22 июня 2020

Когда банк может забрать квартиру за долги

Аналитика

За просрочки по кредиту банк может отобрать или арестовать квартиру заемщика. Разберем, сколько времени можно не платить по кредиту без последствий, а когда стоит ждать постановление приставов о выселении.

Марина Еловская

юрист, разбиралась с банками и договорами


Квартира в залоге у банка

Банк имеет право отобрать любое заложенное жилье за долги.
Квартиру могут забрать, даже если:

  • должнику больше негде жить
  • часть квартиры принадлежит детям
  • в квартире прописаны несовершеннолетние дети и родственники.


Если квартира в ипотеке

В кредитном договоре прописывают, что банк имеет право отобрать ипотечную квартиру за долги. Но судебная практика не разрешает банкам отбирать жилье, если:


  • долг по кредиту меньше 5% от стоимости жилья
  • должник не платит меньше 3 месяцев.


Оба условия должны соблюдаться одновременно: только тогда суд разрешит забрать квартиру должника. Пока сумма просрочки меньше 5% от стоимости квартиры, банк не сможет отсудить квартиру.

Залог квартиры оформляют договором
Источник: Капитал96.РФ


Процент задолженности считают по формуле:

сумма просрочки*100/стоимость квартиры


Пример: ипотеку просрочили, но квартиру не забрали за долги

Олег взял в ипотеку квартиру за 3 млн. руб. Каждый месяц за жилье нужно было вносить 40 тыс. руб. Несколько лет платежи вносили вовремя.

Когда Олега уволили с работы, платить за квартиру стало нечем. За два месяца набежал долг по кредиту и неустойка за просрочку: 85 тыс. руб. Олег нашел новую работу, но погасить задолженность до первой зарплаты не смог.

Банк заметил просрочку и начал требовать погасить долг. Сотрудники банка угрожали отобрать квартиру через суд.

Олег посчитал, что процент долга от 3 млн. составляет 2.8%. Это меньше 5% от стоимости квартиры — банк не имеет права подавать в суд и забирать жилье. Олег позвонил в банк и сообщил о своих расчетах, сославшись на закон и судебный прецедент.

Больше сотрудники банка не звонили. Через месяц Олег погасил все долги.


Если квартира в залоге под другой кредит

Банк может отобрать квартиру не только при ипотечном займе, но и когда жилье заложили под другой кредит. Например, в счет потребительского кредита заложили квартиру, которую получили в наследство. Такой залог работает как ипотека: не выплатил кредит — потерял заложенную квартиру.

Банк может потребовать вернуть кредит досрочно, если за год было 3 просрочки платежа. Если должник не сможет погасить кредит по требованию банка — банк подаст в суд. Размер просрочек не имеет значения. Даже если заемщик не доплатил 5 копеек, банк посчитает это долгом.

По решению суда заложенную квартиру отберут в счет погашения кредита.


Пример: квартиру забрали за долги по потребительскому кредиту

Антон хотел сделать ремонт в квартире и взял в кредит 1.5 млн. руб. Банк согласился выдать такую сумму только под залог квартиры.

Первое время Антон выплачивал кредит без задержек. Потом уволился и 4 месяца не платил по кредиту. Банк не стал разбираться с Антоном и подал в суд. Суд вынес решение в пользу банка, залоговую квартиру выставили на торги.

Суд не принял доводы Антона о том, что это единственное жилье семьи, где прописаны двое детей. Залог означает согласие заемщика рисковать квартирой. По закону банк имеет право получить деньги назад от продажи квартиры.


Как поступает банк, когда появляется появляется просрочка

Когда платежи по ипотеке перестают поступать, банк передает договор в отдел взыскания. Сначала сотрудники банка выясняют, почему заемщик не платит. Часто предлагают новые условия по выплатам: оформить кредитные каникулы, реструктуризацию или рефинансирование кредита.

Если должник не отвечает или не принимает действия по выплате кредита, то могут начаться звонки из банка с угрозами отнять жилье. Это неприятно, но не критично.

Если должник не выходит на связь или отказывается платить, банк подает иск в суд.


Еще банк может забрать квартиру без суда. Это законно, если ипотечный договор заключен у нотариуса.


Квартира не заложена, но есть долг по кредиту

За просрочки по кредитам квартиру могут отобрать за долги, — даже если квартира не была в залоге у банка. В этом случае действия банка зависят от количества недвижимости должника.


Есть долг и две квартиры

За просрочки по оплате банк может отобрать “излишки”, если у должника есть несколько квартир или домов.

Единственный шанс сохранить вторую квартиру – доказать, что долг по кредиту гораздо меньше стоимости жилья. Сравнение рыночной стоимости квартиры и суммы долга надо предоставить приставу при аресте квартиры. Если после этого будет наложен арест, должник может обжаловать действия пристава в суде.

Образец иска о снятии ареста
Источник: tipdoma.com


Какую квартиру заберут

Пристав решает, какую квартиру оставить должнику, а какую — продать на торгах. Судебный пристав имеет право продать для погашения долга все, что не является единственным жильем должника.

Для этого приставы проверяют:

  • место регистрации должника
  • место постоянного проживания должника

Закон РФ считает единственным жильем место, где должник живет постоянно или больше всего. Стоимость, площадь и расположение квартиры значения не имеют.

Например, если должник живет в трёхкомнатной квартире в центре Москвы, а еще у него есть однушка в Тверской области, то единственным жильем будет все равно признана московская квартира. По решению суда банк получит квартиру в Твери.


Что делает банк, если у должника две квартиры

Перед тем как подать на должника в суд, банк выясняет, есть ли у должника имущество, которое можно отобрать. Даже если банк не узнает о наличии второй квартиры до суда, это не означает, что жилье не выставят на торги.

Если суд вынесет решение в пользу банка, судебные приставы получат данные на всю недвижимость должника из Росреестра. Найденную недвижимость пристав сможет продать с торгов и вернуть деньги банку.

Пример: в счет долга по кредиту банк продал с торгов вторую квартиру заемщика

Ивану досталась квартира по наследству. На момент получения наследства у Ивана была своя квартира и еще долг в 1.5 млн. руб.

За год у Ивана было 5 просрочек по кредиту. Из-за этого банк потребовал досрочно погасить кредит, но Иван не расплатился с банком.

Банк обратился в суд и взыскал с Ивана сумму долга, проценты по кредиту и еще пеню за несвоевременную оплату. Судебный пристав проверил имущество, которое числится на должнике, нашел квартиру родителей и наложил на нее арест.

Иван не смог расплатиться с банком, и квартиру родителей продали с торгов.


Есть долг и одна квартира


В 2020 году закон запрещает отбирать единственное жилье. Но если должник пытается под видом единственного жилья сохранить другую квартиру, в которой не живет, суд может отобрать жилье.


Законопроект, который разрешает отбирать единственное и не заложенное жилье, пока на стадии рассмотрения. Если закон примут, должников лишат квартир при одновременном соблюдении двух условий:

Проект закона о порядке взыскания долгов


  • жилье по площади в два раза больше предоставляемой нормы на человека в РФ
  • стоимость жилья в два раза выше аналогичного в регионе.

18 кв.м.

норма площади на проживающего в квартире по закону


Что делает банк, если у должника только одна квартира

Банк заинтересован в быстром погашении задолженности, поэтому может запугивать должника потерей жилья.

Есть два варианта, как банк может поступить с должником:

  1. Перепродать долг коллекторам
    Когда у должника нет доходов и другого имущества, кроме единственного жилья, банк может отказаться подавать в суд. Такую задолженность проще перепродать коллекторам. Банку не нужно спрашивать разрешения заемщика на продажу долга.
  2. Вернуть долг через суд
    Если суд принимает решение о взыскании, приставы смогут отбирать часть зарплаты должника, чтобы погасить долг. Но даже в этом случае единственную квартиру должника не отберут.


Пример: банк выиграл суд, но приставы не стали забирать единственное жилье

Светлана взяла потребительский кредит в размере 800 тыс. руб. Платежи вносила каждый месяц, пока ее не сократили на работе.

Банк заметил, что платежи не поступают и передал дело внутренней службе взыскания. Светлане стали угрожать, что банк подаст в суд и отберет квартиру, в которой она живет.

Светлана не смогла погасить долг. Банк подал в суд и выиграл дело, но судебные приставы отказались выставлять на торги единственное жилье. Другой квартиры у Светланы не было, поэтому исполнительное производство закрыли. Светлана продолжила жить в своей квартире.


Банк может отобрать единственную квартиру, только если она заложена в кредит


Есть долг и часть квартиры

Если все имущество должника — это доля в квартире, то ее не отберут. Доля будет признана единственным жильем должника, банк не сможет ее отсудить.

Исключение, — когда у должника есть право собственности на доли сразу в нескольких квартирах.

Долю должника продадут, даже если в остальные собственники квартиры не согласны с этим решением. Если на квартиру оформлена долевая собственность и нет уверенности, что остальные доли в квартире не состоят под залогом, данные можно проверить в выписке ЕГРН.


Выписку можно получить:

  • в офисе или на сайте Росреестра
  • в офисе МФЦ
  • в офисе кадастровой палаты.
Сведения о залоге в выписке ЕГРН
Источник: yuristprav.ru

Выписка ЕГРН на сайте Россреестра


Что делает банк, если у должника только часть квартиры

Пристав не сможет продать квартиру целиком, если должнику принадлежит только часть.

Продать долю в квартире сложнее, чем продать квартиру целиком:

  1. Меньше покупателей готовы делить жилье с другими людьми.
  2. Перед выставлением доли на торги, банк обязан предложить ее купить остальным собственникам квартиры. 

Долю должника выставят на торги, только если остальные собственники квартиры письменно отказались ее выкупать.

Пример: сестра выплатила долг банку и забрала квартиру

Кате и Маше отец завещал однокомнатную квартиру.

Сестры оформили право собственности, и Маша осталась жить в квартире. Катя уехала в другой город и купила себе новое жилье.

Через 10 лет Маше пришло письмо от судебного пристава об аресте ½ квартиры. Оказалось, что у Кати были долги. Суд признал квартиру единственным жильем Кати, а пристав наложил арест на долю в квартире отца.

Перед тем как выставить долю Кати на торги, Маше предложили выкупить ½ часть квартиры. Если Маша откажется от выкупа доли, то половину квартиры продадут с торгов. Маше пришлось бы жить в однушке с незнакомыми людьми.

Чтобы не потерять жилье, Маша выкупила долю сестры и стала единственным владельцем жилья.


Когда банк решил забрать квартиру за долги

Сотрудники банка не могут прийти к вам домой и выселить из квартиры, руководствуясь только кредитным договором. Но если в кредитном договоре прописано, что банк имеет право отобрать квартиру без суда, должника могут лишить квартиры за несколько недель.


Порядок взыскания и документы

Забрать квартиру за долги банк может по суду или без суда. Это решение не всегда зависит от банка.


По закону “Об ипотеке” без суда нельзя забирать единственное жилье должника.

Тот самый момент, когда закон не позволяет забрать квартиру без суда: п. 5 ст. 55 ФЗ “О взыскании жилья”


Если квартира не является единственным жильем должника, тогда банк сам решает как отобрать квартиру: с судом или без.


Без суда

Подходит в случае, если в договоре прописана возможность отобрать квартиру без суда.

Через суд

Подходит для всех случаев, когда банк пытается отобрать квартиру должника за долги по кредитному договору.



Документы для взыскания: Документы для взыскания:
Исполнительная надпись нотариуса Решение суда о взыскании долга
Выписка ЕГРН подтверждающая право собственности банка Исполнительный лист
Постановление о возбуждении исполнительного производства
Постановление о взыскании квартиры
Срок взыскания: от 1 до 3 месяцев Срок взыскания: от 3 месяцев до 3 лет


Для большинства должников жилье является единственным, поэтому чаще всего банк вынужден действовать через суд.


Пока идет судебное разбирательство, должник может жить в квартире


Продажа квартиры с торгов

Если суд вынес решение о взыскании долга, все действия по аресту и продаже квартиры будет осуществлять не сам банк, а судебные приставы.

Исполнительное производство длится от 2 до 9 месяцев и включает в себя:

  • арест квартиры
  • выставление квартиры на торги
  • процедуру торгов и продажу недвижимости
  • возврат денег банку
  • оплату расходов по исполнительному производству
  • возврат остатка денег должнику.


Расходы по исполнительному производству

Если банк выиграл дело в суде, должнику придется оплатить дополнительные расходы. При продаже квартиры через торги должник должен потратиться на:

  • проценты за несвоевременное исполнение денежного обязательства
  • возврат государственной пошлины банку
  • исполнительский сбор 7% от задолженности
  • расходы на проведение торгов
  • потери в стоимость квартиры при продаже через торги
  • расходы на привлечение эксперта по оценке.


Пример: проиграть суд и заплатить все издержки

Долг Андрея перед банком 2.5 млн. руб. Суд вынес решение взыскать долг. Судебный пристав завел дело и предложил Андрею без взыскания квартиры выплатить долг. На добровольный возврат дали 7 дней, но Андрей не смог погасить долг.

Через неделю судебный пристав арестовал и выставил на продажу квартиру Андрея.

Пока проходила оценка, торги и покупка, с момента вынесения судебного решения прошло 5 месяцев. За это время набежал долг по процентам и еще расходы за суд:

  • 60 000 руб. — долг по процентам за пользование деньгами банка
  • 175 тыс. руб. — исполнительский сбор за отказ вернуть долг добровольно
  • 30 тыс. — за проведение торгов
  • 20 тыс. руб. — гос. пошлина за подачу банком иска в суд.

После решения суда, помимо долга Андрею пришлось заплатить еще 285 тыс. руб.


Собираетесь покупать или продавать квартиру?

Задайте вопрос в «Этажи». Эксперты подберут варианты, оформят документы, помогут со сделкой и банками:

Заказать консультацию эксперта по недвижимости


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных


Памятка по общению с банком

  1. Банк может потребовать у должника досрочно погасить кредит, если в течение года заемщик допустил больше двух просрочек платежа.
  2. Судебная практика запрещает отбирать жилье у заемщиков, если сумма просрочки меньше 5% от стоимости квартиры, а срок не превышает 3 месяцев.
  3. Единственное жилье должника банк может отобрать только через суд.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть