26 сентября 2019

Как и с кем согласовать ремонт квартиры

Законы

Во время ремонта квартиры супруги соединили ванну и туалет в общий санузел, а канализационный стояк закрыли фальшстеной. Все было хорошо, пока владельцы не задумали продать квартиру. Оказалось, что они не могут провести сделку, пока не узаконят перепланировку или не вернут помещение в прежний вид.

Рассказываем, какой ремонт квартиры можно делать без согласования, на какой – необходимо получить разрешение, а какой – проводить категорически нельзя.


Три вида ремонта

Для удобства мы разграничили ремонт на три понятия: косметический ремонт, переустройство и перепланировка.

Косметический ремонт. Владелец квартиры или ее наниматель не только имеет право, но и обязан содержать помещение в надлежащем состоянии, то есть в состоянии, пригодном для жилья. Если вы считаете, что для комфортной жизни вам необходимо покрасить потолок, поклеить обои или поменять линолеум, можете сделать это без согласования. Кроме этого вы можете поменять сантехнику, радиаторы, газовую или электрическую плиту, установить внешний блок кондиционера и спутниковую антенну, поменять распашные двери на раздвижные, поставить легкую перегородку, например, из гипсокартона или гипсолитовых блоков.


Другие работы можно выполнить без согласования, но они разрешены с некоторыми оговорками. Например, вы можете заменить старые оконные рамы на новые, но без изменения цвета. Можете остеклить балкон или лоджию, кроме тех, что оборудованы пожарными лестницами. Если у вас электрическая плита, вы можете передвигать ее как угодно, но в пределах кухни. Например, нельзя без согласования поменять местами кухню и спальню. Можете разобрать встроенную антресоль или шкаф, если в техническом паспорте они не отмечены, как отдельная площадь.


Переустройство – это изменение помещения для его благоустройства. Его необходимо предварительно согласовать. Если получили разрешение, можете увеличить или уменьшить размеры одной из комнат внутри квартиры, например, увеличить кухню за счет коридора. Однако двигать можно только ненесущие перегородки.

Например, вы хотите переставить газовую плиту к противоположной стене. Купили гибкий шланг длиной 5 м, вызвали газовщика, а он говорит, что по европейским нормам безопасности газовый шланг не должен быть длиннее двух метров. Чтобы переставить плиту вам придется использовать двухметровый шланг и нарастить газовую трубу. Такая работа уже требует предварительного согласования. Также необходимо получить разрешение на перенос отопительного и водопроводного стояков.

Если хотите перенести дверь – заложить старый проем и прорубить новый – сначала согласуйте переустройство. Разрешение понадобится для несущих и ненесущих стен.

Допустим, вы купили квартиру этажом выше и хотите их объединить. Чтобы выполнить проем в горизонтальном перекрытии и поставить лестницу, нужно получить разрешение.

Владельцы квартир на первом этаже, могут построить себе лоджию, сделать отдельный вход на улицу или собственный дымоход, получив разрешение на переустройство.

Перепланировка, которая приведет к разрушению дома или ухудшению условий жизни соседей, категорически запрещена.

В 2013 году рухнули перекрытия шести квартир в одном из домов Ярославля. Погибла пожилая женщина, шесть семей остались без жилья. Причина трагедии – самовольная перепланировка квартиры на первом этаже: владелец демонтировал внутренние перегородки, проводил земляные работы с углублением в фундамент, прорубил дверной проем в несущей стене.


Чтобы не допустить подобной трагедии, власти запрещают некоторые виды ремонтных работ. Например, нельзя прорубить стену вентиляционного колодца и поставить в образовавшуюся нишу холодильник, объединить газифицированную кухню с жилым помещением, соорудить лоджию на втором этаже и выше, запитать теплый пол от общедомового отопления или горячей воды, перенести отопительный радиатор на лоджию, изменить внешний вид здания.


Особенно строгие правила местные власти предъявляют к домам, которые являются культурным наследием. Например, до 2005 года дом в Елабуге, где провела последние дни Марина Цветаева, оставался собственностью частных владельцев. Собственники могли проживать в доме, но не имели права снести или перестроить дом. Каждый новый собственник подписывал документ, который запрещал ему любую перепланировку исторического дома.


Как согласовать перепланировку

Давнюю перепланировку можно узаконить только по решению суда: подаете исковое заявление, прикладываете проектную документацию и ждете вердикт. Тем, кто только начинает ремонт, мы рассказываем, какие документы нужно собрать и куда их нести.

Какие документы нужны. Перечень документов указан в Жилищном Кодексе:

  1. Свидетельство собственности или договор найма, если квартира муниципальная. Владельцы новостроек вместо свидетельства о регистрации подают на согласование договор долевого участия, акт приема-передачи недвижимости, разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
  2. Проект переустройства. Стоимость проекта зависит от расценок проектной организации и сложности работ: вы можете заплатить за документ от 15 000 ₽ до 150 000 ₽. Если не планируете эксклюзивного ремонта, можете воспользоваться проектом типовой перепланировки, размещенной на сайте Мэра Москвы. В заявлении на перепланировку указываете ссылку на выбранный проект. Если перепланировка квартиры затрагивает несущие конструкции, необходимо получить техническое заключение у автора проекта данного дома. Если невозможно найти автора, заключение дает независимый экспертный центр, в Москве это ГБУ Экспертный центр. Для объектов культурного наследия вместо проекта перепланировки с заявлением подают проект приспособления для современного использования.
  3. Технический паспорт. Если документу более 5 лет, его надо обновить, если паспорта нет – заказать. Заявку на изготовление технического паспорта можно подать в Бюро технической инвентаризации (БТИ), в Многофункциональный центр (МФЦ) или на сайте Госуслуги.
  4. Для муниципальной квартиры нужно письменное согласие всех прописанных в квартире родственников. Если перепланировка затрагивает общедомовое имущество, к перечню указанных документов добавляют решение собственников, принятое на общем собрании.
  5. Если дом причислен к памятнику архитектуры, истории и культуры, нужно получить согласие на перепланировку от комитета по охране памятников.

Нужно собрать подлинники документов или сделать копии и заверить их у нотариуса.


Куда подавать документы. Если хотите лично подать документы, обращайтесь в жилищную инспекцию своего региона. Например, в Москве Госжилинспекция находится по адресу ул. Мир, 19; в Тюмени – ул. Первомайская, 34, корпус 1; в Казани – ул. Декабристов, 179/2. Вам нужно приехать в офис организации или подать документы через официальный сайт. Также документы можно отнести в МФЦ или подать через Госуслуги. Решение о согласовании или отказе вы получите в 45-дневный срок.

Когда перепланировка завершена, вы вновь обращаетесь в Государственную жилищную инспекцию с заявлением, чтобы получить акт о завершенном переустройстве. К заявлению приложите копию договора с проектной организацией, копию договора подряда, журнал производства работ и акты освидетельствования скрытых работ. Акт будет готов в 10-дневный срок.


Ответственность за самовольную перепланировку

Владелец квартиры на верхнем этаже прорубил в потолке проем, поставил лестницу, а часть чердака занял под личный кабинет. Видом обновленной квартиры решил похвастаться перед соседями и выложил фотографии в общедомовой чат WhatsApp. Фотографиями заинтересовались не только соседи, но и председатель управляющей компании, который подал на владельца в суд о незаконной перепланировке и захвате общедомовой территории. Суд встал на сторону управляющей компании и обязал владельца привести помещение в исходное состояние: перегородки на чердаке и лестницу демонтировать, проем заварить.

Вы исполняете решение суда и приводите квартиру в соответствии с техническим паспортом. Помимо расходов на ремонт, вам придется заплатить штраф от 1000 ₽ до 1500 ₽.

Вы не исполняете решение суда и надеетесь, что «пронесет». Не пронесет, уже есть судебный прецедент: по сообщениям Госжилинспекции, москвичку лишили прав собственности на квартиру за незаконную перепланировку. По решению суда квартира продается с торгов, на вырученные деньги управляющая компания устраняет последствия перепланировки. Оставшиеся после ремонта деньги возвращают бывшей владелице.


Шпаргалка: что нельзя делать, чтобы не потерять квартиру

Увеличивать нагрузку на несущие конструкции, например, менять перегородку из легких материалов на перегородку из тяжелых или деревянные межэтажные перекрытия на бетонные.

  1. Уменьшать сечение вентиляционных каналов.
  2. Ставить запорные вентили на общедомовые водопроводные и отопительные стояки.
  3. Переносить радиаторы отопления на лоджии, балконы, веранды.
  4. Устраивать лоджии и террасы на вторых этажах и выше.
  5. Проводить любую перепланировку в аварийных домах.
  6. Устраивать незакрывающиеся проемы между газифицированными кухнями и жилыми помещениями.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о