Ипотечные каникулы (ИК) — льготный период для заемщика, он длится до 6 месяцев по закону или до 1.5 лет по согласованию с банком. В это время можно не платить взносы по ипотеке. Банк не имеет права отобрать жилье за неуплату, начислить пеню или расторгнуть договор.
Возможно, и вам положены ипотечные каникулы. Что это такое и как их получить, что делать, если отказали – рассматриваем в этой статье.
Татьяна Полевая
разбиралась с ипотекой и банками
Ипотечные каникулы – что это, плюсы и минусы
Плюс
6 месяцев заемщик не платит взносы.
Минусы
- ИК влияют на кредитную историю. Другие банки будут видеть запись об отсрочке. Если в ближайшее время нужен будет новый кредит, 50% банков откажут.
- ИК продлевают кредитный договор. Каникулы не уменьшают долг по ипотеке. Если в договоре прописан срок выплаты 10 лет, после ИК он будет будет 10.5.
- Растет переплата за кредит. Каждый месяц отсрочки банк начисляет проценты за пользование кредитными деньгами. К окончанию каникул долг станет больше.
Источник: nbki.ru
Какие банки предоставляют ипотечные каникулы
ИК бывают двух видов: гарантированные законом и согласованные с банком. Законные каникулы обязаны предоставлять все банки.
Виды ипотечных каникул
Есть вариант, как взять ипотечные каникулы по закону: заемщику дают отсрочку до 6 месяцев. После каникул он продолжает платить по обычному графику. Срок ипотеки продлевается.
Перед тем, как оформить ипотечные каникулы по согласованию с банком, надо определиться с их условиями. Банк предлагает 3 варианта ипотечных каникул:
1. Ничего не платить в льготный период
Заемщик получает отсрочку до 1.5 лет. Сумма долга не уменьшается, а за пользование кредитом накапливаются проценты.
2. Платить только проценты
Заемщик гасит проценты, но долг не уменьшается.
3. Уменьшить платежи.
Во время каникул заемщик платит часть взноса: половину, треть или другую сумму, согласованную с банком.
Погасить невыплаченный остаток можно так:
- внести одним платежом в конце льготного периода
- погашать равномерными платежами весь оставшийся срок
- заплатить последним платежом после погашения всего кредита
- увеличить срок кредита, оставив платежи, как в исходном графике.
Кто имеет право на ипотечные каникулы?
Что такое ипотечные каникулы — вопрос сложный и с большим количеством нюансов. Нельзя просто взять и перестать выплачивать банку долг. Чтобы получить ипотечные каникулы, нужно собрать пакет документов и предоставить его в свою кредитную организацию.
По закону ипотечные каникулы положены людям, у которых одновременно:
- за 2 месяца до подачи заявки доход снизился на 20-40%
- платеж по кредиту забирает >50% дохода.
Другие люди тоже могут получить ипотечные каникулы, но нужно договариваться с банком
Перед тем, как получить каникулы по ипотеке, собирают документы, подтверждающие трудную жизненную ситуацию:
- паспорт гражданина РФ
- заявление заемщика, подписанное всеми созаемщиками
- выписку из ЕГРН о всей недвижимости, которая есть в собственности
- письменное согласие залогодателя, если залогодатель отличается от заемщика или созаемщиков.
Банк не оформит ипотечные каникулы тем, у кого:
- Сумма кредита выше 15 млн. рублей.
- Есть другая недвижимость, кроме ипотечного жилья.
- Ипотека оформлена под бизнес-недвижимость.
- По этому кредиту банк в прошлом уже предоставлял ипотечные каникулы
- Раннее банк подписывал с заемщиком дополнительное соглашение, которое меняло условие первичного договора по ипотеке.
Как воспользоваться кредитными каникулами, если заемщик не попадает в целевые категории? Если по закону ИК не положены, нужно договариваться с банком.
Банк может принять причины, которые не указаны в законе, и дать заемщику каникулы на своих условиях. Обычно предлагают другие варианты отсрочек по кредиту.
Что делать, если ипотечные каникулы не дают
Мы собрали 7 вариантов, которые помогут облегчить платежи по ипотеке, если банк отказал. Все это законные методы.
1. Увеличить срок ипотеки
Если не получается платить по ипотеке, а ИК не дают, можно растянуть выплаты на больший срок. Ежемесячная плата становится меньше, заемщику легче платить.
Этот вариант применим, если банк оставит годовой процент без изменений. Если предложит процент выше, нет смысла растягивать ипотеку.
Чтобы увеличить срок ипотеки, нужно обратиться в банк: написать заявление и приложить пакет документов, которые подтвердят трудное финансовое положение.
Если банк соглашается пересмотреть условия по кредиту, то подписывает с заемщиком доп. соглашение по реструктуризации.
2. Снизить процентную ставку
Заемщик подает заявление в банк с просьбой снизить процентную ставку до уровня рыночной. Вариант подходит тем, кто брал кредит несколько лет назад, и за это время годовой процент снизился.
Ставку можно договориться снизить на 3-5% годовых. Банки идут на такое редко, — только если хотят удержать клиента.
3. Рефинансировать кредит
В банке берут новый кредит, чтобы погасить старый. Кредит можно получить на новых условиях в том же банке или обратиться в другой. Рефинансировать ипотеку есть смысл, если можно взять кредит под меньшую ставку, или под такую же, но с увеличенным сроком.
Для рефинансирования сначала выбирают программу кредитования: на сайте учреждения или в отделении с менеджером. Но быстрее и удобнее это делать через ипотечного брокера. Потом в банк подают заявление и прилагают к нему пакет документов:
- копия кредитного договора со своим банком
- график платежей по ипотеке
- договор страхования с подтверждением оплаты
- копия договора залога, поручительства и все доп. соглашения с банком
- выписка по счету за полный период погашения — оригинал, заверенный банком
- реквизиты счета для погашения кредита — оригинал, заверенный банком
- справка из банка о согласии или отказе по рефинансированию — оригинал, заверенный банком
- письмо от банка об остатке задолженности, сроках ее погашения, просрочках — оригинал, заверенный банком
- документы на квартиру/дом — договор купли-продажи и права собственности, техпаспорт, выписка из ЕГРН.
Если документов не хватает, просят донести.
Чаще всего в рефинансировании отказывают, если у заемщика:
- проблемы с платежеспособностью
- ненадежный работодатель
- часто меняются места работы
- есть риск потерять работу
- были просрочки в оплате по кредитам, штрафы и долги в СПП
- были судимости.
Банк может отказать и по другим причинам
Если документы в порядке, а просрочек не было, обычно банк соглашается на рефинансирование.
4. Обратиться в суд
Если банк отказывает в ипотечных каникулах и не объясняет причин, нужно идти с юристом в суд или писать жалобу в Центробанк.
Суд разберется, был ли отказ обоснован. Если банк отказал незаконно, юрист поможет получить ИК через суд.
Если заемщик по закону имел право на ипотечные каникулы, а банк отказал, тогда Центробанк решит дело в пользу заемщика. Для заявки в Центробанк юрист не нужен, ответ дают быстрее, чем при обращении в суд. В остальных случаях банк имеет право отказаться от изменения условия. Суд здесь не поможет.
5. Продать залоговую квартиру
Когда человек покупает квартиру в ипотеку, она становится его собственностью, но с ограничениями: без согласия банка квартиру в ипотеке нельзя продать или подарить
В 90% случаев банки отказывают в продаже или требуют сначала полностью погасить долг по ипотеке.
4 варианта как продать залоговую недвижимость
1. Покупатель берет квартиру с ипотекой того же банка, что и у продавца
В этом случае банк соглашается снять обременение без погашения первого кредита. Ипотеку оформляют на другого человека с новыми условиями. Банк ничем не рискует — все деньги по сделке у него, после регистрации он делает взаимозачет сумм. На счет продавца приходит сумма за вычетом долга. Покупатель платит банку по своему кредиту.
2. Родственник покупает у заемщика квартиру и оформляет ипотеку на себя Вариант подходит заемщикам, которые не могут оформить реструктуризацию или рефинансирование. Банк оформляет с покупателем новый кредитный договор — с другими процентами и сроками выплаты. Недвижимость остается в семье.
3. Заемщик берет кредит на другую квартиру
Пока действует текущая ипотека, но еще не пошла просрочка по ней, банк может одобрить новую ипотеку на другую квартиру. Заемщик продает квартиру, которая была в изначальной ипотеке и покупает жилье подешевле.
Если денег не хватает, берут новую ипотеку. Лучше сразу обратиться к ипотечному брокеру. Он расскажет, как все правильно оформить, и что такое ипотечные каникулы при покупке квартиры.
4. Другой банк кредитует залоговую недвижимость
Такая программа есть у многих крупных банков. Он заключает с покупателем кредитный договор и перечисляет на счет продавца деньги для погашения ипотеки. Продавец пишет в свой банк заявление о досрочном гашении и становится поручителем по кредиту покупателя на период сделки. Пока новый банк не переоформит залог, продавец платит повышенные проценты. Это дает гарантию, что продавец не откажется от сделки после погашения своего кредита.
5. Заемщик продает залоговое жилье через компанию Этажи
Компания помогает провести сделку и выдает займ для погашения ипотеки. Но эта услуга есть не во всех городах — надо уточнять.
Хотите продать залоговую квартиру?
Задайте нам вопрос. Эксперты «Этажей» расскажут о вариантах, оформят документы, помогут договориться с банком и провести сделку:
Заказать консультацию ипотечного брокера
6. Оплатить ипотечный взнос с кредитной карты
Некоторые российские банки дают кредитки со льготным периодом до 90 дней. В этот срок вы будете пользоваться кредитными деньгами под 0%. А с 91-го дня банк начислит проценты за все предыдущие 90 дней и будет начислять их дальше.
С хорошей кредитной историей карточку оформят за пару часов. Если кредитного лимита не хватает, нужно подать заявление в банк, чтобы его увеличили. Выплачивать взносы по ипотеке будет легче.
Главное — погасить задолженность до конца льготного периода, иначе придется платить огромные проценты
Кредитный лимит выручит, если трудности с деньгами временные. Например, у заемщика были серьезные покупки, которые съели большую часть бюджета, но через пару месяцев все вернется на свои места.
С долгами по кредитке нужно быть аккуратным. Если заемщик не может погасить ипотеку, квартиру могут забрать.
7. Сдать ипотечную квартиру в аренду
Залоговая квартира — это актив, на котором зарабатывают
Заемщик переезжает жить к родственникам или снимает недорогое жилье. Залоговую квартиру сдает в аренду и погашает ипотеку из вырученных денег.
Что делать, чтобы ипотечные каникулы не понадобились
3 совета помогут избежать ситуаций, когда нечем платить за ипотеку.
1. В начале кредитования надо накопить денежную “подушку”
На отдельном счету откладывают 3-6 взносов для оплаты ипотеки. Если с деньгами будет туго, еще несколько месяцев получиться оплачивать кредит.
2. Ипотеку лучше оформить на максимальный срок
Банки дают ипотеки на период до 30 лет, но все зависит от возраста заемщика. Чем дольше срок, тем меньше ежемесячный платеж, — и тем легче гасить кредит.
3. Если есть возможность, лучше погашать долг досрочно
Проценты начисляются на остаток долга, ежемесячный платеж уменьшается каждый месяц. Когда возникнет сложная денежная ситуация, платить будет легче, чем по исходному графику.
Как работают ипотечные каникулы
- Законные ипотечные каникулы — это отсрочка платежей на 6 месяцев.
- В это время заемщик не платит за ипотеку.
- Чтобы получить ИК, в банк нужно собрать пакет документов.
- Право на ипотечные каникулы дают не всем. Нужно договариваться с банком, он может предложить другие варианты отсрочки платежей.
- Если банк отказал в ИК, заемщик может реструктурировать или рефинансировать ипотеку, продать залоговое жилье или обратиться в суд.
