08 февраля 2019

Стоит ли оформлять рефинансирование?

Инструкции

Что такое рефинансирование? Стоит ли его оформлять? Сколько времени займет процесс? Какие проблемы могут возникнуть? 

Что это такое?

Рефинансирование кредита — это когда вы получаете в банке новый займ на более выгодных условиях, чтобы полностью или частично погасить взятый ранее кредит.

Рефинансирование можно получить в своем старом банке или в каком-то другом, если вас не устраивают условия или вам отказали.

Нередки случаи, когда «свой» банк-кредитор отказывает в рефинансировании, тогда как сторонний охотно забирает себе клиента, который уже подтвердил свою платежеспособность и ответственность. Иногда даже забирают клиентов, которые доводили до просрочек, но это скорее исключительные случаи.

Процесс оформления кредита на рефинансирование отнимает столько же времени и ресурсов, сколько и оформление обычной ипотеки — где-то около 1,5 месяцев.

Рефинансирование позволяет снизить процентную ставку по займу, увеличить сроки кредита и изменить суммы ежемесячных выплат, поменять валюту кредита, а также, если заемщик оформил несколько кредитов в разных банках, заменить их на один. Иногда банки даже позволяют заемщику взять больше денег, чем он должен банку-кредитору, а разницу потратить на ремонт, покупку мебели и другие нужды.

В каких случаях выгодно рефинансировать?

Ставка упала

Специалисты полагают, что рефинансировать ипотеку имеет смысл, если разница между действующей и новой ставкой составляет хотя бы 0,5% . Суммы кредита по ипотеке крупные, так что даже такое, казалось бы, незначительное снижение уже даст ощутимую выгоду.

Например!

При сумме долга 2 млн, взятых под 10,5%, и оставшемся сроке 20 лет, ставка, сниженная на половину процента, позволит вам уменьшить срок кредита до 18 лет. А сэкономленные 2 года дадут вам в итоге 460 тысяч рублей — почти четверть всего долга.  

При рефинансировании вы можете установить новый срок договора – увеличить срок и уменьшить платежи или уменьшить срок и за счет этого сократить переплату.

Вы взяли кредит в валюте

Чаще всего процентная ставка по рублевому кредиту на рефинансирование выше ставки по действующему валютному: если переведете валюту в рубли, платежная нагрузка вырастет. Зато можно будет перестать переживать насчет повышения курса.

Вам могут предложить разные варианты: конвертацию кредита в рубли по текущему курсу с изменением остальных параметров кредитования или же выдачу нового рублевого кредита, за счет которого будет погашен валютный. В любом случае вам придется очень тщательно просчитать возможную выгоду от рефинансирования с учетом всех сопутствующих издержек: новой страховки (старая не подойдет), оценки объекта, выписки из ЕГРН и услуг нотариуса.

Хотите изменить состав созаемщиков

За перекредитованием стоит обратиться, если нужно вывести из числа созаемщиков одного из участников, на которого не оформляли право собственности. Например, если вы брали ипотеку и привлекли в созаемщики человека с высоким доходом, чтобы увеличить шансы на одобрение, а сейчас он сам решил взять ипотеку.

Планируете продавать ипотечную квартиру

Еще один случай, когда рефинансирование может оказаться выгодным – если вам нужно продать квартиру, которая находится в ипотеке. Тогда можно взять кредит на рефинансирование, погасить задолженность, снять обременение и совершить сделку.

Поступайте так только в случае, если действительно необходимо срочно совершить сделку, а обременение этому препятствует. В любой другой ситуации сначала посчитайте, не выгоднее ли будет договориться с покупателями или действующим кредитором. Банки иногда идут навстречу и допускают продажу квартиры, находящейся в залоге, при условии оформления залога на другую недвижимость.

В процессе рефинансирования после снятия обременения квартиру можно продать и с продажи вернуть кредит новому банку, а разницу оставить себе. Это самая распространенная схема.

А в каких — невыгодно?

От рефинансирования лучше отказаться, если на сделку придется потратить сумму, которая бы сэкономила больше, если бы ее внесли в качестве досрочного платежа. Чтобы это выяснить, нужно посчитать расходы на справки, оценку, нотариуса, новую страховку и транспорт и прикинуть, сколько денег можно сэкономить, если прямо сейчас отдать эти деньги банку. В этом вам поможет любой ипотечный калькулятор.

Например, если вы должны еще 1 млн рублей, срок кредита закончится через 10 лет, ставка равна 12,5% и квартира в долевой собственности с супругом, расходы на рефинансирование могут обойтись где-то в 30 тысяч рублей. Если отдать эти деньги в счет досрочного погашения с сокращением срока кредита, вы сэкономите 70 тысяч. Чтобы добиться такого же эффекта от рефинансирования, нужно выбирать программу со снижением ставки как минимум на 0,6%.

Подходящих вам предложений по рефинансированию может вовсе не оказаться. В таких случаях самый удобный и простой вариант — обратиться к ипотечному брокеру. Он рассчитает выгодный уровень ставки,  будет отслеживать появление нужных вам предложений и, как только такие программы появятся на рынке, сразу вас известит.

Документы и расходы

У каждого банка свой перечень требований, но основной пакет документов такой:

📄 паспорт заемщика;

📄 правоустанавливающие документы на жилье;

📄 кредитный договор и график платежей;

📄 справка от работодателя по форме 2-НДФЛ;

📄 копия трудовой книжки;

📄 справка от банка-кредитора об остатке долга.

Большинство банков требуют собрать весь пакет документов, как если бы вы снова брали ипотеку – технический и кадастровый паспорт на квартиру, справку из БТИ об отсутствии арестов и запретов, выписку из ЕГРН, выписку из лицевого счета, согласие супруга, экспертное заключение о стоимости квартиры.

Комиссии за рефинансирование банк не берет, но дополнительные расходы точно возникнут: новый банк потребует собрать новый пакет документов. Придется заново оплачивать справки и заверять документы у нотариуса.

После подписания кредитного договора нужно будет снять обременение с закладной и, если полученный кредит залоговый, зарегистрировать обременение по новому договору ипотеки в Росреестре. А пока вы этого не сделаете, придется платить банку повышенный процент по кредиту.

Кроме того, вам придется переоформить страховку: поменять выгодоприобретателя, изменить реквизиты кредитного договора, в отношении которого заключена страховка, возможно даже добавить какие-то новые опции. Придется учесть и требования к страховым компаниям, которые выдвигает ваш новый кредитор —  прежней компании может просто не оказаться в его списке. Если придется оформлять страховку заново, то, скорее всего, старый страховой взнос вам не вернут: случаи переноса остатков со счета хоть и встречаются, но все-таки очень редко.

Если квартира оформлена в общую долевую собственность, договор рефинансирования придется обязательно удостоверить у нотариуса. Стоимость услуги — около 15 тысяч.

Расходы на повторную оценку

При выдаче кредита банки обязаны ориентироваться на рыночную стоимость залога, но с тех пор как вы получили ипотечный кредит цены могли значительно измениться. Банк не может ориентироваться на старые цифры, а значит оценку придется оплатить повторно.  

Правда, иногда встречаются исключения из этого правила: например, старый отчет об оценке могут принять, если он был изготовлен не больше полугода назад. Могут принять старый отчет и в том случае, если первоначальный взнос, внесенный вами при покупке, составляет более 50% от стоимости объекта.

Подводные камни при оформлении

Налоговый вычет. Если вы получали или собирались получить налоговый вычет на проценты, уплаченные по ипотечному кредиту, после рефинансирования вы сможете получить вычет, только если будут соблюдены два момента: новая сумма кредита не больше остатка долга по старой ипотеке и новый кредит вы взяли у банка, а не у какой-то другой кредитной организации без банковской лицензии. Это обязательно надо учитывать, поскольку многие банки при рефинансировании предлагают увеличить сумму.

Противодействие со стороны старого банка. Некоторые банки ведут себя как собака на сене: рефинансировать сами не могут или не хотят, но и отпускать заемщика к конкурентам не намерены. В результате такой борьбы за клиента на вашу квартиру могут «ошибочно» наложить арест сразу после того, как вы заикнетесь о переходе в другой банк. В кредитной истории статус кредита может превратиться в «просрочен».

Еще один метод противодействия — затягивание сроков предоставления документов, справок, письма кредитора о согласии или отказе в рефинансировании. Это письмо иногда требуется для подачи заявки в новый банк, а готовить вам его могут около месяца.

Нередки случаи, когда клиент изъявляет желание рефинансировать свой кредит, запрашивает справку, а ему предлагают сначала подать заявление на снижение ставки. Клиент послушно подает заявку, ждет месяц-другой, а потом получает отказ. Или все-таки снижает ставку, но без рефинансирования, а в результате реструктуризации кредита. Без предупреждения об этом.

Страхование. При оформлении купли-продажи вы предоставляли в страховую пакет документов на продавца квартиры. Со временем эти документы могли быть утеряны. Предоставить их повторно достаточно сложно, а значит страховая не сможет проверить надежность сделки и может отказать в страховании.

Причины отказа в рефинансировании

  1. Если у вас есть сейчас или были когда-то просрочки по кредитам. По любым кредитам, не обязательно по ипотечному. Чтобы выйти из этой ситуации, нужно погасить текущие просрочки, подождать несколько месяцев и попробовать подать заявку на рефинансирование заново.
  2. Ваш доход недостаточен для оплаты кредитных обязательств. Сумма ежемесячных платежей по всем вашим кредитам не должна превышать половину вашего официально подтвержденного дохода. Если у вас уже сейчас на погашение кредитов уходит половина зарплаты, не поможет даже то, что вы исправно оплачиваете счета: банк все равно откажет. Единственный вариант – снизить кредитную нагрузку. Постарайтесь погасить какой-нибудь кредит, чтобы уменьшить сумму ежемесячных платежей.
  3. Плохая кредитная история. Рефинансирование ипотеки — все равно, что выдача нового кредита, поэтому заемщика будут тщательно проверять. И если с кредитной историей что-то не в порядке, вам откажут. Причем кредитная история — это не только просрочки. Там могут быть ошибки в ваших личных данных, сведения о чрезмерной кредитной нагрузке, ошибочно незакрытое исполнительное производство. Решение – выяснить, что именно указано в вашей кредитной истории, и исходя из этого подобрать другой банк, который относится к таким вещам лояльнее. К примеру, кто-то допускает одну просрочку в течение полугода до обращения за рефинансированием, а другой банк откажет в снижении ставки, если вы хоть раз вовремя не внесли платеж.
  4. Ваше жилье упало в цене. Если вы купили квартиру несколько лет назад, когда цены были выше, может статься, что остаток ссудной задолженности будет равен нынешней стоимости квартиры. Например, если вы купили квартиру за 2,3 млн рублей, взяв в кредит 1,8 млн рублей, а теперь ваша квартира стоит как раз 1,8 млн рублей. Банк же может дать вам кредит на сумму не больше 90% от рыночной стоимости предмета залога на момент кредитования.
  5. При получении предыдущего кредита заемщик использовал материнский капитал. В этом случае по окончании выплат заемщик обязан выделить доли всем членам семьи, включая детей. Получается, что после погашения ипотечного кредита, перед оформлением нового залога, квартира будет оформлена в долевую собственность. И для передачи ее в залог потребуется согласие органов опеки и попечительства – доли, принадлежащие детям, тоже попадут в залоговое имущество. Многие банки предпочитают отказывать в таких сделках. Единственное решение – искать банк, готовый рефинансировать вас на этих условиях.
  6. Ваш кредитный договор не соответствует условиям программы рефинансирования. К примеру, по условиям Сбербанка сумма рефинансируемого ипотечного кредита должна быть не менее 500 тыс рублей вместе с процентами и не более 5 млн рублей, а вам нужно 5,2 млн. Или ваш возраст не будет соответствовать установленным параметрам: банк может потребовать, чтобы на момент погашения заемщику должно быть меньше 65 лет, а вы будете старше.
  7. Ваш кредит был реструктуризирован. Рефинансировать собственную ипотеку многие банки отказываются, зато готовы снижать ставку, внося изменение в условия договора. В результате происходит реструктуризация. В этом случае другой банк может отказать вам в рефинансировании, если по условиям кредитования, установленным в нем, реструктуризированные кредиты не могут перекупаться.
  8. Вы развелись. Это событие может стать камнем преткновения, если ваш супруг или супруга выступали созаемщиками по ипотеке и имущество не было разделено по закону.
  9. Повторное рефинансирование. Некоторые банки готовы повторно перекредитовать заемщиков, но большинство отказывают, если вы уже один раз обращались за рефинансированием.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о