17 августа 2020

Что надо знать о документах, когда покупаешь частный дом

Законы

В 2018 году я купил частный дом с земельным участком. Тогда я понял, что жить за городом выгодней, чем в душной хрущевке.

Мне казалось, что для сделки нужные такие же документы, как при покупке квартиры. Договор подписали, деньги передали. Через пару месяцев выяснилось, что все сделано не по бумагам.

Андрей Ненастьев

живет в частном доме


Тогда оказалось, что у меня нет кучи документов на дом, нужно срочно все оформлять. Переделки будут стоить мне в 35 000 ₽ и уйму потерянного времени.

Учитесь на моих ошибках: если решили купить частный дом, узнайте, какие документы надо собрать перед тем, как подписывать договор с продавцом.


Это только часть документов, которые я собрал после покупки дома. Папка постоянно пополняется


Основные документы для покупки дома

Выписки из ЕГРН
В документе указывают, кому принадлежит дом и земля, есть ли совладельцы.

Без выписки из ЕРГН дом не получится оформить по закону. Нотариус откажется заверять сделку, МФЦ не примет бумаги, чтобы переоформить владельцев. 

Если дом находится в залоге у банка, или судебный пристав наложил арест, в выписке это тоже будет видно. 

До 2016 года Росреестр выдавал свидетельства о праве собственности на цветных листах формата А4. Внутри была та же самая информация о недвижимости, что и в выписке. Сейчас для любой сделки достаточно сделать выписку из ЕГРН. Но свидетельства продолжают прикладывать к пакетам документов — на всякий случай.

Выписку из ЕГРН нужно заказывать дважды: до сделки и после того, как подписали договор и передали деньги продавцу. Выписка до сделки подтверждает, что дом и земля действительно принадлежат продавцу. Когда сделку провели и зарегистрировали в Росреестре, нужно запросить новую выписку. Внутри документа будут данные нового владельца дома.

Выписки выдают отдельно на недвижимость и участок. Поэтому у нас было 4 справки: по две на дом и землю.


Документы выдает Росреестр в бумажном или электронном виде. За оформление нужно заплатить госпошлину.

Бумажная справка стоит 460 рублей, ее можно получить в МФЦ. Еще документ выдают в отделе Росреестра или отправляют оттуда по почте в течение 3 дней. Электронная стоит 290 рублей, ее можно получить сразу на сайте Росреестра.

460 ₽

стоит бумажная выписка из
ЕГРН

290 ₽

стоит электронная выписка из
ЕГРН


После сделки в выписке появились наши фамилии и отметка, что дом берут в ипотеку


Когда я решил продать квартиру и купить дом, я с самого начала нанял риелтора. Возня со справками входила в договор с агентством недвижимости. Поэтому на эти документы я не потратил ни времени, ни денег.

Мы брали дом в ипотеку, поэтому после сделки в выписках появилась отметка: «Ипотека». Когда я закрою ипотеку, мне нужно будет идти в Росреестр или в МФЦ с документами из банка. Документы из банка проверят и выдадут новую выписку, без отметки об ипотеке.

Договор купли-продажи
В отличие от квартиры, в договоре купли-продажи частного дома нужно отдельно указать стоимость дома и земельного участка. Не имеет значения, как разбивать сумму. Главное, — чтобы цифра на бумаге равнялась сумме, о которой договорились с продавцом.

Мы покупали дом и землю за 2.8 млн ₽. Вместе с продавцом прикинули, сколько стоит в среднем земля в нашем районе и написали в договоре, что землю покупаем за 600 000 ₽, а дом — за 2 200 000 ₽.

Дом был оформлен на продавца и его детей. По закону договор такой продажи нужно заверять у нотариуса. Если бы детей не было, для сделки было бы достаточно наших подписей.

Еще нотариус обязан проверить подлинность документов. Его услуга дополнительно гарантирует, что после сделки не будет проблем с законом. Если с домом что-то не так, недвижимость в залоге или под арестом, — все это выяснится до заверения.


Нотариальный договор купли-продажи еще называют купчей. Это слово пришло из дореволюционной России


По правилам нотариус должен вслух зачитать весь договор. Наш договор занимал семь страниц. Нотариус читал условия почти 2 часа. За это время мы все чуть не уснули и были очень рады, когда все закончилось.

Кроме наших подписей, на каждом листе договора нотариус поставил свою печать и подпись. Потом сшил листы тесемкой и вручил нам 5 экземпляров договора. Нам с женой передали два экземпляра. Остальные три получил продавец: на себя, жену и ребенка, — так как по документам они считались владельцами дома в разных долях.

 

Страховка
Страховой полис оформляют после завершения сделки. Если дом берут в ипотеку, страховка нужна обязательно. Если на дом упадет НЛО, страховая выплатит банку остаток долга, а хозяину — то, что останется после закрытия ипотеки.

Полис покупают в банке или в страховой компании, аккредитованной банком. Страховку можно оформить в отделении или онлайн. Каждый год полис нужно продлевать.

По условиям моей ипотеки банк требовал предоставить страховку не только дома, но и моей жизни.
Страховой полис оформляют после завершения сделки. Если дом берут в ипотеку, страховка нужна обязательно. Если на дом упадет НЛО, страховая выплатит банку остаток долга, а хозяину — то, что останется после закрытия ипотеки.

В первый раз я купил страховку в офисе своего банка. Теперь оформляю все онлайн на сайте страховой: так быстрее


Банк предложил мне полисы своей страховой компании. Я очень устал от беготни с документами и согласился, не глядя. За страхование жизни я заплатил около 15 000 ₽. Столько же стоило страхование дома.

Через год я обнаружил, что мне навязали самое дорогое страхование в городе. Тогда я пошел в компанию, где покупаю ОСАГО на автомобиль. Там мне оформили оба полиса за 15 000 ₽: за страхование дома и жизни.


Домовая книга

Домовая книга — это журнал, куда записывают всех зарегистрированных в доме.

Я всю жизнь жил в квартире и с домовой книгой столкнулся впервые. Мне казалось, что это что-то очень важное. Я очень переживал, что на протяжении всей сделки ни одно ведомство ее не спрашивало, никто не вносил туда данные обо мне и моей семье. Оказалось, я зря нервничал.

Когда дошло до прописки, в ФМС объяснили, что домовые книги отменили в 2017 году. Домовладельцы не обязаны их сдавать, по-старинке хранят их со всеми документами на дом.

В ФМС мне поставили штамп о прописке в паспорте и сказали, что этого вполне достаточно.

В ФМС сказали, что домовую книгу можно выбросить, но я храню ее как память. Мало ли!


Дополнительные документы

Выписки из ЕГРН по соседям
В ЕГРН можно запросить выписку на чужой дом. Так можно узнать, кто живет по соседству.

До покупки дома мы жили в квартире рядом с алкоголиками. Поэтому я попросил риелтора заказать выписки из ЕГРН на два соседних дома. Риелтор не взяла доплату.

Из выписки я узнал имена владельцев соседних домов. Я вбил их фамилии в Яндекс и узнал, что оба соседа — предприниматели. Меня это устроило: раз люди зарабатывают деньги, вряд ли с ними будут проблемы. Так и получилось.


Счета за ЖКУ

При покупке квартиры иногда в ЖЭКе берут справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги. В частном доме ЖЭКа нет. Единственный способ проверить долги — попросить счета у владельца.

В нашем доме было подведено только электричество. Продавец прислал мне счет за последний месяц. После завершения сделки мы договорились переоформить на меня личный кабинет на сайте энергосбыта, — чтобы я мог оплачивать счета в интернете.


Счета лучше брать за несколько месяцев. Например, при электроотоплении важны счета за зиму. Так будет понятно, сколько киловатт и денег нужно тратить на обогрев дома. По этим счетам я понял, что дом нужно утеплять.


Налоговое уведомление

Кроме счетов за коммуналку у продавца иногда спрашивают налоговое уведомление за последний год. В уведомлении будет сумма налога на землю и недвижимость.

Так, после переоценки кадастровой стоимости, в некоторых районах нашего города в несколько раз выросли налоги на частные дома. Теперь дома в этих районах очень тяжело продать.

В налоговом уведомлении указана вся недвижимость, которой владеет продавец. Если продают дом, площадью 100 кв. метров, то в налоговом уведомлении должен быть указан дом такой же площади.

11 000 ₽

составлял счет за
электричество в январе в
моем будущем доме


Бывает, что к дому незаконно что-то пристроили, на участке поставили баню или сарай. Если объекты построили, но их нет в налоговом уведомлении, это похоже на самострой. За самострой Росреестр или местная администрация могут оштрафовать и даже засудить. Дойдет до суда — постройки придется снести. Если собственник не сделает это сам, судебные приставы приедут с бульдозером.

Налоговые уведомления выдают на бумаге или в электронном виде. Для сделки купли-продажи неважно, в каком виде этот документ передаст продавец
Источник: https://cdn.fishki.net

Я знал, какие налоги платят в районе моего будущего дома. Построек на участке не было, поэтому уведомление я не просил.

5000 ₽

штраф за незаконное
строительство на своем
участке


Градостроительный план
Градплан — это документ, в котором указывают местоположение земли и дома. Здесь обозначают границы земельного участка, дороги и соседние постройки.


У продавца моего дома не было градплана, а я даже не знал о существовании этого документа. Через полгода после сделки я случайно выяснил, что забор на южной стороне стоит неправильно: на два метра дальше, чем положено. Фактически это самозахват. Из-за этого мне в любой момент может прилететь штраф из Росреестра.

По градплану легко понять, на сколько метров от дома должен быть отнесен забор


Но это еще полбеды. Оказалось, что рядом с моим забором планировали провести газопровод. Газовики уже практически подобрались к моему участку. Мне уже звонили из газовой компании. Теперь надо срочно переносить забор, чтобы трубы могли закопать.

Еще по градплану можно понять расположение въездов на участок. У меня здесь тоже возникли проблемы. Наши ворота и калитка выходят на центральную улицу: на северной стороне. Когда мы переехали, то все время удивлялись, почему автомобильный навигатор приводит доставщиков пиццы на другую, южную сторону, где проходит второстепенная дорога. Оказалось, что въезд по документам предусмотрен именно с юга.

Белые стрелки — как мы приезжаем домой сейчас. Зеленые — как должны по документам

Нас не особо беспокоила путаница с въездами, пока власти не начали проектировать центральную дорогу. Сейчас это убитая грунтовка. Из нее хотят сделать нормальную асфальтовую улицу.

Я сходил на публичные слушания, где сообщили, что въезды с центральной улицы закопают. Проектировщики сказали, что ничего не могут сделать, строительство дороги уже утвердили.

Чтобы сделать новый заезд, нужно 15 000 ₽. А еще мы лишаемся удобной, полностью обустроенной парковки.


Документы на коммуникации

При покупке квартиры никого не интересует, как проведен водопровод, куда сливают канализацию, и какое давление в газовой сети. Для частного дома все это важно знать. Если что-то где-то прорвет или сломается, управдом не поможет.

Документы на коммуникации должен предоставить продавец. Если их нет, то восстановить их непросто — я проверил это на своем опыте.

В наш дом вода поступала из скважины. Из всех документов предыдущий хозяин оставил паспорт на насос и акт ремонта скважины двухгодичной давности. После покупки мы быстро выяснили, что вода плохого качества. Она пахла болотом, в кастрюлях оставался белый осадок, электрочайник быстро покрывался накипью.

Я стал обзванивать буровые фирмы: хотел выяснить, что можно сделать. Менеджеры спрашивали параметры скважины, просили прислать документы. Инженерам надо было понять, есть ли смысл «добуривать» скважину, чтобы найти новый, более чистый, водоносный слой.

У меня не было ни одной нужной бумажки. Но я все-таки нашел координаты фирмы, которая бурила скважину предыдущему владельцу, и позвонил туда. Через неделю мне на почту прислали паспорт скважины.

На восстановление документов я потратил неделю

После нескольких консультаций я передумал возиться со скважиной. Вместо этого мы подключились к центральному водопроводу. К счастью, коммуникации проходили совсем близко.

На 10-метровый отрезок трубы строители выдали мне целый талмуд документов. Я бережно храню эти бумаги. Если газовики повредят мой водопровод при своих раскопках, документы докажут их вину. Нет документов — считается, что никто не виноват, мне пришлось бы самостоятельно оплачивать ремонт.

20 000 ₽

просят монтажники за перенос
20-метрового участка забора


Межевой план
Это еще один документ на землю, где указаны границы участка. Межевой план составляют кадастровые инженеры по заказу владельца земли.

Часть межевого плана — акт согласования границ с подписями соседей. Подписи подтверждают, что границы всех устраивают, у соседей нет претензий к участку. Это значит, что никто не залезет на чужую территорию своим забором, стеной бани или даже садом.

Кадастровые инженеры говорят, что когда у дома больше двух соседей — это потенциальная проблема. Чем больше людей, тем сложней договориться
Источник: https://impaka.ru

У моего дома было всего 2 соседа: слева и справа. По другим сторонам дороги у нас никого нет. Я не видел тут проблем, потому не спрашивал межевой план. Позже я тоже не стал его заказывать. Просто померял рулеткой расстояние до заборов с соседями и выяснил, что все в порядке.


Акт выноса точек
Этот документ подтверждает, что площадь участка и его границы совпадают с реальными.

Если инженер укажет в акте долготу и широту углов, то границы будет легко проверить с помощью карт в смартфоне
Источник: https://sportkbrn.ru

Акт выноса точек нужен, если на земле нет забора, и визуально нельзя просчитать границы. Еще — если есть подозрение, что забор соседа или часть построек вылезают за его участок.


Акт выноса границ не устанавливает границы земельного участка. Документ только подтверждает, что границы между участками установили. Если они нарушены, разбираться будет суд.


Этот документ составляет геодезическая фирма или кадастровый инженер. Специалист выходит на место и забивает межевые знаки, то есть колышки. Это ориентиры для заказчика акта. Колышки фотографируют и тщательно охраняют: если их случайно собьет машина или повалит ветер, придется искать ямки или вспоминать границы.

Опытные инженеры ставят деревянные колышки. Знаки из арматуры часто воруют на металлолом.


Если у продавца дома нет акта выноса точек, а он нужен покупателю, тогда договариваются, кто оплатит оформление документа. Общепринятой схемы нет. Расходы можно делить пополам.

6000 ₽

в среднем стоит оформить акт
выноса точек с 10 межевыми
знаками, на Северо-Западе
России


Что проверить, если решили купить частный дом

Убедиться, что коммуникации не только подведены к дому, но и правильно оформлены
На любую трубу просим проект и исполнительную документацию. На любое оборудование — паспорт. Еще нужен акт ввода в эксплуатацию, если поставили сложное оборудование: например, газовый котел. Все эти документы пригодятся при ремонте или прокладывании новых сетей.


Заранее просчитать регулярные расходы, чтобы избежать неприятных сюрпризов

Из счетов за ЖКУ и налогового уведомления станут видны траты на коммуналку и ежегодные налоги.


Познакомиться с соседями до сделки

Хорошо, если есть возможность выяснить, что это за люди, и в каких с ними отношениях продавец дома. Но чтобы застраховаться от земельной тяжбы, лучше подстраховаться и попросить межевой план с актом согласования границ.


Получите консультацию эксперта по недвижимости

Если вам не хочется собирать документы и проверять их, специалисты «Этажей» сделают это за вас:


    Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

    Поделиться
    Отправить
    Класснуть
    Вотсапнуть