17 июля 2019

История ипотеки

Интересное

Ипотека появилась в современной России всего пару десятков лет назад, поэтому можно решить, что она — изобретение нового времени. Но на самом деле ипотеку изобрели еще древние греки, да и в России она существовала до начала 20 века. Предлагаем исторический экскурс с путешествием по странам – ипотека с момента появления до наших дней.


Древний мир

Залог земли как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен еще в Древнем Египте. Но непосредственно ипотека появилась в Древней Греции. Этот институт создал архонт Солон, который в 594 году до нашей эры проводил в Афинах экономические реформы. Главное изменение, которое Солон ввел в своем полисе — отмена долгового рабства. Новым обеспечением залога стало имущество должника, в том числе земельные участки. По законам Солона, на землях людей, получивших в долг крупную сумму, устанавливали большой белый камень. На нем высекали сумму залога и остальные детали займа. Эти белые камни и назывались ипотекой, что в переводе с древнегреческого означает «основание», «залог», «предупреждение». В дальнейшем столбы сменились особыми ипотечными книгами.

В Древнем Риме ипотека достигла наибольшего совершенства и юридического развития. Были две формы залога – сделки «fiducia cum creditore» и ручного заклада «pignus». При первой должник для обеспечения долга передавал вещь в собственность кредитору, а тот мог возвратить полученное после погашения долга, а мог и продать третьему лицу. Тогда должник был вправе претендовать на возмещение ущерба. Вторая форма, появившаяся в конце 3 века до н.э., означала передачу вещи должника кредитору не в собственность, а во владение.

Античная система ипотеки погибла вместе с Римской империей, но сама идея оказалась живучей.

Ипотека в Средние века и до 17 века

Кредитование под залог недвижимости в той или иной форме встречается на протяжении всего Средневековья: на рубеже 14 века ипотека получает законодательное закрепление в Германии, с конца 16 века — во Франции.

На Руси частная собственность на землю и одновременно первый вид кредитования, получивший название «заклад», появились еще в 13–14 веках. В 15 веке появился залог недвижимого имущества и прежде всего вотчинных (наследственных) земель. Первые упоминания о нем есть в Псковской судной грамоте – своде законов Псковской феодальной республики. Правда, в тот период условия получения ссуды под залог недвижимости почти не отличались от других форм кредита.

Если должник не мог расплатиться, вотчина переходила в собственность кредитора, который становился полным ее владельцем. Кредиторами обычно выступали монастыри, купцы и крупные землевладельцы. В 1649 году было издано Соборное уложение – главный кодекс России на ближайшие два десятилетия. В этом документе был законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Уложение положило начало законодательному оформлению ипотеки, разрешив брать ссуды под залог наследственных земель, правда, без крестьян.

В Пруссии, в 18 веке, во времена правления Фридриха Вильгельма Первого зародилась идея организации одноуровневой системы ипотечного кредитования. После Семилетней войны в Пруссии обострилась проблема срочного восстановления сельского хозяйства. Землевладельцы не могли накопить на восстановление разрушенных и полуразрушенных имений, закупки семян и скота. При этом государству тоже нужны были деньги — в результате налоги повышались, а помещики окончательно разорялись.

Решить проблему с помощью прежней системы кредитования не получалось —  инвесторы не верили в особую надежность ссуд, выдаваемых под залог недвижимости. Кредиторы опасались давать займы должникам, платежеспособность которых они не знали или не могли оценить. Единственным надежнейшим залогом была земля. За предоставленный займ выдавались ценные ипотечные бумаги —  прообразы современных закладных листов. В 1767 году был издан закон, на основе которого было принято Положение о создании так называемых «Ландшафтов в Силезии» — кредитных товариществ, которые занимались предоставлением ипотечных кредитов.

Силезский ландшафт был кредитным союзом, в который были обязаны входить все дворяне и помещики в округе. Такое обязательное членство давало право на получение займа на условиях, выгодных для заемщика. Правда, первоначально кредит был не суммой денег, а закладным листом. Помещик сам искал кредитора и отдавал ему в залог закладной лист. Кредитным обеспечением для владельца этой ценной бумаги были обязательства ландшафта, который осуществлял возврат кредита и процентов по нему.

Первые ипотечные банки 

В 1770 году в Силезии был основан первый государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам, а с начала 19 века он распространил свою деятельность на мелкие помещичьи владения, а после и на крестьянские хозяйства. Кроме того, в немецких княжествах и в Австрии были созданы ипотечные книги — единый реестр, в котором учитывались все земли, обремененные залогом.

Во Франции подхватили идею развития ипотечного кредитования, и в 1852 году был учрежден специализированный банк — Credit Foncier de France (Земельный кредит Франции). Только этот банк мог проводить ипотечные операции, зато получить кредит на нужды сельского хозяйства стало легче. Централизация ипотечного кредитования по всей территории Франции привела к более равномерному распределению капиталов между Парижем и провинциями.

В отличие от прусских ландшафтов Земельный кредит Франции был создан в форме общества частного права с привлеченным капиталом. Французы устранили общую ответственность, характерную для ландшафтов, а в выдаваемой ценной ипотечной бумаге перестали указывать конкретное имущество, отвечающее по данной бумаге. Непосредственное требование владелец закладного листа мог предъявить только к ипотечному банку. В результате появился новый инструмент, независимый от залога земельного участка, — закладной лист, как ценная бумага.

В России первые государственные кредитные учреждения – дворянские банки, появились стараниями графа Петра Ивановича Шувалова в 1754 году.  Они были созданы для борьбы с ростовщичеством и для создания щадящих условий кредитования для дворян-землевладельцев. Но в отличие от других стран, где закладывали землю, в России до отмены крепостничества предметом залога были в основном «души». Про торговлю «мертвыми душами» писал Гоголь, и как писал! 

В 1786 г. при Государственном заемном банке была создана Страховая экспедиция – первое учреждение в России, страхующее каменные дома, которые передавались в залог при получении кредита. К договору прикладывался страховой полис, в который обязательно включали план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.


Дворяне могли сами выбирать срок кредитования: 15, 28 лет и 33 года. Минимальная сумма кредита равнялась 1500 рублей серебром. При этом имение на Псковщине со всеми постройками и хозяйством, занимающее 432 десятины земли, с тридцатью душами крестьян с семьями стоило 3475 рублей серебром.

Получить займ было не сложно: владелец имения обращался в Государственный заемный банк с заявлением на получение ссуды, а специальная комиссия оценивала стоимость закладываемого имущества. В ипотечном кредитовании дворянства до отмены крепостного права в основном участвовали Сохранные казны. В них было заложено 64% поместий и 78% крепостных душ.

В основном за кредитами в банки обращались в ту пору представители петербургской придворной знати и крупные провинциальные помещики. Зачастую ссуды им выдавались и без залога, по «заручательству его императорского Величества». Платить по счетам такие клиенты не желали, из-за чего перед банком накапливались огромные долги, а реального механизма возврата выданных денег не было.

Лишить владения дворянина было нельзя – он наследовал его пожизненно. На продажу многократно заложенного имущества такой должник соглашался только тогда, когда уже не мог получить кредит. При этом разоренное имение стоило существенно ниже, чем в момент залога. В результате государство за счет кредитования фактически содержало большую часть российского дворянства. На 1859 год в Государственном банке и Сохранных казнах было заложено более 7 млн крестьян, а общая задолженность помещиков дошла до 425 млн рублей.

От окончательного разорения казну защитил Император Александр II, в 1859 году прекративший выдачу ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости. Долгосрочное кредитование на несколько лет оказалось под запретом.

Новым витком для развития ипотеки послужила отмена крепостного права. Крестьянам, освобожденным в 1861 году от крепостной зависимости, требовались кредиты для покупки земли, и государству пришлось снять запрет на долгосрочное кредитование. В результате более 20 миллионов бывших крепостных получили ссуды в размере 80 % от стоимости надела. Займы выдавались на 49 лет под 6 % годовых.

Первые частные организации, предоставлявшие займы на длительный срок, создавались при поддержке городских дум, которые выдавали таким городским кредитным обществам кредит из городских капиталов «для первоначального обзаведения».

Через некоторое время у этих организаций появились сильные конкуренты – земельные банки. Под выданные в земельных банках кредиты оформлялись закладные листы – ценные бумаги, высоко котировавшиеся на бирже. Активная торговля такими закладными шла на Московской, Санкт-Петербургской, Харьковской, Одесской и Рижской биржах.

Ипотека в начале 20 века

До начала 20 века ипотека чаще всего была способом привлечь деньги под залог уже имеющегося имущества, но после формирования среднего класса и демографического взрыва в Европе стала все больше использоваться для покупки недвижимости теми, у кого ее еще не было.

В 1924 г. в послевоенной Германии появилась система стройсберкасс —накопительных жилищных кооперативов. Гражданин, ставший членом кооператива, в течение 5-8 лет откладывал деньги на специальный накопительный счет. Из отложенной суммы формировался первоначальный взнос, в дополнение к которому он получал 10% субсидию от государства. Остаток следовало погасить в течение 10-15 лет. 

Отличительной чертой ипотечного кредитования была его долгосрочность. Вплоть до конца 60-х годов закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет. Соответственно, на этот срок заемщики могли получить ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой.

Система закладных листов, несмотря на все испытания — последствия Первой и Второй мировых войн, инфляцию и мировой экономический кризис 30-х годов — зарекомендовала себя как надежное средство привлечения капиталов на рынок недвижимости. Причем закладные листы доказали адаптивность к экономическим условиям разных стран.

В России к началу 20 века треть от общего объема выданных ипотечных ссуд и третья часть из всех заложенных земель приходилась на долю земельных банков, что вывело их на лидирующую позицию в области ипотечного кредитования.

1500 рублей 18 века — это примерно 1 500 000 современных рублей


Наивысший расцвет российской ипотеки наступил к 1914 году. В начале 1915 года число выданных ссуд дошло почти до 508 тысяч, их сумма — до 3,322 млрд рублей, а площадь переданной в залог земли равнялась 56% от всей, находившейся на тот момент в частной собственности.

 

1 рубль 1915 года примерно равен 600-700 рублям 2019 года


К 1917 году в Российской Империи существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский Поземельный Банк, Дворянский Банк, Особый Отдел Государственного Дворянского Банка и 18 частных банков.

Но Октябрьская революция прервала историю российской ипотеки. Частная собственность была запрещена, банки в ходе национализации были закрыты, а кредитные отношения централизованы. К концу 1918 года ипотечного кредитования уже не существовало, а окончательную точку в его развитии поставил Декрет Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 года «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ».

В результате понятие «ипотека» в России было забыто на 70 с лишним лет. В Советском Союзе частная собственность не то что полностью отвергалась, но не приветствовалась. А понятие ипотеки раскрывалось так: «Ипотека — денежная ссуда, выдаваемая банками капиталистических стран под залог недвижимости, главным образом земли, построек, сооружений. Ипотека — орудие эксплуатации и разорения мелких и средних крестьян. В виде процентов они отдают банкам практически почти весь свой доход. Тяжелое экономическое положение вынуждает трудящихся крестьян залезать в долги, закладывать в банки имущество, что нередко приводит к экспроприации их хозяйств. Ипотеки нет в СССР и других странах, развивающихся по социалистическому пути».

В начале 20 века активно включилась в долгосрочное кредитование Америка. Американская модель ипотеки появилась в годы Великой депрессии в ходе экономических реформ Рузвельта. Была создана Федеральная жилищная администрация, которая ввела новые стандарты ипотеки: первоначальный взнос уменьшился, а банкам предоставили возможность выпускать обеспеченные кредитами ценные бумаги и продавать их инвесторам.

Так ипотечные облигации отделили от объекта залога и превратили в обычный биржевой товар, как прочие акции или облигации. Кроме того, было введено требование по страхованию ипотеки, благодаря которому банк перекладывал часть риска по невозврату кредита на страховую компанию. За счет этого увеличился круг потенциальных клиентов, и банки начали предлагать более выгодные условия.

Через четыре года на вторичном ипотечном рынке появился специализированный оператор – Федеральная ассоциация ипотечного кредитования FNMA («Фэнни Мэй»). «Фэнни Мэй» выкупала застрахованные и гарантированные государством кредиты, а после продавала их инвесторам. Тем самым взаимодействие банков и инвесторов достигалось проще, а заодно был обеспечен государственный контроль.

В 1954 году «Фэнни Мэй» приватизировали, а после правительство разрешило компании выкупать и те ипотечные кредиты, что не были гарантированы государством, при условии, что они были застрахованы частными компаниями. Схожие функции выполняет «Фрэдди Мак» – Федеральная комиссия ипотечного кредитования (FHLMC). 

В такой двухуровневой системе на определенном этапе основным источником средств для банка становится не заемщик, мало-помалу выплачивающий свои проценты, а инвесторы на внешнем рынке, которые вкладывают деньги в бумаги, обеспеченные недвижимостью и потому считающиеся надежными. В результате банки могут предложить клиенту ипотечный кредит с небольшим или даже нулевым первоначальным взносом, потому что получают прибыль на продаже кредитов.

Ипотека в наши дни

Немецкая система ипотеки, сформировавшаяся в 19 веке, до сих пор действует в нынешних Германии и Австрии, а также во Франции, Польше, Чехии, Словакии, Венгрии. В той или иной форме она существует в большинстве стран континентальной Европы.

В США в 2000 году появилась программа под названием «Осуществление американской мечты», благодаря которой в течение десяти лет 18 миллионов семей должны были по плану получить новое жилье. Бюджет программы оценивался в два триллиона долларов.

В итоге это начинание подорвало американский рынок ипотеки. Банки, стремясь выдать как можно больше кредитов, увлеклись так называемой субстандартной ипотекой – выдачей займов людям с низкими и негарантированными доходами. При этом финансисты включали ипотечные облигации, выпущенные под эти рискованные кредиты, в пакеты с другими бумагами и продавали их инвесторам как вполне надежные объекты инвестиций. Финансисты полагали, что если какой-то один клиент перестанет платить по своим обязательствам, то со всеми одновременно этого не произойдет.

Но из-за чрезвычайно большого количества субстандартных ипотечных сделок именно так и случилось. В результате рынок американской недвижимости рухнул. Крупнейшие банки США, например, Citigroup и Merill Lynch, были вынуждены списать десятки миллиардов долларов плохих инвестиций, признав, что никто и никогда не вернет им эти деньги. Можете проникнуться этими событиями в фильме «Игра на понижение».  

В Россию ипотека вернулась с принятием федеральных законов «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года и «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года. Но некоторые эксперты сходятся во мнении, что возрождение ипотеки началось с 5 сентября 1997 года — момента создания «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию».

Закон об ипотеке должен был подтолкнуть банки к активной выдаче ипотечных кредитов, а потребителей – к покупке квартир с привлечением кредитных средств, но в 1998 году ипотека выдавалась под 30-40% годовых и сроком на три года, поэтому желающих было немного. При этом первые ипотечные кредиты чаще всего выдавались только в валюте, преимущественно в долларах США.

Активный рост ипотечного кредитования начался с 1 января 2005 года, благодаря вступлению в силу нового Жилищного кодекса. Процентная ставка сократилась до 14%, а спустя три года банки снизили ставку до 10-12%, при этом срок кредитования увеличился до 30 лет. Стали появляться ипотечные продукты без первоначального взноса и без подтвержденного дохода, появились программы рефинансирования, которые позволили заемщикам улучшить условия кредитования. В 2006 году было выдано ипотечных кредитов на сумму 263,6 млрд рублей, а в 2007 году – 556,5 млрд рублей.

Изменил ситуацию мировой финансовый кризис 2008 года. Многие банки ушли с рынка или приостановили свои ипотечные программы. После выданных в 2008 году кредитов на сумму 655,8 млрд рублей, 2009 году был провальным – в течение года было выдано всего 152,5 млрд рублей на ипотеку, а ставки поднялись до 14% и выше.

В этот период институт ипотеки хоть как-то существовал только за счет усилий АИЖК – многие банки вообще отказались от выдачи кредитов на приобретения жилья. И порядка 30% всех ипотечных кредитов в 2009 году было выдано при участии агентства.

После кризиса сильно снизилась доля валютных ипотечных кредитов – до 1,5% в 2009 году. А к середине 2010-х годов ипотеку в валюте стали брать единицы.

Рынок выходил из кризиса в течение следующих трех лет. Ставки по ипотеке начали снижаться, достигнув в среднем 11,92% в рублях в марте 2012 года. После этого число выданных ипотечных кредитов стало расти.

Последующее снижение уровня ключевой ставки ЦБ РФ и сокращение уровня инфляции позволили снизить ставки до 9,69% годовых в среднем. На сегодняшний день государство принимает программы, с помощью которых россияне могут брать ипотеку под 5-7%, а в некоторых случаях – под 2% годовых.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о