14 мая 2019

Рассказываем, на какие жертвы придется пойти ради вечного лета, моря, слонов и тарелки том-яма.


Немного о стране

Таиланд — единственная азиатская страна, не колонизированная Францией, Португалией и Великобританией, в отличие от соседних Камбоджи, Вьетнама, Лаоса и Малайзии. Его относят к азиатским странам «второй волны» — государствам с быстро развивающейся экономикой. Таиланд зарабатывает на сельском хозяйстве и производстве одежды, обуви и электроники. В стране находятся заводы большей части всемирно известных брендов — от автомобилей Nissan до кроссовок Nike. Поэтому здесь низкий уровень безработицы, и в целом население живет неплохо. По уровню достатка Таиланд можно сравнить с Россией: минимальный уровень зарплат у нас почти одинаковый — около 15 000 рублей в Таиланде и 11 000 в России.

Благодаря благоприятному тропическому климату Таиланд — одно из популярнейших в мире направлений для пляжного отдыха: ежегодно он принимает больше 20 млн туристов. Выделяют три сезона: сезон дождей с мая по октябрь, прохладный сухой сезон с ноября по февраль, и сухая жара до 45 градусов по Цельсию с февраля по май. Среднегодовая температура — 28-30 градусов.

В Таиланде хорошо развита инфраструктура, она отвечает всем нуждам приезжих: здесь дешевая мобильная связь и быстрый интернет, идеальные дороги, огромное количество магазинов и всевозможных сервисов, не говоря уже о тысячах способах отдохнуть и развлечься. Столица Таиланда, Бангкок, может и не так развита, как Сингапур или Гонконг, но стремится соответствовать и постепенно превращается в современный азиатский мегаполис.

Буддийские храмы с древней архитектурой, тайская кухня, экзотические развлечения, ночная жизнь и разнообразие спортивных и морских активностей в сочетании с очень доступной стоимостью жизни — это то, что привлекает людей в Таиланд.

Зачем покупать недвижимость в Таиланде?

Дауншифтинг. В начале 2000-х начала набирать силу новая философия, проповедующая жизнь на низких скоростях, без погони за карьерой и роскошью — дауншифтинг. Тогда многие россияне продали свою недвижимость в России и купили дома и квартиры в Таиланде, обменяв таким образом жизнь в мрачных русских городах на безмятежное тайское лето. Из-за кризиса и обвала рубля сейчас это потеряло свою прелесть, однако поменять однушку в Питере на райскую виллу все еще можно.

Работа в райском уголке. С каждый годом все больше людей дизайнеров, маркетологов, программистов, которым для работы нужен только ноутбук, перебираются на острова. Перспектива работы на шезлонге возле бассейна или в кафе среди серферов — мечта очень многих. В Таиланд ежегодно приезжают зимовать тысячи людей, часть из которых не хочет уезжать. Поэтому это идеальное место, чтобы начать карьеру удаленщика.

Цена. Стоимость жилья в Таиланде начинается от 2 000 000 рублей, если покупать новостройку на стадии проекта. Средний ценник по стране значительно выше — около 5 000 000 рублей. Но это все равно будет дешевле, чем квартира в Бутово.

Рост экономики. Уже сейчас с начала стройки и до момента сдачи объекта недвижимость дорожает в два раза.

Высокий уровень жизни и безопасность. По сравнению с другими популярными для азиатской эмиграции направлениями Таиланд хорошо развит и готов предложить переселенцам все блага, нужные для поддержания привычного уровня жизни. Что касается безопасности — Таиланд уже несколько лет входит в тройку самых безопасных стран Азии.

Свой бизнес. В Таиланде довольно легко открыть свою фирму. Примерно за 50 тысяч рублей можно стать полноправным обладателем собственной тайской компании с уже решенными бюрократическими проволочками. Приезжие предприниматели получают бизнес-визу и доступ к тайскому туристическому потоку, что дает много возможностей для заработка.

Подводные камни

Сложностей для потенциального инвестора тоже немало. Стоит как следует все взвесить, прежде чем решить, как потратить деньги.

Иностранцы не могут полноценно владеть квартирами. По законам Таиланда, иностранцы могут владеть только 49%, остальное должно принадлежать гражданину Таиланда. Исключение составляют кондоминиумы (многоквартирные новостройки), которые обходят закон, продавая 49% квартир иностранцам в полное владение. Обойти закон можно и со вторичкой, но это сложно и дорого.

Иностранцы не могут владеть земельным участком. Отдельностоящий дом можно оформить в собственность, а вот земля под ним оформляется только в долгосрочную аренду с максимальным сроком в 90 лет. Лазейки здесь тоже есть: например, если вы являетесь владельцем компании в Таиланде, получить право собственности на землю все же можно, но на создание фиктивного бизнеса потребуется немало денег и нервов.

Покупка недвижимости не дает вам вид на жительство. Его можно получить только при долгом нахождении в стране по учебной или рабочей визе, при заключении брака, с помощью внушительных инвестиций в тайскую экономику. Для тех, кто готов вложить больше $15 000, действует программа Thailand Elite, с помощью которой получить долгосрочную визу и особые бонусы — vip-обслуживание в отелях, аэропортах и гольф-клубах.

Долгая окупаемость и сложная продажа. Несмотря на рост экономики и наплыв туристов, отбить купленное жилье быстро не получится. Срок окупаемости — от 8 лет при условии, что вы мастерски справляетесь с процессом сдачи жилья, и недвижимость не простаивает. Если вы поручаете эти задачи специальным агентствам — то несете дополнительный убыток. С продажей тоже есть проблемы. Статистика показывает, что предложение все еще опережает спрос, и большая часть квартир, выставленных на продажу, не продается.

Дорогое содержание. Домик в Таиланде не то же самое, что домик в Черногории. Стоимость и длительность перелета несоизмеримы, а значит цена такого отпускного жилья увеличивается в разы. Виллу в тропиках нельзя закрыть на лето, чтобы приехать в следующем сезоне — она зарастет кустами и лианами и станет приютом для змей и насекомых. Поэтому к стоимости виллы прибавляйте еще гонорары садовников и горничных, расходы на электричество и чистку бассейна.

Нет ипотеки. В Таиланде иностранцы не могут получить ипотеку в местных банках, поэтому оплачивать квартиру придется полностью из своего кармана. Или искать застройщика, который предлагает собственную рассрочку. Это сильно ограничит ваш выбор, зато даст возможность распределить деньги.

Во что вкладывать?

Самое выгодное для инвестиций жилье в Таиланде — квартира в кондоминиуме. Они широко распространены, поэтому можно выбрать любой интересный город и район — первую линию или «спальник» вдали от туристического потока. В кондоминиумах застройщик сразу берет на себя решение множества проблем.

Во-первых, он решает вопрос с правом собственности на жилье. Схема такая: застройщик строит дом на 100 квартир, из них 49 квартир продает иностранцам, а 51 квартиру — тайским покупателям. Благодаря этому свою квартиру вы получаете в полную собственность сразу, без дополнительных действий.


Так выглядят тайские жилый комплексы — кондоминиумы

Во-вторых, застройщики кондоминиумов стимулируют ранние покупки — еще на стадии запуска стройки. Для того, чтобы «забронировать» квартиру, достаточно внести 20% платежа, а затем последовательно в рассрочку вносить остальные части. Так девелоперы экономят на банковских ссудах, а жильцы получают возможность покупать квартиры в два раза дешевле. Это также дает возможность для умножения инвестиций, если вы не планируете в этой квартире жить. Купив квартиру на стадии запуска жилого комплекса, вы можете получить в два раза больше, продав ее непосредственно перед сдачей. В некоторых кондо большую часть суммы (до 70%) можно оплатить после получения ключей. Продав квартиру на финальной стадии, вы можете погасить остаток платежа, и у вас останется приличная сумма для новых вложений.

Квартиры в кондоминиумах сдаются с ремонтом, мебелью и техникой, полностью готовые к заселению.


В-третьих, в кондоминиумах есть услуга гарантированной аренды, по которой вы можете получать доход в размере 7-10% от стоимости проекта ежегодно, не участвую самостоятельно в процедуре сдачи жилья. В рамках такого договора вы как владелец имеете право 2-3 недели в году жить в этой квартире бесплатно. Это один из самых выгодных вариантов, так как жилье точно окупится, хоть и не быстро, а вы сможете приезжать в отпуск раз в год — без путевок и отелей.

Как проходит сделка?

Безопаснее всего при покупке недвижимости обратиться в агентство. Услуги по сопровождению сделки для покупателя бесплатны, отдельно придется оплатить только гонорар юристу. При подборе агентства обращайте внимание на рейтинги, живые отзывы и наличие всех документов, которые дают разрешение агентству вести свою деятельность.

Сделка по покупке может длиться от недели до года, но первые этапы могут проходить дистанционно, без личного присутствия покупателя. Вот как выглядит процесс:

Бронирование объекта и внесение задатка. Наэтом этапе заключают резервационный договор со всеми условиями, прописанным графиком платежей и размером задатка. Задаток вносят сразу после подписания договора: он составляет минимум 1% от суммы объекта. Если сделка не состоится, задаток не вернут.

Заключение договора. Второй этап — подготовка и заключение основного договора купли-продажи. В нем прописывают все особенности объекта, условия приобретения и другие нюансы.

Проверка недвижимости. Если это первичный рынок, проверят только юрлицо и грамотность предложенного договора. При покупке вторичной недвижимости агентство за дополнительную сумму может проверить сам участок земли, историю владения объектом, порядочность владельца или компании, которая продает недвижимость.

Оплата. Когда основной договор подписан, нужно внести остаток суммы. Перевести деньги можно с любого счета, происхождение денег значения не имеет. Налог на недвижимость в Таиланде платят только при покупке, ежегодных взносов нет. Но это не избавляет граждан России от необходимости регистрировать покупку в российской налоговой. За уклонение от налогов грозит штраф до 20 000 рублей.

Регистрация нового собственника. Последний шаг — зарегистрировать нового владельца через земельный департамент. Обычно это делает юрист, сопровождающий сделку. После окончания всех работ он отдает покупателю пакет документов на квартиру: заверенный государственными чиновниками договор купли-продажи, свидетельство на землю и домовую книгу.

Расходы на сделку

Сбор за переход права собственности — 2% от суммы объекта

Налоговая пошлина — 1-2% от суммы объекта

Гонорар юриста — от 20 000 рублей

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о
sergusup.ru