50% успеха нового ресторана зависит от места, в котором он находится. Чтобы не вложить деньги в заведомо проигрышный вариант, лучше заранее выяснить, какими качествами обладает идеальное помещение. Сегодня рассказываем, на что смотреть.

Концепция заведения

Насколько успешным окажется ваш ресторан зависит от того, какая концепция и в каком месте она реализована. Помещение и концепция — два взаимосвязанных важных фактора, от которых стоит отталкиваться.

Есть два варианта, как их можно сочетать:

✔ Выбрать стратегию, при которой помещение подбирается под концепцию. Когда вы уже точно знаете, какой формат, какая проходимость, что будет готовиться на кухне и какие технические характеристики пространства для этого нужны. Например, будет ли громкая музыка, помещение для банкетов и так далее.

✔ Отталкиваться от конкретного помещения, которое вам понравилось, и придумывать концепцию под него, с учетом всех ограничений.

Второй вариант более сложный и сопряжен с множеством рисков. Позволить себе его могут только опытные рестораторы — новичкам же рекомендуем подходить к выбору места с заранее рассчитанным бизнес-планом и готовым проектом.

План действий

  1. Распишите подробную концепцию заведения. В ней должны быть учтены: формат (семейное кафе, бар, столовая или бургерная), кухня и примерно категории блюд (будете вы печь пиццу в дровяной печи или у вас будут только сэндвичи), примерное видение по оформлению.
  2. Посчитайте бюджет. Место должно отвечать вашим финансовым возможностям и приносить нужное количество трафика людей, от которых напрямую зависит прибыль.
  3. Составьте подробное техническое задание для поиска помещения с учетом 1 и 2 пункта. Скрупулезно продумайте каждую деталь: какая площадь нужна, важна ли парковка, какого размера кухня, какая может быть нагрузка на электросети, сколько этажей понадобится.

Если есть возможность, привлекайте для этого стороннего специалиста.

Локация

То, в каком месте расположено помещение под ресторан, напрямую влияет, удастся ли успешно реализовать задуманную концепцию. Модное меню, дизайнерские интерьеры и отличный сервис могут быть бесполезны, если место находится не в том районе. Чтобы определиться с локацией, обратите внимание на следующие критерии.

✔ Целевая аудитория. Продумайте, для кого вы делаете свое заведение. Вы ориентируетесь на семьи с детьми, офисный планктон, хипстеров или поклонников спорта? Когда вы знаете, кто ваш клиент, проще найти места его обитания.

✔ Побочный трафик. Узнайте, какие люди проходят через этот район, каков их средний доход. Место с хорошей проходимостью может приносить стабильную прибыль.

✔ Конкуренты. Посмотрите, какой еще общепит есть в этом районе. Если вы хотите открыть греческий ресторан, а в непосредственной близости уже есть пять заведений, лучше пересмотреть локацию.

✔ Стоянка. Продумайте, где ваши гости будут парковаться, хватит ли мест на полную посадку у вас. В идеале, новый ресторан должен иметь собственную парковку или большую городскую парковку поблизости.

✔ Доступность. Хорошо, когда ресторан легко найти, не прибегая к помощи трех навигаторов и параллельных звонков администрации заведения. 

Если речь идет о городах-миллионниках, к этому же критерию относится близость к метро.

План действий

  1. Составьте портрет целевой аудитории вашего заведения.
  2. Исследуйте район, где находится место, в разное время суток. Посмотрите, сколько людей проходит в час пик, загляните в соседние заведения, поболтайте с кем-то из соседних магазинов и офисов.
  3. Прогуляйтесь пешком до ближайшей парковки или транспортной остановки.

Характеристики помещения

Самое время оценить, насколько само помещение отвечает вашим требованиям. Основные моменты, на которые стоит обратить внимание.

✔ На какие помещения делится площадь. Достаточно ли места под все хозяйственные пространства? Помимо зала важен метраж и расположение кухни, место под склад и холодильное оборудование, помещение для персонала. Проверьте, для всего ли найдутся квадратные метры.

✔ Коммуникации. Водоснабжение, электричество, вентиляция, отопление — ключевые вещи для бесперебойной работы ресторана. Досконально проверяйте, нет ли перебоев с водой, потянет ли электросеть дома все кондиционеры и мощную кухонную технику, получится ли установить хорошую вытяжку.

✔ Состояние здания. Особенно это касается исторических районов и старого фонда недвижимости. Поищите информацию, не находится ли выбранный дом в аварийном состоянии. Проконсультируйтесь со специалистами, насколько большими могут оказаться вложения в ремонт помещения и приведение его у нужным техническим требованиям.

✔ Прошлые арендаторы. Если помещение ранее использовалось для ресторана, важно знать, по какой причине он закрылся. Кроме того, стоит проверить отзывы в сервисах сферы гостеприимства, например, в TripAdvisor. Если у прошлого заведения низкие рейтинги и много негативных отзывов, репутация предшественника может отразиться и на вас. Иногда бывает и наоборот: хорошее популярное место еще долго притягивает к себе гостей города и новичков района.

✔ Размещение в жилом доме. Этот фактор может доставить много хлопот. В жилых домах не получится проводить шумные вечеринки и банкеты после 22:00, размещение в жилом доме регламентирует вкладывать дополнительные деньги в звукоизоляцию и вентиляцию, плюс могут быть проблемы с жильцами.

План действий

  1. Подготовьте заранее план помещений: хозяйственных и для гостей, отвечающий концепции места.
  2. Проверьте по плану, все ли в найденном помещении вас устраивает.
  3. Привлеките специалиста, который сможет проконсультировать по сложности ремонта и проведении коммуникаций в этом месте.
  4. Свяжитесь с предыдущими арендаторами и выясните, почему они съехали. Поищите прошлое место в агрегаторах ресторанов, почитайте отзывы.

Юридические аспекты

Помимо обычных запросов к помещению, продиктованных выбранной концепцией, есть еще ГОСТ Р 50762-95 «Общественное питание. Классификация предприятий», который регламентирует свои требования к месту будущего ресторана. Основные из них:

 Место должно быть безопасным для работников и гостей.

 Место должно иметь благоустроенную прилегающую территорию, освещенную в ночное время, подъездные пути и пешеходные дорожки.

 Помещение должно соответствовать строительным и архитектурным нормам, предъявляемым к зданиям общественного назначения.

 Должны быть аварийные выходы.

 Соответствовать нормам по уровню шума, вибрации и звукоизоляции.

 Предусматривать обслуживание инвалидов, а значит иметь пандусы или лифт.

Внимательно ознакомьтесь с ГОСТом и составьте по нему список вопросов к собственнику помещения.

Условия аренды

Если помещение вы планируете арендовать, важно очень тщательно выяснить всю информацию, касающуюся условий аренды. Запросите у собственника сразу образец договора, чтобы сразу можно было познакомиться с условиями и проконсультироваться с юристом.

На что стоит обратить внимание:

 Сумма арендной платы. В идеале не должна превышать 5% от предполагаемой прибыли, чтобы вы были рентабельны.

 Сумма коммунальных платежей. Иногда уже включена в состав, а иногда выплачивается отдельно. Если второе, обязательно узнайте, как именно их надо оплачивать и сколько платили предыдущие арендаторы. Бывают случаи, когда сумма коммунальных превышает фиксированную ставку аренды.

 Предназначение помещения. Если это помещение не предназначено для общепита, то вам потребуется много нервов и денег, чтобы привести его к соответствию ГОСТу.

 Срок аренды. Так как вы начинаете бизнес, нужно максимально защитить себя от риска, что арендодатель по какой-то причине может попросить вас съехать в короткие сроки. Поищите в тексте договора завуалированные пункты на эту тему, чтобы не попасться на уловки обманщиков.

 Арендные каникулы. Если они есть в договоре, то на время ремонта помещения и подготовки к открытию вы освобождаетесь от оплаты.

План действий

  1. Расспросите владельца помещения об условиях аренды и способе оплаты коммунальных услуг.
  2. Запросите образец договора и изучите его вместе с юристом.
  3. Предложите внести пункт про арендные каникулы, если его нет.

Подойдите к выбору места прагматично и придирчиво. Внешняя красота и расположение не должны отвлекать вас от функциональных качеств места. 

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Сплетни из мира недвижимости, советы по покупке и продаже квартир, уникальные инструкции и интересные новости.
Бесплатно, один раз в неделю на вашей почте дайджест лучших материалов.

sergusup.ru