветви стояков после запорных кранов;
- сантехника внутри квартиры
отведение воды - канализация;
- стояки, заглушки;
- прочистки, трубы;
- фасонные части;
- до первых стыков
место подведения канализации внутри квартиры к общему стояку
(даже если подведение выходит за пределы квартиры)
газ - газопроводы до запорного крана включительно;
- технические устройства на газопроводах;
- общедомовые устройства учета
внутриквартирное газовое оборудование, начинающееся от входа трубы газопровода в жилье
тепло - запорная и регулирующая арматура; - общедомовые устройства учета; стояки - отопительное оборудование внутри квартиры;
- ветви стояков после запорных кранов.
* если запорных устройств нет, то все оборудование для теплоснабжения, включая батареи, находящиеся внутри квартир, – зона ответственности УК/ТСЖ
электричество - вводно-распределительные приборы;
- вводные шкафы;
- этажные щитки (шкафы);
- система АПС;
- освещение общих пространств;
- система кабелей до квартирных устройств учета
- устройства внутри квартиры, находящиеся после отключающих устройств в этажных щитах;
- внутренние счетчики


СПРАВКА: Внешней границей инженерных сетей является внешняя граница стены МКД (для газоснабжения – место соединения первого запорного крана с внешней сетью), а граница ответственности долевых собственников имущества МКД – место соединения общего прибора учета с инженерной сетью.


Владение и распоряжение подвалами

Проблема с определением собственника подвалов в первую очередь возникает в отношении тех домов, которые были построены еще в период СССР до появления права частной собственности. До 1990-х годов все МКД, квартиры в них и помещения общего пользования были в публичной собственности (как правило, на ПС у муниципальных образований). Когда началась приватизация квартир, автоматически появилось и общее имущество в многоквартирных домах.

Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома, мы уже перечисляли. В списке были технические подвалы. В каждом подвале МКД расположены какие-либо инженерные сети, из чего должно следовать, что любой подвал – общедомовое имущество. Но на практике все намного сложнее.

Источник: unsplash.com


В 2016 г. Верховный Суд РФ рассматривал спор по иску собственников квартиры в МКД к городскому департаменту об истребовании из незаконного владения подвального помещения МКД. Часть спорного подвального пространства сдавалась городом в аренду, часть занималась инженерными коммуникациями.

Суд выработал в данном споре следующие важные правовые позиции:

  • с момента приватизации хотя бы одной комнаты/квартиры в МКД дом перестает быть муниципальной собственностью, потому владелец подвала определяется на время приватизации первого помещения в МКД;
  • подвал на дату первой приватизации мог быть сформирован и выделен как объект самостоятельного использования для целей, не связанных с обслуживанием дома – в таком случае долевая собственность владельцев помещений в МКД на него не возникает;
  • подвалы, которые не выделены для самостоятельного использования, переходят в долевую собственность жильцов МКД;
  • при этом надо учитывать, обслуживает ли фактически подвал более одного помещения в доме.

Данная позиция применяется и к подвальным помещениям домов, построенных после появления частной собственности в РФ. Рассматривая споры по поводу определения владельцев подвальных помещений, суды в первую очередь учитывают, является ли подвал самостоятельным объектом или только лишь вспомогательным помещением, и оформлен ли подвал как самостоятельный объект недвижимости (регистрация в ЕГРН).


СПРАВКА: ЕГРН – Единый гос. реестр недвижимости. Регистрация Росреестром недвижимого имущества и внесение записи о нем в реестр – основание возникновения ПС на объект недвижимости.


Владение и распоряжение земельным участком, на котором находится МКД

Источник: twitter.com


Еще один спорный объект долевой собственности жильцов МКД – земельный участок под домом. Казалось бы, из ЖК РФ прямо следует, что земля – собственность владельцев квартир в МКД. Но вспомните, как часто объектом внимания СМИ являются споры жильцов МКД и местных властей, которые передали часть земли МКД в аренду предпринимателям, вразрез с интересами жильцов построить на этой земле детскую площадку. Почему так происходит?

Дело в том, что согласно ФЗ № 189 ПС на землю у собственников квартир в МКД возникает с момента

«формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета».

Если в отношении земельного участка не проведен кадастровый учет – этот участок находится в собственности муниципальных властей.


ВАЖНО: Такая проблема возникает в отношении тех МКД, которые были построены до введения требования об обязательном кадастровом учете земельных участков. Сегодня все застройщики обязаны заниматься земельным вопросом еще на стадии получения разрешения на строительство многоквартирного дома.


Использование общедомового имущества

Помимо пользования общим имуществом по прямому назначению (перемещение по коридорам, использование лифтов, лестниц и др.), его можно использовать для извлечения прибыли. Например, сдать часть пустующих общих помещений в аренду (например, магазину) или разрешить разместить на территории МКД, на его внешних конструктивных элементах, рекламные вывески или объявления.

Скорее всего, собственники помещений этого дома зарабатывают немало денег за счет рекламных вывесок. Источник: packmy.biz
Можно сдать часть земельного участка под МКД в аренду для автостоянки. Источник: primechaniya.ru


Деньги, вырученные за счет манипуляций с общим имуществом, могут быть использованы по-разному:

  • распределяться между собственниками помещений в МКД пропорционально их долям;
  • перераспределяться на счет капитального ремонта;
  • засчитываться в счет платы за содержание общего имущества;
  • использоваться на улучшение облика дома и благоустройства его территории и др.


ВАЖНО: Все вопросы по поводу распоряжения общим имуществом решаются общим собранием собственников (2/3 голосов всех собственников).


Теперь вы знакомы с полным перечнем общедомового имущества, а значит, знаете, на что вы имеете права и за что должны нести обязанности и ответственность. Используйте эти знания, чтобы получать максимальные преимущества из обладания правом долевой собственности на общее имущество МКД.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть