К покупке офиса стоит подойти с умом и по науке. Все-таки дело непростое: если прогадаете, можно даже прогореть в бизнесе. Для тех, кто задумался о покупке офисных помещений, составили чек-лист в помощь.

Что искать

Выбор будет зависеть от вашей цели. Если вы покупаете офис, чтобы вести бизнес самостоятельно, ориентируйтесь на свою специфику.

Отдельно стоящее здание

Этот вариант подойдет более-менее крупной фирме с большим количеством сотрудников. Что немаловажно, в таких зданиях ситуация с парковочными местами гораздо лучше, чем в офисных зданиях, где обитает множество контор. Поэтому даже если у вас не слишком большая компания, но нужно много мест для парковки, возможно, стоит рассмотреть именно такой вариант.

Еще в подобных зданиях проще найти нестандартную планировку, так что, если вам зачем-то нужны кабинеты в мансарде или с французскими окнами, от офисных многоэтажек тоже лучше сразу отказаться.

Офисы в многоэтажках

Оптимальный вариант для маленьких компаний, филиалов или тех, кто хочет сэкономить на рекламе – при условии, что бизнес позволяет привлекать клиентов витриной. К примеру, если вы торгуете косметикой или эко-био-добавками, вашими покупателями могут стать не только работники из соседних офисов, но и их клиенты. То же самое касается услуг – человек скорее пойдет в соседний офис, если ему понадобится купить турпутевку или проконсультироваться у юриста, чем полезет искать это в интернете.

В принципе, даже большие компании нередко приобретают площади в офисных зданиях, просто у них и размах соответствующий – выкупают кабинеты этажами.

Что учесть

Месторасположение. Если клиенты чаще приходят к вам, чем общаются удаленно, стоит поискать офис в проходном месте. Если ваша работа строится на общении по телефону, интернету и ваших выездах к клиенту, можно сэкономить и купить помещения в “медвежьем углу”.

Площадь. Если у вас в штате много людей или вы используете большое количество оборудования, покупайте большой метраж.

Конфигурация. В зависимости от специфики бизнеса подыскивайте варианты с несколькими помещениями или одним-двумя большими залами. Продумайте места, где будут ожидать своей очереди клиенты, если ваш бизнес связан с визитами посетителей. Вы можете оборудовать отдельную комнату или устроить уголок ожидания в общем помещении среди рабочих мест ваших сотрудников.

Ремонт. Здесь на первый план выходят финансы. Можно купить помещение с какой-никакой отделкой, чтобы сразу начать работать, а уже потом, заработав денег, довести ремонт до ума. Можно взять офис без ремонта или вовсе с предчистовой отделкой и сразу обустроить его под себя. Главное, чтобы желания соответствовали возможностям.

Какие документы нужны

У продавца должны быть правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы.

Правоустанавливающие подтверждают факт приобретения имущества. Это могут быть договоры купли-продажи, мены, дарения, долевого участия в строительстве; свидетельства о праве на наследство; решения или определения суда; акт ввода в эксплуатацию.

Правоудостоверяющие подтверждают, что право собственности на недвижимость зарегистрировано в установленном законом порядке. До января 1999 года регистрация производилась БТИ и подтверждением служит большой штамп с печатью, проставленные на правоустанавливающем документе. С января 1999 по июль 2016 регистрация подтверждалась свидетельством о государственной регистрации права, отпечатанном на номерном бланке с водяными знаками с подписью регистратора и печатью регистрирующего органа. С июля 2016 года подтверждением госрегистрации служит выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Тонкости оформления

На кого оформить покупку

Прежде всего определитесь, как вы будете приобретать недвижимость – на физическое лицо или на компанию. Если у вас ООО, можно купить офис как физлицо, а потом сдать его в аренду или безвозмездное пользование своей же компании. Так можно снизить налог на имущество: для физлиц ставка ниже, чем для юрлиц. Правда, есть нюанс: снизить налогооблагаемую базу фирмы за счет покупки вы уже не сможете. Деталей много, поэтому лучше заранее просчитать все варианты вместе с бухгалтером, чтобы выбрать самый выгодный вариант.

Документы на объект

Если право собственности продавца зарегистрировано в ЕГРН, то дополнительных документов собирать не придется. Если регистрация была до января 1999 года, придется заказать технический и кадастровый паспорт, а также справку, что на продаваемое имущество запретов и арестов не наложено. Технический паспорт и справка берутся в БТИ, кадастровый паспорт – в кадастровой палате.

Обратите внимание – если вы покупаете отдельно стоящее здание, земля под ним тоже должна быть оформлена. Это может быть право собственности или долгосрочная аренда, но оформление должно быть обязательно. Заодно проверьте, чтобы целевое использование земли, обозначенное в документах, совпадало с фактическим – например, может значиться что-то вроде «для обслуживания офисного здания». В этом случае земельный участок тоже должен быть переоформлен на вас вместе со строением.

Документы сторон

Если сделка заключается между физлицами, достаточно предъявления паспорта. Только проследите, чтобы он был действителен – без помарок, повреждений и замененный в срок в соответствии с возрастом. В случае, когда договор будет подписывать представитель, понадобится нотариально удостоверенная доверенность и паспорт доверенного лица. Продавец-физлицо должен будет также обеспечить нотариальное согласие своей супруги, если имущество приобреталось в браке.

Если сторона-участник – это юрлицо, придется собрать пакет документов. В регистрирующий орган надо будет представить: устав компании; свидетельства о госрегистрации и присвоении ИНН; документы, подтверждающие полномочия руководителя; доверенность, если на сделке присутствует кто-то из сотрудников, а не собственник лично; свежую выписку из ЕГРЮЛ.

Устав и свидетельства могут быть в виде нотариально заверенных копий или простых ксерокопий. Во втором случае вместе с копиями придется представить оригиналы для сверки. Копия документа, подтверждающего полномочия, заверяется самой компанией.

На что обратить еще внимание

Проследите, чтобы в договоре фигурировала полная стоимость имущества. Не поддавайтесь на уговоры поставить сумму ниже, а на разницу оформить расписку. В случае судебной тяжбы и отмены сделки суд вполне может не принять расписку во внимание и присудить к выплате только то, что указано в договоре. Не рискуйте понапрасну.

Если приобретаете офис на основании договора участия в долевом строительстве, требуйте государственной регистрации договора. Если застройщик будет предлагать вам оформить отношения в какой-то иной форме – договором об инвестировании или чем-то аналогичным, лучше откажитесь от покупки и поищите другой вариант. Договор долевого участия – единственная форма взаимоотношений, которая наиболее полно защитит ваши права, в том числе, если застройщик не выполнит свои обязательства.

Если покупаете под сдачу

Если берете офис под сдачу, учитывайте такие нюансы:

маленькие комнаты в большом здании проще сдать, но стоимость аренды будет невелика и есть риск, что арендаторы будут часто меняться

большое отдельное здание принесет солидный ежемесячный куш, но и сдать его не так просто. К тому же такие варианты арендаторы рассматривают либо уже с хорошим ремонтом, либо с отделкой своими силами, но в счет арендной платы

отремонтированное помещение выглядит более привлекательным для потенциальных арендаторов. Пусть это будет простенький ремонт без огромных вложений, но если он будет свежий, шансы быстро сдать помещение повысятся

офис в проходном месте скорее привлечет внимание желающих арендовать помещение. Кстати, не бойтесь покупать помещения в спальных районах — там тоже может найтись немало желающих, но в этом случае проходимость месторасположения будет играть ключевую роль

наличие хоть какой-то возможности припарковаться даст вам дополнительные очки в поисках арендаторов. Если возле вашего офиса в радиусе трех кварталов категорически негде оставить машину, скорее всего, арендаторов вы будете искать долго.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Сплетни из мира недвижимости, советы по покупке и продаже квартир, уникальные инструкции и интересные новости.
Бесплатно, один раз в неделю на вашей почте дайджест лучших материалов.

sergusup.ru