12 мая 2020

Форс-мажор в карантин: как изменить договор аренды

Законы

Предпринимателей обязывают закрывать помещения на карантин. Но пандемия не освобождает от обязанности платить за аренду.

Закрытое помещение не приносит прибыли, а собственники требуют деньги за аренду. В этой статье разберемся, считается ли карантин форс-мажором, и что делать арендатору.

Андрей Ненастьев

живет в частном доме


Коронавирус считается форс-мажором?


Форс-мажор — это чрезвычайное обстоятельство, из-за которого выполнить договор не получится. Ни одна из сторон не может это обстоятельство предвидеть или предотвратить.

Войны, гражданские конфликты, стихийные бедствия, эпидемии без вакцин — это форс-мажор.

Статья гражданского кодекса о форс-мажоре


Обычно условия форс-мажора расплывчато прописывают в конце договора.

Если в договоре указана эпидемия, договориться с арендодателем будет проще. Источник: vesbiz.ru


Даже если форс-мажор не прописали в договоре, отстоять права поможет статья Гражданского кодекса о возмещении убытков.


Коронавирус признали форс-мажором Торгово-промышленная палата РФ, Федеральная антимонопольная служба и Минфин. Еще мэр Москвы и губернатор Подмосковья.

Но признание властей не влияет на договор аренды. Арендаторам придется доказывать форс-мажор арендодателям или в суде.

Указ мэра не влияет на отношения собственника и арендатора. Источник: a.radikal.ru


Что дает форс-мажор

Если обстоятельство признают форс-мажором, обязанности по договору частично или полностью снимаются.

Арендатор все еще должен денег за аренду, но за неуплату в срок пени и штрафов не будет. Еще условия договора могут пересмотреть: изменить сроки или стоимость аренды, отсрочить или заморозить оплату.


Условия форс-мажора

Форс-мажор признают в договоре аренды, когда соблюдены 3 условия:


1. Стороны не могут предотвратить ситуацию

Арендодатель и арендатор не могут остановить пандемию или отменить указ властей о закрытии помещения на карантин.

2. Стороны не могли предвидеть ситуацию

Договор подписывали до весны 2020 года, когда стороны не могли предсказать карантин.

3. Стороны не могут исполнить обязательства по договору из-за этой ситуации

Закрылись на карантин: арендатор не может использовать помещение, арендодатель — дать свободный доступ внутрь.


Инфляция, нет клиентов, денег или товара — это не форс-мажор


Условия кажутся простыми. В реальности у каждой стороны договора есть нюансы.


Помещение закрыл арендатор

Собственник помещения не вмешивался в работу арендатора. Заведение не закрыли на карантин, доступ в помещение есть.

Из-за карантина предприниматель потерял клиентов и прибыль, решил работать дома или закрыться.

Ссылаться на распоряжения властей о самоизоляции в этой ситуации бесполезно.

Это не форс-мажор.

 

529,8 млрд ₽

стоит зарплата неработающему персоналу закрывшимся предприятиям


Помещение закрыл собственник

Собственники требуют арендную плату с владельцев отделов, хотя все здание закрыто. В эту ситуацию попали помещения в ТРЦ.

Отдел может быть в списке тех, кому разрешено работать в карантин. Например, продуктовая лавка или аптека. Но из-за того, что здание закрыли, отдел тоже не работает.

Работать разрешено, но арендатор не может получить доступ к помещению — это форс-мажор. Арендатор может потребовать с ТРЦ компенсацию убытков.

917 млрд ₽

стоит недельный простой российским предприятиям


Как получить отсрочку по закону

Арендные каникулы получат в городах, где ввели режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Сам по себе указ властей о самоизоляции и карантин таким режимом не считаются. 

В каждом регионе дата введения чрезвычайного режима своя: надо проверять на официальном сайте города или в новостях.


В отсрочку не входят коммунальные платежи: по счетам нужно будет продолжать платить, как и раньше. В договоре может быть прописано, что коммунальные услуги включены в стоимость аренды и не выделены отдельно. Тогда отсрочку предоставят на всю сумму, выделять платежи не нужно.

Арендные каникулы дают до 1 октября. Размер отсрочки зависит от действия чрезвычайного режима. Арендаторам нужно выплатить:

  • 0% — пока действует чрезвычайный режим
  • 50% — после отмены чрезвычайного режима и до 1 октября

Если режим чрезвычайной ситуации не закончится до 1 октября, арендные каникулы могут продлить.


Остаток долга нужно нужно погасить с 1 января 2021 до 1 января 2023 года. Сумму будут разбивать на части. Каждый месяц нужно будет вносить не больше 50% от ежемесячной стоимости аренды.


Штрафов и пени за просрочку платежей не будет.

Отсрочку получат не все. У частных и государственных помещений условия немного отличаются.


Общее условие одно: бизнес арендатора включен в список наиболее пострадавших от пандемии.


Отсрочка по аренде частного помещения

Арендатор частного помещения получит отсрочку, если договор заключили до введения карантина.

Чтобы получить отсрочку, нужно отправить собственнику письменное уведомление. Арендодатель обязан заключить допсоглашение в течение 30 дней, после того как получит уведомление.


Отсрочка по аренде гос. помещения

Гос. помещения получат отсрочку до июня 2020 года.


Отсрочить оплату по аренде смогут владельцы малого и среднего бизнеса. Для этого бизнес арендатора должен быть включен в Единый реестр.


Чтобы получить отсрочку, арендатору нужно отправить pаявление:

  • муниципальному имуществу — в мэрию
  • областному имуществу — в правительство области
  • федеральному имуществу — в Росимущество


Заявление подают через официальный сайт или письмом. Лично приходить не нужно.


Власти обязаны рассмотреть заявление за три дня и дать ответ. Если ответа нет, сначала звонят секретарю отдела или департамента по управлению имуществом.

Ответа по заявлению нет, в департаменте молчат или дают отказ без объяснения причин, — надо жаловаться в прокуратуру.


Как договориться с арендодателем без суда

Сразу подавать в суд необязательно. Возможно, собственник добровольно признает ситуацию форс-мажором и пойдет на уступки.

С собственником можно договориться:

  • на время карантина отменить, уменьшить или отсрочить арендные платежи
  • перейти на оплату в проценте от выручки
  • расторгнуть договор.


Отправьте уведомление

Еще до первой просрочки нужно уведомить собственника помещения о проблемах с оплатой. Сделать это нужно письменно: обращение составляют в свободной форме и отправляют заказным письмом с уведомлением.

Электронное письмо подойдет, только если в договоре прописано, что e-mail имеет юридическое значение. Собственник должен подтвердить получение электронного письма, прислав ответ.

Разговор по телефону, переписка в соц сетях и мессенджерах не считается уведомлением. Если дойдет до суда, факт уведомления будет сложно доказать.


Подготовьте документы

Договориться об отсрочке будет проще, если доказать факт чрезвычайного обстоятельства.

Для этого нужно получить свидетельство о форс-мажоре в торгово-промышленной палате (ТПП) своего региона.


Получить свидетельство о форс-мажоре будет не просто. ТПП считает форс-мажором не саму пандемию, а ограничения, введенные в государствах. Это может быть закрытие границ или отмена рейсов. Карантин сюда не входит.

Так, вологодская ТПП за две недели с конца марта приняла более 150 обращений: только 10 из них получили свидетельства о форс-мажоре.


Также соберите документы о том, что бизнес не работает или нет прибыли. Это не докажет факт форс-мажора, но подтвердит слова, что денег на оплату аренды нет.

Подойдут:

  • налоговая декларация
  • банковские выписки с пустыми счетами
  • постановления местной власти, где запрещается работать предприятиям определенных сфер


Объединитесь с другими арендаторами

Когда проблемы возникают у множества отделов в ТРЦ, арендаторы создают неформальную организацию по защите своих прав.

Владельцы помещений создают инициативную группу, выбирают руководителя и председателей. Инициативная группа общается с собственником, оформляет документы, если надо — готовится к групповому судебному обращению.

Образец письма, где арендаторы говорят о бедственном положении бизнеса. Источник: tatarin54.ru


Новые условия договора фиксируют доп. соглашением. Заверять документ у нотариуса не нужно, достаточно подписей сторон


На что сослаться в суде

Если собственник не признает форс-мажор и не хочет менять договор аренды, нужно идти в суд.


Что требуют в иске Причина иска Статья ГК РФ, которая поможет отстоять права
Расторгнуть договор Обе стороны не могут выполнить условия договора 416 — о прекращении обязательств, которые невозможно исполнить
Уменьшить или отсрочить арендную плату Из-за указа властей предприятие не может полноценно работать 417 — о прекращении обязательств на основании указа властей
Уменьшить или отсрочить арендную плату Обстоятельства существенно изменились. Стороны не заключили бы договор, если бы знали о последствиях 451 — о влиянии существенного изменения обстоятельств на договор


Выводы

  1. Форс-мажор — это обстоятельства, которые нельзя предвидеть, изменить или остановить. Нет денег, товара, ушли клиенты — это не форс-мажор.
  2. Если доказать форс-мажор, пени и штрафов за просрочку аренды не будет. Но платить по договору все равно придется.
  3. Арендодатель обязан дать отсрочку по аренде, если бизнес входит в число наиболее пострадавших от коронавируса.
  4. Быстро изменить или расторгнуть договор, уменьшить арендную плату получится только путем переговоров. Доказать форс-мажор в суде реально, но это долго, а результат непредсказуем.


Ищете помещение на выгодных условиях аренды?

Спросите «Этажи». Специалисты подберут варианты, оформят документы, помогут с оформлением договора:


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных


Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть