02 июня 2020

Как проверить новостройку онлайн

Законы

За последний год без квартир в новостройках остались более 200 тысяч человек. Застройщики обанкротились, стройки заморозили, сроки сдачи переносят.


Не все застройщики обманывают, но надо быть осторожным. Перед тем, как купить квартиру в новостройке, проверьте ее онлайн.

Много кранов — не гарантия, что дом достроят.


Смотрим сайт ЖК

Серьезные и проверенные застройщики публикуют документы ЖК на сайте новостройки.

Чаще всего раздел с документами публикуют в шапке сайта или в самом низу страницы. Источник: чистыйручей.рф


Проверяем документы на строительство

Разрешение на стройку

Застройщик не имеет права строить дом без письменного разрешения местных властей. В этом документе смотрим:

Наименование объекта

В разрешении на строительство жилого дома должна быть указана графа: многоквартирный дом.

Застройщики-аферисты оформляют разрешение на строительство ТРЦ или паркинга: такой документ стоит дешевле и оформляется быстрее. Потом с этим разрешением строят жилые дома. Такая стройка считается незаконной. Дом не введут в эксплуатацию или вообще не достроят.

Этот застройщик получил разрешение на стройку многоквартирного дома — стройка законна. Источник: sigma-don.ru

Дату выдачи

Продавать квартиры без документа о разрешении тоже нельзя. Если разрешение на строительство выдали месяц назад, а квартиры продаются уже полгода — это незаконно. Дом придется вводить в эксплуатацию через суд, это займет около года.


Проектная декларация

Проверяем, кто финансирует стройку

Застройщик может получить деньги на строительство:


От покупателей ❌ От банка ✅
Дом строят за счет продаж. Если квартиры не будут покупать, стройку тоже заморозят. Застройщик получил банковский кредит на строительство. Прежде чем давать деньги, банк проверил компанию.
Что это значит: дом сдадут с опозданием в несколько лет или вообще не достроят. Что это значит: стройка полностью профинансирована, дом построят в срок и сдадут жильцам.

Смотрим результаты государственной экспертизы

Экспертиза подтверждает, что ЖК соответствует техническим нормам, и дом не рухнет. Если результатов нет, — квартиру лучше не покупать. Его могут не достроить или снести.

Проверяем, кому принадлежит участок

У застройщика может быть право собственности или договор аренды на землю. Оба эти варианта законны. Главное, чтобы срок аренды истекал не раньше сдачи дома в эксплуатацию. Иначе будут проблемы с оформлением дома, а дольщики не смогут получить свои квартиры.

Смотрим адрес и номер дома по генплану

Бывает так, что в рекламе застройщик обещает дом в зеленой зоне. В реальности расположение может отличаться: вместо леса окна выходят на шумную дорогу. Надо искать адрес в проектной декларации и сверять с картами.


Проверяем документы застройщика


Обязательные Дополнительные
- Свидетельство о государственной регистрации - Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерская отчетность и аудиторские заключения за 3 последних года
- Устав или учредительный договор - Сведения, что застройщик заплатил взносы в компенсационный фонд
- Свидетельство о постановке на налоговый учет Заключение уполномоченного органа, что проектная декларация соответствует требованиям закона 214-ФЗ.
- Выписка из ЕГЮРЛ


Если документов на сайте новостройки нет, нужно искать на официальном сайте застройщика или просить отдел продаж прислать их на почту. Если не присылают — лучше отказаться от покупки. Скорее всего, застройщик работает незаконно или не собирается достраивать дом.


Смотрим, как продвигается стройка

Видео

На вебкамере сайта смотрим как продвигается стройка, какая техника запущена, сколько людей работает. Когда на стройке активно работают краны, ходят рабочие, значит, дом строят не только на словах.

Наличие веб-камеры на сайте — не признак активной работы

Если техники мало, краны стоят, строители постоянно курят, материалов нет — скорее всего дом не сдадут вовремя.

Застройщики-аферисты ставят на видеокамеры заглушки с 5-минутной записью. Видео показывает какую-то активность, потом запись идет по кругу. Поэтому на видео надо смотреть, как меняется картинка.


Фото

Смотрим, как меняется новостройка за последние несколько месяцев и сверяем сроки сдачи. Если дом обещают сдать через 2 месяца, а на фото только фундамент — это обман.

Застройщик обещает сдать дом через 3 месяца. На фото — здание с 40% отделки, строительных люлек с рабочими нет. Значит, стройка стоит, дом не сдадут вовремя или вообще не достроят.


Проверяем застройщика и ЖК на официальных сайтах

Прогоняем информацию об участке по кадастровой карте

В публичной кадастровой карте прописывают, что можно строить на этом участке.

Проверьте законность стройки на сайте публичной кадастровой карты


Даже если вы нашли на сайте ЖК разрешение на стройку, это не гарантия, что дом законный. Разрешение может быть:

  1. Поддельным — на сайте выложили обманку, сделанную в фотошопе.
  2. Недействительным — местные власти аннулировали разрешение на стройку, но застройщик это скрывает.

Если дом строят законно, в нижней графе будет пометка: для многоэтажной застройки. Если назначение земли не указано — скорее всего, стройка незаконная.

Некоторые мошенники оформляют землю как приусадебный участок и строят многоквартирные дома. Такие ЖК не могут ввести в эксплуатацию: дома стоят годами, но там никто не живет.

Застройщику можно доверять — землю оформили для многоэтажной застройки
Источник: pkk.rosreestr.ru


Проверяем застройщика на государственных сайтах


Прогоняем информацию по единому реестру

Видим, сколько домов застройщик сдал в эксплуатацию. Если компания переносила сроки сдачи других домов, или СМИ негативно о ней пишут — не стоит связываться с застройщиком.

Сайт единого реестра дает полную информацию о застройщике


Проверяем по коду ОГРИ и ИНН

Смотрим дату создания компании, имена учредителей, данные о руководителе. Если застройщик пишет в рекламе, что строит дома уже 10 лет, а компания основана год назад — это мошенник.

Проверка по коду поможет узнать больше о компании


Смотрим картотеку дел арбитражного суда

Если застройщик участвует в судебных процессах — квартиру лучше не брать.

На сайте арбитражного суда видно, если на застройщика подавали в суд


Проверяем на банкротство
Узнаем, кто и когда предъявлял застройщику требования о банкротстве. Если застройщик банкрот — не связывайтесь с ним.

Узнаем, кто и когда предъявлял застройщику требования о банкротстве. Если застройщик банкрот — не связывайтесь с ним.

На официальном сайте можно узнать, что застройщик обанкротился


Смотрим по приставам

Видим, есть ли аресты по счетам компании. Если есть, — лучше отказаться от новостройки.

Проверить счета застройщика можно здесь


Против этого застройщика подавали иски государственные органы и дольщики. Суд признал его банкротом.
Источник: kad.arbitr.ru


Проверяем ЖК на порталах и форумах

Порталы

Самые известные ресурсы, которые дают независимую оценку новостройкам – erzrf.ru, наш.дом.рф. Если стройка стоит, дом проблемный, а застройщик нечестный, на сайте это покажут.

Этот дом помечен как проблемный. Квартиру здесь лучше не брать
Источник: наш.дом.рф


Форумы


На форумах о новостройках инвесторы рассказывают о переносах сроков, спорах с застройщиком и других проблемах с ЖК. Ищем там свою новостройку или застройщика. Если есть негативные отзывы — квартиру лучше не покупать.


3. Запрашиваем договор ДДУ


При покупке квартиры в новостройке инвестор подписывает с застройщиком ДДУ: договор долевого участия. В этом документе прописывают информацию о доме и условия сделки.


За образцом договора идти в офис застройщика не нужно. Можно попросить отдел продаж прислать его на почту.

В договоре смотрим:

Как компенсируют разницу в метраже

Реальная площадь квартиры после сдачи может отличаться от заявленной. В договоре должно быть написано, что застройщик вернет деньги за недостающие метры.

Когда начисляют коммуналку

Многие застройщики прописывают в ДДУ оплату коммунальных услуг со ввода в эксплуатацию. Между вводом дома и получением ключей проходит 3-6 месяцев. Все это время инвестор платит за квартиру, в которой не живет. Такие договора лучше не подписывать.

Когда дом передают под заселение

Застройщики пишут в рекламе срок сдачи в эксплуатацию. Между сдачей дома и передачей ключей проходит 3-6 месяцев. В этот период нельзя потребовать от застройщика неустойку — юридически он прав. Поэтому читая договор, надо в уме прибавить полгода к обещанным срокам.

Как выплачивают неустойку

В ДДУ должна быть прописана ответственность перед дольщиком. Это нужно, чтобы получить от застройщика неустойку за перенос сроков, щели в стенах, некачественное утепление и другие ошибки. В договоре надо проверить условия выплаты неустойки и гарантийные сроки. Если в ДДУ таких пунктов нет — лучше не подписывать.


По закону спорные пункты в ДДУ можно менять. Для этого надо нанять юриста


4. Подключаем специалистов

Даже если вы посмотрели все документы на сайте ЖК, проверили информацию на официальных сайтах и прочитали договор — это не гарантия, что дом законный, и вы получите квартиру.

Вот как можно дополнительно проверить новостройку:

Заказать проверку юристов

Юристы проверят репутацию застройщика, законность стройки, подлинность документов, вычитают договор ДДУ.

Оформить ипотеку в новостройке

Банк тщательно все проверяет, прежде чем дать кредит. Инвестору за эту проверку ничего не надо доплачивать.

Купить квартиру через Этажи

Компания работает с проверенными застройщиками. Эксперты проверят ЖК, вычитают ДДУ и помогут оформить сделку.


Хотите купить квартиру в новостройке?

Закажите помощь в “Этажах”. Эксперты проверят застройщика, вычитают документы, оформят сделку сами:

Получить консультацию эксперта


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных


Выводы

  1. Проверяем документы новостройки и застройщика на сайте ЖК.
  2. В разрешительном документе должно быть указано строительство многоквартирного дома.
  3. В проектной декларации должно быть подробное описание новостройки. Лучше покупать квартиры в домах, которые профинансировал банк.
  4. Если на сайте нет документов застройщика, надо попросить застройщика прислать на почту. Если не прислали — отказываться от сделки.
  5. На видео и фото смотрим, как идут работы, и как изменился вид ЖК с начала стройки.
  6. По публичной кадастровой карте проверяем законность стройки.
  7. Прогоняем информацию о застройщике через государственные сайты. Если окажется, что с компанией судятся дольщики, имущество под арестом, или застройщик банкрот — квартиру лучше не брать.
  8. Если условия ДДУ не устраивают — можно обратиться к юристу и поменять их.
  9. Подключаем специалистов, когда надо проверить новостройку дополнительно.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть