20 марта 2019

От 5% до 15% сделок с недвижимостью оспариваются в суде, и часть из них суд признает недействительными. Регулирует последствия таких сделок статья 167 Гражданского кодекса РФ. При недействительной сделке аннулируются все принятые в договоре юридические последствия с момента его заключения. После этого каждая сторона возвращает другой все полученное в ходе такой сделки, возмещает стоимость или выполняет иное решение суда.

Чтобы не потерять недвижимость или уплаченные за нее деньги, нужно внимательно составлять и изучать условия договора. Оснований для признания сделки недействительной множество. Расскажем о видах таких оснований, их последствиях и как защитить себя от проблем на этапе составления договора.


Виды недействительных сделок

Оспоримая

Такая сделка требует оспаривания в суде на основании закона. Для этого заинтересованное лицо подает иск на основе нарушения или ущемления прав. Причем подать иск о признании сделки недействительной могут и участники договора, и другие заинтересованные лица и инстанции — родственники, органы опеки и попечительства.

Оспоримая сделка считается недействительной с момента признания таковой судом. По закону оспоримую сделку можно разрешить без судебного вмешательства — например, самостоятельно расторгнуть договор. Чтобы избежать судебных тяжб, нужно не допускать поводов для оспаривания сделки:

🔸 нет требуемого законом согласия третьего лица или органа — например, квартира, находящаяся в собственности по договору ренты, продана без согласия рентополучателя;


🔸 в сделке участвовали несовершеннолетние от 14 до 18 лет — например, 17-летний собственник продал квартиру без разрешения родителей;

🔸 официально недееспособный продавец или покупатель — к примеру, квартиру продал инвалид, а сделка прошла без согласия попечителей или попечительских органов;

🔸 продавец или покупатель не понимал значение своих действий — сюда относятся сделки, совершенные под влиянием алкогольного или наркотического опьянения, состояния аффекта;

🔸 продажа квартиры без согласия одного из супругов, если недвижимость в общей собственности — по закону, требуется нотариально заверенное согласие;

🔸 сделка под влиянием угрозы, обмана, насилия, тяжелых обстоятельств — например, продавец отдал квартиру за полцены, когда остро нуждался в деньгах, а покупатель знал это и воспользовался ситуацией;

🔸 сделка, совершенная под существенным заблуждением, искаженно или неверно выражающая волю стороны — решение о существенности заблуждений тут принимает суд. К таким сделкам можно отнести намеренные или случайные опечатки в договоре, непонимание юридических последствий или неверное их трактование и так далее.


Ничтожная

Ничтожная сделка считается недействительной с момента ее совершения, а не по решению суда. Такие сделки не требуют обращения в суд, потому что сами по себе несут в себе нарушение законодательства. То есть по закону подобную сделку просто нельзя заключать. Это случаи грубых нарушений — например, продажа квартиры с поддельными документами.

Обращаться в суд при такой сделке нужно только для признания ее недействительной, либо для подтверждения факта ничтожности. Гражданский кодекс относит к ничтожным сделки:

🔹 нарушающие закон и при этом посягающие на права и свободы третьих лиц;

🔹 с умышленным нарушением правопорядка и нравственности — например, подделка документов, подписей;

🔹 совершенные с недееспособными лицами — например, с психическими расстройствами;

🔹 заключенные с детьми до 14 лет — например, ребенок 12 лет расписался в договоре, хотя за него это должны делать опекуны или родители;

🔹 мнимые — например, должник будто бы дарит квартиру, чтобы избежать ареста имущества;

🔹 притворные с целью скрыть другую сделку — например, когда квартиру получают по дарственной, прикрывая при этом фактическую передачу денег;

🔹 с имуществом, которым нельзя распоряжаться — к таким сделкам относится, например, продажа банкротом своей квартиры.

Сроки обращения в суд

Независимо от оснований для признания сделки недействительной необходимо подавать иск в суд. Однако, нельзя упускать срока исковой давности.


Оспоримые сделки

Ничтожные сделки

Для оспоримых сделок такой срок составляет 1 год. Отсчет срока исковой давности наступает с момента, когда:

  • истец узнал об обстоятельствах или условиях недействительности договора;
  • прекратились обстоятельства, заставившие человека пойти на сделку — угроза жизни, насилие и другое.

Чтобы признать сделку недействительной у вас есть 3 года. Срок исковой давности отсчитывают со дня самой сделки.

 

Если вы подали иск, но не являетесь стороной сделки — срок исковой давности начинается со дня, когда вы узнали или должны были узнать о начале исполнения сделки, и достигает 10 лет.


Самые распространенные сценарии рискованных сделок

Нарушили условия приватизации

Наиболее часто встречаются оспаривания неправильно приватизированных объектов недвижимости.

 

Дети не участвовали в приватизации. Проблема в том, что до середины 90-х по закону можно было не наделять детей долями во время приватизации. Чтобы избежать лишней бюрократии, квартиры зачастую приватизировали только на взрослых  членов семьи. Сделка купли-продажи квартиры с подобной приватизацией опасна тем, что повзрослевшие дети в праве потребовать долю в жилье и оспорить сделку через суд.

 

Один из жильцов был выписан в период приватизации. Например, квартиру приватизировали, когда один из собственников был выписан из-за службы в армии или отбывании наказания в тюрьме. Когда он вернется домой, то может восстановить право на приватизацию в суде. Если квартиру продали без его ведома, сделку признают недействительной. Чтобы избежать подобных проблем, узнайте заранее о лицах, чьи права могли нарушить при приватизации — закажите архивную поквартирную карточку по форме 40 в паспортном столе.

 

Оспорить сделку пытаются мошенники. Одна из мошеннических схем — куплю-продажу квартиры оспаривают собственники, ранее отказавшиеся от участия в приватизации. Они могут заявить, что приватизация проходила без их ведома. Здесь важно поднять все документы, а главное — отказ от приватизации. Если с документами все в порядке, суд разоблачит мошенников и оставит сделку в силе.


Как защититься: требуйте абсолютно все документы на квартиру, особенно, касающиеся процесса приватизации.


Купили квартиру, находящуюся ранее в наследстве

Рискованно и покупать недвижимость, унаследованную продавцом ранее. В этом сценарии могут появиться не вступившие в права наследники. Например, внебрачные дети, которые доказали свое родство, или родственники, долгое время не знавшие о смерти наследодателя.

 

Закон позволяет наследнику заявить права на наследство в течение 3 лет с момента, как узнал о смерти наследодателя. Ситуация равносильна для наследования и по закону, и по завещанию. Завещания оспаривают недовольные распределением имущества родственники умершего.

Как защититься: остерегаться сделок с недавно полученной в наследство недвижимостью, особенно если она оформлена не на родственника умершего. Однако, чем позже наследник вступил в права, тем ниже риск.


Продавец квартиры не отвечает за свои действия

 

Ограниченное судом в дееспособности лицо. Например, квартиру продал инвалид, находящийся на попечительстве государства. По закону он не имеет права продавать жилье без разрешения органов опеки и попечительства. Увы, если сделка уже состоялась, покупатель не сможет отстоять свои права в суде. Даже при наличии согласия от органов опеки такую сделку могут оспорить.

 

Продавец, состоящий на учете в диспансере. Законна сделка с продавцом, который состоит на учете в психо- или наркодиспансере, но не признан недееспособным. Однако, ее могут оспорить родственники бывшего владельца. Например, Олег покупает квартиру у Василия. Во время сделки Олег замечает, что Василий ведет себя немного странно, но не придает этого особого значения. Спустя какое-то время объявляются совершеннолетние дети Василя, которые заявляют, что отец состоит на учете в ПНД и не осознавал последствия своих действий, подписывая договор.

К сожалению, от такого сценария сложно защититься. Бывали случаи, когда сделку признавали недействительной спустя много лет. Например, бывшему владельцу квартиры поставили психический диагноз. Родственники оспорили сделку в суде, доказав, что на момент сделки продавец уже был болен.

Как защититься: при подозрениях постарайтесь разузнать о продавце квартиры как можно больше. Спросите соседей о его поведении, пообщайтесь с другими членами семьи. Если вам кажется, что продавец ведет себя странно, попросите справку из психоневрологического диспансера. Не бойтесь обидеть человека, лучше смущение, чем потерянные миллионы. К тому же для многих структур такая справка обычное дело — например, для водителей. Помните, что срок действия такой справки 1 год.


Квартиру продает пожилой человек

Осторожно нужно отнестись и к сделке с пожилым человеком. Во-первых, он может быть и недееспособным и состоять на учете в диспансере. Во-вторых, даже при богатырском здоровье продавца родственники могут попытаться оспорить сделку. Одно из веских и популярных оснований — доказать, что у продавца на момент сделки присутствовала старческая деменция.

Как защититься: вежливо попросите у продавца соответствующие справки, пообщайтесь с его родственниками. Если чуете неладное, попросите родственников подписать согласие на продажу недвижимости и отсутствие претензий.


Нарушили права несовершеннолетних

Государство строго относится к сделкам, где нарушают права несовершеннолетних. Оспаривают такие сделки и сами несовершеннолетние с помощью родителей или повзрослев, и органы опеки и попечительства.

 

Например, если вы приобретаете квартиру, которую до этого купили за материнский капитал. По закону сделать это возможно, только если родители выделили детям причитающиеся им по закону доли в новом жилье. В противном случае подросшие дети имеют права потребовать долю с купленной вами квартиры.

Как защититься: если приобретаете жилье у семьи с детьми, потребуйте письменное и нотариально заверенное согласие родителей и органов опеки. Лучше всего соглашаться на единовременную сделку, когда семья продает вам квартиру и параллельно покупает новую. Тогда вы можете попросить доказательств предоставления доли детям.


Не получили согласие супруга

 

Если недвижимость — совместно нажитое имущество супругов, обязательно разрешение одного из них. При отсутствии разрешения, сделку в суде признают недействительной. Получать разрешение нужно даже у разведенных супругов. Например, Зина и Саша вместе купили квартиру и развелись. Если бывшие супруги решили вопрос с недвижимостью между собой и Саша продает квартиру от своего лица, он должен получит от Зины нотариально заверенное согласие на продажу.

 

Росреестр регистрирует сделки с совместно нажитой недвижимостью и без согласия одного из супругов, но ставит соответствующую отметку в деле. Теоретически, бывшая супруга может доказать в суде, что покупатель знал или догадывался о ее несогласии на продажу.

Как защититься: уточните, был ли владелец квартиры женат или замужем. При положительном ответе попросите оформить разрешение на сделку от бывшего супруга или супруги.


Недвижимость продает банкрот

Кредиторы и судебные приставы оспаривают продажу квартир банкротов, должников или близких к банкротству лиц, на которых заведены имущественные иски или исполнительное производство. При успешном оспаривании недвижимость возвращается прежнему владельцу, а покупателя ставят в очередь кредиторов, чтобы вернуть деньги.

 

Опасно и если продавец квартиры обанкротился в течение 3 лет после сделки. В суде кредиторы будут оперировать тем, что купля-продажа была скрытой схемой увода имущества должника.

Как защититься: узнайте, есть ли у продавца иски, задолженности на сайтах областного суда, районных судов, в Федеральной службе судебных приставов.


Продают квартиру, полученную в дар

Риск покупки квартиры, которую собственник получил по договору дарения, мал, но есть. Договор дарения могут признать недействительным в течение 3 лет или оспорить в течение 1 года с последующим расторжением сделки купли-продажи.

По статье 578 Гражданского кодекса РФ дарственную аннулируют, если:

❓ ее подписали под давлением, телесными повреждениями, покушением на жизнь дарителя или его родных;

❓ документ оформили неправильно — например, дедушка хочет подарить квартиру внуку Геннадию после своей смерти, но для этого подходит завещание, а не дарственная;

❓ есть опасения, что одаряемый потеряет квартиру из-за своих действий — например, дедушка подарил Геннадию квартиру, а Геннадий начала активно играть в азартные игры и заложил квартиру;

❓ даритель переживет одаряемого — если дедушка переживет Геннадия, он вправе вернуть жилье через суд;

❓ ее оформил банкрот — отменить дарение можно в течение 6 месяцев после признания продавца банкротом.

Как защититься: соглашайтесь на покупку недвижимости, только если с момента ее дарения продавцу прошло 3 года.


Продают жилье, полученное по договору ренты

Внимательно изучайте документы и обстоятельства, связанные с квартирой в ренте. Особенно при недавней смерти бывшего владельца жилья. Оспорить договор ренты имеют право родственники предыдущего собственника.

Как защититься: безопаснее заключать сделку, когда нынешний хозяин квартиры владеет ею 3 года и более.


Сделкой занимается доверенное лицо

Продавать недвижимость по доверенности не противоречит закону, но привлекательно для мошенников. С осторожностью стоит отнестись к недвижимости:

💢 которую продают по доверенности дешевле рыночной стоимости,

💢 если доверенность на продажу оформлена не на родственников, а на третьих лиц.

Часты случаи мошенничества, когда доверенные лица продавали недвижимость после смерти владельца квартиры. Подобные сделки признают ничтожными, потому что доверенность теряет силу после смерти доверителя.


Как защититься: проверьте подлинность и актуальность доверенности в реестре Федеральной нотариальной палаты. Нужно указать дату удостоверения документа, номер в реестре, фамилию, имя и отчество удостоверявшего нотариуса. Поскольку информация в реестре может обновляться с задержкой, дополнительной защитой будет связаться с ответственным нотариусом и подтвердить сведения.

Продают долю

Собственник доли должен предупредить о продаже остальных владельцев недвижимости и сначала предложить выкупить его долю им. Чтобы можно было продавать долю, собственнику обязательно нужны письменные отказы и фактическое отсутствие сделки с дольщиками в течение 1 месяца.

 

В договоре купли-продажи владелец доли должен указать стоимость аналогичную цене, прописанной в извещении на имя других собственников. Если суммы будут разными или продавец не известит других собственников квартиры о продаже, они могут потребовать в суде отдать им право покупателя. Тогда сделка не состоится.

Как защититься: потребуйте прикрепить к пакету документов письменные отказы дольщиков квартиры и копии извещений.


Последствия признания сделки недействительной

Когда сделка признана недействительной, все обязательства тоже признают недействительными — то есть исполнять их не нужно. Если же обязательства уже выполнены, то они аннулируются. Каждая из сторон возвращает другой полученное при сделке или компенсирует деньгами, если это невозможно. Этот процесс называется двусторонней реституцией.

Например, при купле-продажи квартиры суд решит вернуть право собственности обратно продавцу, покупателю же возвращается сумма, указанная в договоре. В подобном случае есть неприятный момент — если сумму нельзя вернуть сразу, суд обяжет выплачивать деньги постепенно. Такие выплаты могут растянуться на годы. Покупатель оказывается в незавидном положении, когда теряет квартиру и годами получает деньги обратно или не получает вообще.

В чем различие с расторжением договора

Понятия недействительной сделки и ее расторжения — разные с юридической стороны. Расторгнуть договор его участники могут самостоятельно или по иску через суд, если он еще не исполнен до конца. Поэтому при расторжении договора стороны не возвращают уже полученное, а просто прекращают договорные отношения, если иного не предусмотрено законом или соглашением сторон. В зависимости от обстоятельств может быть назначена компенсация ущерба.

Согласно статье 450 ГК РФ расторгнуть договор возможно при существенном нарушении договорных обязательств одной из сторон. Например, если покупатель не выплатил всей суммы за квартиру или девелопер не сдал дом в эксплуатацию вовремя.

Договор получится расторгнуть, если еще не переведены все средства или не оформлен акт передачи недвижимости и так далее. Расторгнуть уже зарегистрированную и завершенную сделку не получится, в такой ситуации нужно признание договора недействительным через суд.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Заручитесь поддержкой специалиста. Основная защита — грамотно составленный договор. Любой типовой договор вы можете скачать в интернете, но перед совершением сделки подробно прочтите его самостоятельно, проверьте у юриста и заверьте у нотариуса.

Все формулировки должны быть понятны, не стесняйтесь попросить юриста прояснить вам их значение или переписать так, чтобы не возникало разночтений.

Отдельно пропишите нюансы и дополнительные условия сделки. Если у вас есть особые условия или требования к сделке, укажите это в договоре вместе с ответственностью сторон за их нарушение. Например, что продавец не должен скрывать недостатки квартиры, несет ответственность за претензии третьих лиц и другие нюансы. Важно, чтобы условия не противоречили договору, друг другу и закону.

Насколько бы простой не была сделка, подготовьтесь к ней основательно и серьезно. При разговоре с юристом или нотариусом честно опишите все условия, спросите, что важно — это поможет учесть в договоре все тонкости конкретно вашей сделки и избежать проблем в дальнейшем.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о
sergusup.ru