27 июня 2019

Что такое обременение недвижимости, кто и когда его накладывает и как его снимать – подробная инструкция. Если на вашей квартире или доме есть обременение, вы будете знать, что вам с этим делать.


Что такое обременение

Обременение – это временное ограничение собственника объекта недвижимости в праве свободно распоряжаться своим имуществом. Владелец не лишается права распоряжаться своей недвижимостью полностью, а ограничен лишь на время – чтобы заключить сделку в отношении своей собственности, ему придется дождаться наступления определенных событий или получить разрешение от третьего лица.

Причинами для наложения обременения могут быть:

  • ипотека на недвижимость;
  • передача объекта в доверительное управление;
  • сдача объекта в аренду;
  • оформление ренты или пожизненного содержания с иждивением;
  • передача квартиры в залог;
  • наложение ареста.

В зависимости от причины, послужившей основанием для наложения обременения, к возникновению запрета, нужно использовать определенный порядок действий, чтобы снять обременение с дома.


Инициатива по наложению ограничительных мер обычно исходит от заинтересованных лиц по сделкам, которые были заключены собственником недвижимости:

  • от кредиторов по договорам ипотеки или залога;
  • от арендаторов по договорам аренды;
  • от получателей ренты по договорам пожизненного содержания или ренты и прочее.

Сам собственник тоже может подать заявление о регистрации ограничений – к примеру, если он передает свой объект в доверительное управление.

При этом количество обременений в отношении одного объекта недвижимости законом не ограничено. На одну и ту же квартиру может быть обременение в силу ипотеки, договора аренды и доверительного управления.

Независимо от инициатора обременения и основания для его наложения, единственным органом, который может внести соответствующую запись об ограничении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) выступает Росреестр.

Регистрация обременения в Росреестре осуществляется в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Общий механизм выглядит так:

  • стороны подписывают договор, на основании которого появляются определенные обязательства;
  • заинтересованная сторона подает заявление и приложенный пакет документов в МФЦ, отделение Росреестра или через сайт госуслуг;
  • государственный регистратор, проанализировав поданные документы, принимает решение о наложении обременения или об отказе;
  • обременение накладывается в течение 7 дней;
  • заявитель получает договор с отметкой о государственной регистрации и выписку из ЕГРН со сведениями о наложении ограничения.

Виды и основания наложения обременений

К основным видам обременения относятся:

  • ипотека;
  • арест;
  • аренда;
  • рента или пожизненное содержание;
  • доверительное управление;
  • приобретение жилья за счет средств материнского капитала;
  • признание жилья аварийным;
  • сервитут;
  • концессионное соглашение;
  • опека.

Обременение может быть наложено по разным основаниям.

В силу договора. Собственник заключает соглашение, условиями которого предусмотрены некие ограничения в отношении недвижимости и права собственности на нее. Ограничения разнятся в зависимости от условий и характера заключенного договора: они могут касаться распоряжения недвижи
мостью – например, если квартира находится в залоге, или касаться ее использования – например, если квартира передана в аренду.

В силу закона. Такое обременение обычно накладывается на недвижимость, приобретенную в кредит. Ограничение права собственности на нее возникает по закону, без дополнительной оговорки в условиях договора. Пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что все имущество, купленное в кредит, находится в залоге у продавца как обеспечение погашения обязательств владельца до момента полной оплаты.

В силу предотвращения отчуждения или обращения взыскания. В ходе судебного разбирательства кредитор может заявить ходатайство в суде о наложении ареста на имущество должника, чтобы тот не продал принадлежащие ему объекты, тем самым лишив кредитора возможности вернуть свои деньги за счет имущества должника. Кроме того, арест может быть наложен в рамках исполнительного производства, чтобы обеспечить возможность продажи имущества с торгов и выплаты кредитору суммы долга. В первом случае арест накладывается непосредственно судьей, во втором право наложить на недвижимость арест принадлежит приставам. При этом арест возможен не только в рамках гражданского судопроизводства, но и уголовного – в качестве меры обеспечения возмещения вреда или санкции в виде имущественного взыскания.

Чтобы разобраться, кто снимает обременение – продавец или покупатель, нужно подробно изучить порядок возникновения обременения по разным основаниям.

Ипотека

Ипотека представляет собой форму залога недвижимого имущества, при котором имущество принадлежит должнику на праве собственности, но при этом кредитор может реализовать заложенную недвижимость и вернуть свои деньги, если должник не выполнит свои обязательства по выплате денежных средств.

Есть два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Ипотека в силу закона возникает вне зависимости от воли и желания сторон, по обстоятельствам, которые указаны в законе. Ипотека в силу договора – это залог недвижимости, который возникает на основании договора, заключенного сторонами. Она заключается, чтобы обеспечить исполнение должником обязательств по кредитному договору или договору займа и не является самостоятельным обязательством.

Аренда

По договору аренды арендодатель за определенную плату передает арендатору объект недвижимости во временное владение и пользование. Договор составляется в простой письменной форме. Если срок, на который передается недвижимость, меньше года, то регистрировать договор не нужно. Если срок аренды больше года, соглашение надо зарегистрировать в Росреестре.

Договор аренды ограничивает права собственника в той степени, в какой права на недвижимость получает арендатор. При этом гражданским законодательством предусмотрено, что арендатор сохраняет право на проживание и пользование недвижимостью, даже если собственник передаст права на объект третьим лицам – продаст, подарит, обменяет.

Смена собственника не может служить основанием для прекращения аренды, но и право арендодателя распорядиться своей недвижимостью не ограничено договором аренды, регистрация перехода права произойдет без проблем. Единственный нюанс – для такой сделки должен найтись покупатель, которого не смутит наличие обременения и арендаторов, пользующихся приобретаемым им имуществом.

Рента

По договору ренты плательщик ренты в обмен на передачу недвижимости обязуется периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму денег либо предоставлять какие-то вещи, выполнять работы или оказывать услуги, соответствующие по стоимости денежной сумме ренты.

По договору пожизненного содержания с иждивением выплаты могут быть также в виде периодических платежей в деньгах или в виде обеспечения потребностей в жилище, питании и одежде, а также ухода, если состояние здоровья получателя платежей этого требует.

Как правило, такие договоры заключаются между одинокими пенсионерами и лицами, которые готовы обеспечить пожилым людям уход. Получатели ренты передают свое жилье плательщикам в обмен на содержание и уход, при этом в качестве дополнительного условия фигурирует пожизненное проживание получателя ренты в переданном плательщику жилье.

Такое соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации. При этом на жилье накладывается обременение, которое гарантирует получателю ренты:

  • пожизненное проживание в переданной квартире – никто не сможет выселить пенсионера;
  • пожизненное получение содержание – плательщик ренты должен обеспечивать получателя ренты до самого конца;
  • жилье может быть продано или отчуждено каким-либо иным способом только с согласия получателя ренты и при условии, что ему взамен будет предоставлено жилье не хуже прежнего.

Обременение прекращается только со смертью получателя или в случае наступления иного условия, которое будет оговорено соглашением.

Доверительное управление

Доверительное управление – форма гражданских отношений, когда собственник жилья передает его управляющему, а тот, в свою очередь, управляет им, учитывая в первую очередь интересы собственника (ст. 1012 ГК).

В соответствии с требованиями статьи 1017 ГК такой договор заключается в письменном виде и подлежит обязательной госрегистрации. В ЕГРН факт доверительного управления вносится как обременение, которым ограничиваются распорядительные права собственника.

Все сделки управляющий совершает от своего имени, но с максимальной выгодой для доверителя. Обычно собственник передает управляющему полномочия на продажу недвижимости и другие распорядительные действия – например, сдачу недвижимости в аренду.

Арест

Арест – особая форма обременения. Эта обеспечительная мера чаще всего принимается в процессе исполнительного производства, но может быть наложена и раньше – в ходе судебного разбирательства, чтобы предотвратить отчуждение спорного имущества или имущества, от реализации которого можно получить деньги для выплаты задолженности. Статья 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» говорит, что арест может быть наложен в рамках имущественных взысканий, возникших на основании судебных актов, кредитных или иных финансовых задолженностей.

Арест накладывается соответствующим определением или постановлением, которые подлежат государственной регистрации и внесению в ЕГРН. Такое обременение ограничивает распорядительные права собственника и права на пользование имуществом. Арест может быть наложен по ходатайству заинтересованного лица или по инициативе суда или судебного пристав в рамках исполнительного производства.

Арест снимается в случае полного погашения задолженности, обжалования или отмены постановления о его наложении.

Сервитут

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком, зданием, сооружением и другим недвижимым имуществом.

Может накладываться, чтобы предоставить одним соседям возможность проходить через комнату или участок других. Например, если в результате разделения коммунальной квартиры или общего земельного участка доступ в одну часть объекта недвижимости возможен только через другую часть.

Опека

Это обременение накладывается, если объект недвижимости принадлежит несовершеннолетним детям. В этом случае совершить отчуждение недвижимости можно только с разрешения органов опеки. Чаще всего такое обременение возникает, если квартира была приватизирована или приобретена за счет средств материнского капитала. Разрешение на продажу или иное отчуждение квартиры органы опеки выдадут только в случае, если взамен на несовершеннолетнего собственника будет оформлен другой объект недвижимости.

В большинстве случаев собственник не может продать свою недвижимость, подарить, обменять или еще каким-то образом передать право собственности на нее, пока с объекта не будет снято обременение. Если ограничение возникло на основании договора, владелец может договориться с заинтересованным лицом, и с разрешения залогодержателя или получателя ренты передать права владения на объект другому лицу.

Если на имущество накладывается арест, право собственности ограничивается полностью – собственник не может реализовать свои распорядительные права до полного погашения долга и снятия ареста.

Как снять обременение с квартиры

Обременение прекращается, когда завершаются условия, приведшие к его наложению. Но фактическое снятие происходит после того, как в единый госреестр недвижимости будут внесены данные об отмене обременения на жилье. Как снять обременение с квартиры – через госуслуги, МФЦ, отделение Росреестра.

Для снятия обременения необходимо подать соответствующее заявление с приложенным пакетом документов и квитанцией об уплате пошлины. Госпошлина за снятие обременения с недвижимости уплачивается в размере 350 рублей. За исключением снятия ипотеки – если гасится регистрационная запись об ипотеке, госпошлину уплачивать не нужно (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). Заявителем может быть собственник жилья, но он должен предоставить подтверждение согласия заинтересованной стороны или наступления обстоятельств, приведших к отмене обременения.

Если обременение было наложено на основании договора аренды, оно снимается автоматически по завершению действия договора либо в случае его досрочного расторжения или прекращения. Досрочное расторжение может произойти по взаимному соглашению сторон или в судебном порядке.

В случае невозможности прекращения обременения в добровольном порядке, снятие залога с недвижимого имущества в любом случае может производиться через суд. При этом иск о том, чтобы снять залог с недвижимости в Росреестре, может подать только собственник или уполномоченный им представитель, действующий на основании доверенности. Никто другой – родственник, член семьи, потенциальный покупатель, заинтересованный в скорейшем оформлении сделки, не могут обратиться в суд с таким заявлением.

Однако, чтобы суд вынес положительное решение, нужно наличие основания для снятия обременения – выплата задолженности или наступление иных условий, с которыми связано прекращение залога. Если обязательства не исполнены, снять обременение не получится даже в судебном порядке.

Как снять обременение после погашения ипотеки

Снятие обременения с квартиры по ипотеке производится на основании заявления соответствующих лиц. Если при оформлении ипотеки была выдана закладная, за погашением записи в соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» могут обратиться:

  • совместно залогодатель и законный владелец закладной;
  • законный владелец закладной;
  • залогодатель;

Если закладная не выдавалась, обратиться вправе:

  • совместно залогодатель и залогодержатель;
  • залогодержатель.

Кроме того, регистрационная запись об ипотеке может быть погашена по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки. А если ипотека возникла в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», запись о ней погашается на основании заявления залогодателя-застройщика.

Если залогодержателем выступало юридическое лицо и к моменту погашения оно было ликвидировано, регистрационную запись об ипотеке можно погасить на основании заявления залогодателя и выписки из ЕГРЮЛ, из которой будет видно, что реестр была внесена запись о ликвидации данного юридического лица.

Если договор об ипотеке или тот договор, по которому ипотека возникла в силу закона, был нотариально удостоверен, заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в регистрирующий орган подает нотариус.

Если на заложенную недвижимость было обращено взыскание, для погашения ипотеки не нужно никакого отдельного обращения. Запись об ипотеке погашается автоматически при регистрации права собственности приобретателя или залогодержателя, если он оставляет такую недвижимость за собой.

Погашение регистрационной записи об ипотеке не является государственной регистрацией права, поэтому выписка из ЕГРН, подтверждающая, что ипотека действительно прекратилась, не выдается, и специальная регистрационная надпись на документах не проставляется. Однако при желании собственник может заказать выписку, чтобы удостовериться, что запись действительно погашена, или представить это доказательство заинтересованному лицу – например, потенциальному покупателю.

Если для погашения записи об ипотеке представлялась закладная, орган регистрации прав ее аннулирует. И бывший залогодатель может получить только аннулированную закладную.

Какие нужны документы для снятия обременения

Заявитель, чтобы снять обременение с квартиры в МФЦ, до момента обращения к регистратору должен собрать и подготовить:

  • заявление;
  • документарная закладная или выписка по счету депо – если документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
  • решение суда (арбитражного суда), если обременение или арест гасится на этом основании;
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если ипотека возникла в силу

Закона об участии в долевом строительстве. Такое разрешение необходимо, чтобы погасить ипотеку строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, а также объекта незавершенного строительства, либо земельного участка – залога права аренды, субаренды земельного участка. Этот документ застройщик может представить по собственной инициативе;

  • если погашается ипотека объекта долевого строительства, дополнительно необходимо представить документы о передаче этого объекта участнику: передаточный акт или иной документ о передаче либо односторонний. При этом запись об ипотеке земельного участка погашается только после того, как будут погашены записи об ипотеке всех объектов долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
  • выписка из ЕГРЮЛ, если организация-залогодержатель ликвидирована.

Этот документ залогодатель представляет по своей инициативе;

  • постановление судебного пристава, если снимается арест;
  • свидетельство о смерти, если снимается обременение, наложенное в соответствии с договором ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, при обращении за прекращением ипотеки потребуются документы, удостоверяющие личность заявителя и его полномочия, если он действует от имени доверителя или юридического лица.

Если в Росреестр подаются документы для снятия обременения с квартиры, при подаче должны присутствовать все собственники жилья либо их представители по доверенности. Можно дать доверенность на представление интересов собственнику-заявителю либо третьему лицу. В некоторых случаях может потребоваться присутствие сотрудника банка.

Срок снятия обременения по ипотеке в Росреестре

Регистрационная запись об ипотеке погашается после того, как заявление поступило в орган регистрации прав, в следующие сроки:

  • по общему правилу – в течение 3 рабочих дней;
  • если ипотека возникла в силу Закона об участии в долевом строительстве – в течение 5 рабочих дней.

Как только будет оформлено снятие обременения по ипотеке, собственник может распоряжаться своей недвижимостью по собственному усмотрению.

Законом не установлена необходимость пропускать еще какие-либо сроки.

Можно оформить договор купли-продажи или иной договор в тот же день, когда будет снято обременение.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о
sergusup.ru