01 декабря 2021

О чем умалчивают продавцы квартир

Аналитика

Чтобы продать квартиру побыстрее и подороже, собственники могут скрыть проблемы с документами и плохое состояние жилья.

Из-за недомолвок продажа может затянуться, родственники владельца оспорят сделку, а покупатели — останутся недовольны покупкой. Репутация риелтора пострадает.

Ирина Егорова

узнала, о чем умалчивают продавцы недвижимости


Рассказываем, что обычно скрывают владельцы недвижимости, и как начинающему риелтору проверить квартиру.


Проблемы с документами

Квартира в залоге


Самый распространенный вид обременения — ипотека. Например, владелец хочет продать ипотечную квартиру. Но пока он не погасит долг перед банком, сделки с недвижимостью проводить запрещено.

Продавцу нужно получить аванс, этими деньгами погасить остаток по кредиту, снять обременение с квартиры и только после этого выходить на сделку. Эти манипуляции занимают дополнительное время и вызывают настороженность покупателей.


Что делать. Чтобы получить достоверные сведения о квартире, закажите выписку из ЕГРН в МФЦ, на сайте Росреестра или Госуслуг. Для этого нужно знать кадастровый номер объекта недвижимости. Стоимость услуги в 2021 году составляет 350 рублей.


Квартира под арестом

Если у собственника большие долги, например, по алиментам или просроченным кредитам, судебные приставы могут наложить арест на квартиру — запретить владельцу распоряжаться имуществом.

Чтобы выйти на сделку, продавцу нужно оплатить задолженность и дождаться, когда пристав закроет исполнительное производство и получить постановление о снятии ареста.


Что делать. Вы можете узнать о долгах продавца, если проверите его по базе судебных приставов. В поисковую строку сервиса надо ввести фамилию, имя, отчество и дату рождения продавца.

Наличие долгов не означает обязательного ареста недвижимости. Но если владелец жилья или кредиторы инициируют процедуру банкротства, сделку с недвижимостью могут признать недействительной.


Квартира — совместная собственность супругов


Квартира, которую супруги купили в браке, принадлежит мужу и жене в равных долях, хотя по документам у жилья может быть один собственник.

Если фактический собственник решит продать квартиру, ему необходимо получить согласие второго супруга. Согласие не требуется, если по брачному договору квартира принадлежит одному из супругов.


Что делать. Перед сделкой с недвижимостью нужно узнать, состоял ли продавец в браке, когда покупал эту квартиру. Дату регистрации прав собственности можно посмотреть по выписке из ЕГРН, а дату регистрации брака — в паспорте.

Если владелец покупал квартиру в браке, ему необходимо получить нотариальное согласие мужа или жены. Иначе супруг, чьи права пострадали, может в течение трех лет оспорить сделку через суд.

Бывает, что у продавца новый паспорт, и в нем нет штампа о регистрации брака. В этом случае лучше подстраховаться и попросить у клиента нотариальное заявление, что на момент покупки квартиры он в браке не состоял.


Изучите документы, на основании которых возникло право собственности. Супруги не делят имущество, полученное безвозмездно, — в результате приватизации, дарения или по наследству.


На квартиру претендуют родственники

Иногда владелец торопится продать квартиру, которую получил по наследству. Это не противозаконно, но должно насторожить. Бывает, что при наследовании жилья учитывают интересы не всех законных наследников. Например, мужчина «забыл» сообщить брату о смерти отца и через полгода стал единоличным собственником наследуемой квартиры.


По закону братья имеют равные права на квартиру. Наследник, чьи интересы пострадали, может оспорить наследство в течение года после того, как узнал о смерти родственника. Суд признает сделку недействительной, и покупателю придется освободить квартиру.


Что делать. Чтобы снизить риск оспаривания сделки, изучите круг наследников. Запросите справку о составе семьи и архивную выписку из домовой книги. Оба документа можно получить в МФЦ, паспортном столе или УК.

Уточните у продавца степень родства с бывшими жильцами квартиры. Поговорите с соседями — они могут знать о близких родственниках покойного владельца.


Продажа по доверенности

Мошенники часто пользуются обкатанной схемой: снимают жилье, подделывают паспорт владельца, получают недействительную доверенность и продают недвижимость. Когда настоящий собственник узнает о сделке, он оспаривает ее в суде. Покупателю приходится освободить квартиру и попытаться вернуть деньги с мошенника.


В Челябинске злоумышленник снимал квартиры на длительный срок, а потом продавал их как свои. Чтобы провернуть аферу, мошенник каждый раз покупал поддельный паспорт. Все данные в документе были такие же, как у хозяина жилья, отличалась только фотография. Даже работники МФЦ, которые регистрировали договор купли-продажи, не заподозрили подделку.

Преступная схема вскрылась, когда один из собственников забеспокоился — квартирант перестал платить и выходить на связь. Хозяин приехал в свою квартиру, и оказалось, что замки сменили, а жилье принадлежит другим людям. Теперь в этом деле разбираются следственные органы.


Как проверить доверенность. Воспользуйтесь сервисами для проверки документов. Вы можете проверить подлинность доверенности и паспорта.


Чтобы проверить подлинность доверенности, наведите камеру смартфона на QR-код, перейдите по ссылке и посмотрите результат. Сверьте полученную информацию с данными из доверенности.


Еще доверенность можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Введите реестровый номер, дату выдачи, ФИО нотариуса и посмотрите результат.

Как проверить паспорт. На сайте Главного управления по вопросам миграции МВД можно проверить, действующий ли паспорт предъявляет продавец.

Сервис показывает, что паспорт серии 9212 с номером 510398 изъят или уничтожен
Источник: http://services.fms.gov.ru


Что еще можно сделать. Чтобы снизить риск мошенничества, закажите выписку ЕГРН, где указан хозяин квартиры. Попросите у доверенного продавца копию паспорта владельца и номер его телефона. Встретьтесь с собственником лично или пообщайтесь по видеосвязи — узнайте, по какой причине он не может присутствовать на сделке. Если объективных причин нет, пусть подпишет договор лично.


Незаконная перепланировка

Иногда собственники сносят стену в квартире или прорубают новый дверной проем. Для такой перепланировки нужно получить разрешение из БТИ и внести изменения в технический паспорт.

Оформить перепланировку можно задним числом, если не нарушили строительные требования и нормы. Например, можно расширить дверной проем или снести внутреннюю перегородку. Но нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции, уменьшать сечение вентиляционных каналов, переносить отопительные радиаторы на балкон или лоджию.

Квартиру с незаконной перепланировкой сложно продать, если покупатель планирует оформлять ипотеку. Оценочная компания укажет в отчете факт перепланировки, и банк, скорее всего, откажет в кредите.


За наличный расчет продать квартиру с переделками несложно — регистрирующие органы не проверяют, соответствует ли недвижимость техплану. Но если незаконная перепланировка вскроется, новому владельцу квартиры придется уплатить штраф.

2000-2500 ₽

штраф за незаконную перепланировку в 2021 году


Что делать. Чтобы узнать, была ли перепланировка, сравните реальное состояние квартиры с планом в техпаспорте. Если есть изменения, продавец должен зарегистрировать их в БТИ или привести жилье в первоначальный вид.


Квартиру купили на деньги маткапитала

Семьи с детьми часто покупают жилье на деньги маткапитала. При этом каждому члену семьи необходимо выделить долю: сразу — если покупали жилье за наличные, или в течение полугода после погашения ипотеки — если оформляли заем.

Иногда родители «забывают» выделить детям их доли. Если это нарушение вскроется, Пенсионный фонд может через суд признать сделку недействительной.

Что делать. Попросите собственника показать договор купли-продажи жилья — в нем не должно быть пункта об оплате маткапиталом. Если продавец оформлял ипотеку, нужна справка из банка о том, что деньгами материнского капитала не гасили долг по ипотеке. Вместо этой справки, можно попросить у продавца выписку об остатке маткапитала — вы узнайте, на какие цели продавец потратил деньги.


Если выяснится, что квартира куплена на маткапитал, для ее продажи нужно разрешение органов опеки.


Жильцы не планируют выписываться


Прежние жильцы должны выписаться из квартиры до продажи жилья или в течение 7 дней после сделки. Но иногда они просят сохранить регистрацию, например, чтобы ребенок получил место в желаемой школе.

Если не выписать из квартиры предыдущих владельцев, у них останется право проживать в ней. Квартиру с жильцами сложно продать — мало кто из покупателей согласится на подобное обременение.

Что делать. Попросите у продавца справку о зарегистрированных и уточните, есть ли у них другое жилье для прописки.


Состояние жилья

Трещины на стенах


Трещины на стенах могут появиться, например, из-за усадки нового дома. Обычно они сигнализируют о ненадежности конструкции и настораживают покупателей.

Чтобы скрыть дефекты, продавцы закрывают трещины коврами, шкафами или картинами, клеят поверх новые обои.

Что делать. Внимательно осмотрите стены в квартире и подъезде. Если не можете самостоятельно оценить, насколько критичны трещины, пригласите на осмотр инженера-строителя.


Плохое состояние сантехники

Владелец продает квартиру в старом доме, например, хрущевку или сталинку. Иногда в таких домах коммуникации не меняли с момента постройки. Новому собственнику придется менять трубы — это повод снизить цену квартиры на стоимость ремонта.

Что делать. Чтобы оценить качество коммуникаций, осмотрите канализационный стояк и водопроводные трубы. Если они скрыты фальш-панелями или шкафами, попросите владельца открыть доступ к коммуникациям. Осмотрите, не подтекают ли соединения на трубах, нет ли на них следов ржавчины. Проверьте, работают ли краны и запорный вентиль.


Проблемы с отоплением

Батареи могут протекать или плохо греть. Протечку можно определить по следам ржавчины на радиаторе или по вздувшемуся ламинату под ним. Плохо греют обычно засоренные батареи. Их состояние легко определить в отопительный сезон — достаточно сравнить температуру стояка и радиатора.

Что делать. Визуально оцените состояние батареи и напольного покрытия под ней.


Другие проблемы

Коммунальные долги

Если владелец не платил за квартиру несколько месяцев, могут отключить электричество, воду или газ. Новому собственнику придется доказывать коммунальщикам, что долги не имеют к нему отношения.

Что делать. Попросите у собственника квитанцию на оплату коммунальных услуг за последний месяц. В ней указано, есть ли задолженность по коммуналке. Продавцу необходимо погасить задолженности или снизить стоимость квартиры на размер долга.


Психическое заболевание владельца, алкоголизм или наркомания

Психически нездоровые и зависимые люди не осознают последствия своих действий. В будущем родственники могут оспорить сделку, которую заключил недееспособный собственник.

Что делать. Если внешний вид или поведение продавца вызывают сомнения в его дееспособности, потребуйте справки из психо- и наркодиспансера. Документ подтверждает, что собственник квартиры не состоит на учете и отвечает за свои действия. Подобную справку стоит запросить и у преклонного владельца.


Проблемные соседи, постоянный шум


Музыка по ночам, кричащие дети за стенкой, шум самолетов и поездов мешают нормальной жизни. Собственники хотят избавиться от проблемной квартиры. Чтобы не отпугнуть покупателя, назначают осмотр в строго определенные часы, например, в первой половине дня.

Что делать. Поговорите с соседями, бабушками у подъезда или мамами на детской площадке. Изучите район по карте: нет ли рядом автомагистрали, вокзала или аэропорта. Предложите перенести встречу на вечер, когда большинство жильцов уже вернулись с работы.


Грызуны и насекомые, опасный грибок

Антисанитарные условия угрожают здоровью и спокойствию будущих жильцов. Черная плесень обычно заводится во влажных помещениях и в комнатах, которые промерзают зимой.

Что делать. Внимательно осмотрите все помещения. На кухне на полу и под шкафами могут быть экскременты грызунов и мертвые насекомые. Иногда крыс, тараканов и плесень можно заметить уже в подъезде.


Как проверить недвижимость

  1. Поговорите с клиентом и узнайте больше о недвижимости.
  2. Изучите район, в котором находится объект.
  3. Осмотрите недвижимость: не скрывает ли владелец дефекты за шкафами, картинами или ковром.
  4. Сравните планировку с технической документацией.
  5. Изучите пакет документов, проведите правовую экспертизу сделки.
  6. Укажите клиенту на проблемы и обсудите, как их можно исправить.


Заказать бесплатную консультацию эксперта по недвижимости

Хотите купить или продать недвижимость?
Поможем подобрать варианты или найти покупателя, подскажем с выбором банка, подготовим пакет документов и организуем безопасную и юридически грамотную сделку:



    Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

    Поделиться
    Отправить
    Класснуть
    Вотсапнуть