Что такое ипотека на жилье
Ипотека — это залог недвижимости.
Ипотечный кредит — это кредит, который выдан под залог недвижимости, а если в кредитном договоре указана цель выдачи средств — для покупки или строительства жилья — то это еще и жилищный кредит.
Чаще всего ипотеку берут под залог приобретаемого жилья, но есть возможность оформить в залог имеющуюся недвижимость, а купить другое жилье, которое не будет в залоге у банка. В ряде случаев это удобно и даже можно сэкономить на переплате или обойтись без первоначального взноса.
Что нужно знать когда берешь ипотеку
Покупателю необходимо выяснить полные условия кредитования в интересующем банке, учесть все сопутствующие расходы, а также сравнить предложения банков.
Для корректного прогнозирования переплаты, дополнительных расходов, окупаемости комиссий и необходимости оплаты дополнительных услуг, их влияния на процентную ставку лучше обратиться к экспертам и рассчитать с учетом персональной стратегии оплаты по кредиту, тем более данную услугу можно получить бесплатно.
Начать экономить можно уже при подаче заявки — например, для клиентов компании «Этажи» банки предоставляют скидки до 1%, а это снижает платеж примерно на 5% (на весь срок кредитования), в результате экономия в сотни тысяч рублей.
Кто может подать заявку на ипотеку
Для подачи заявки на ипотеку необходимо быть старше 18 лет, остальные параметры зависят от индивидуальной ситуации и программы. Если подавать заявку на ипотеку в банк самостоятельно и будет участвовать не только заемщик, но и созаемщик, то необходимы документы каждого и совместное присутствие в банке.
Так следует поступить, например, в ситуации, когда супруги хотят подать заявку вдвоем, чтобы банк учел совокупный доход и увеличил сумму кредита.
Для клиентов компании «Этажи» доступен удаленный сервис по подаче заявок на ипотеку.
Какую недвижимость можно купить в ипотеку
На сегодняшний день существует широкая линейка кредитования недвижимости.
Это может быть:
- готовая или строящаяся квартира в многоэтажке;
- комната в общежитии или доля в квартире или доме;
- таунхаус;
- дом с земельным участком;
- земельный участок под строительство или дачу;
- кредитование строительства индивидуального жилого дома на своем участке; или вместе с приобретением;
- апартаменты;
- нежилые помещения, такие как кладовка, машиноместо или гараж;
- коммерческие помещения или целые здания;
У каждого банка есть определенные требования к приобретаемой недвижимости и будущим собственникам, поэтому, если приобретаемая недвижимость не может пойти в залог банку, то можно предоставить в залог иной объект.
Если эта недвижимость в собственности у третьих лиц, то можно стать залогодателями.
Подробнее читайте в статье: Bиды и ycлoвия ипoтeчныx пpoгpaмм в Poccии.
Какие документы нужны для подачи заявки на ипотеку
Минимальный пакет документов при подаче заявки включает только паспорт. Если в подходящем для ипотеки банке у вас нет зарплатного проекта, то это не всегда подходящий вариант, так как может увеличится ставка или потребуется больший первоначальный взнос.
При минимальном пакете документов банки могут предъявлять повышенные требования к кредитной истории, а также самостоятельно проверять уровень дохода и запрашивать нужную информацию.
Большое количество заявок в банки и отказы снижают кредитный рейтинг, поэтому подавать заявки лучше сразу правильно, с тем пакетом документов, который повысит шанс на одобрение и получение нужной суммы кредита.
На какую сумму кредита можно рассчитывать
Центробанк обязывает банки соблюдать правила ипотечного кредитования, при которых кредитная нагрузка в целом будет не более 70—80% от дохода.
В учет нагрузки идут будущий кредит, действующие и предодобренные кредиты, поручительства, а также кредитные карты, по которым банк вычтет из дохода 5-10% от лимита каждой кредитной карты, даже если покупатель ими не пользуется.
На какой срок выгоднее брать ипотеку
Во время подачи заявки и оформления ипотеки можно выбрать максимально доступный срок кредита. Это обеспечит минимальный обязательный платеж по кредиту и повысит шанс на одобрение нужной суммы.
В дальнейшем срок можно скорректировать при внесении платежей на досрочное погашение. При каждом таком вливании график кредитования будет пересматриваться, а проценты начисляются банками только по факту пользования.
Еще до подписания кредитного договора необходимо рассчитать свои возможности и сориентироваться по наиболее выгодному сроку при доступном платеже.
Если ставка по кредиту высокая, то оптимальным сроком для погашения будет 7—10 лет (при меньших сроках платежи будут существенно выше). Если же у покупателя льготная ставка, то свободные средства вместо досрочного погашения лучше размещать на депозите и получить в итоге больше дохода, чем набежит процентов.
Поэтому льготные кредиты реже погашают досрочно.
Можно ли взять ипотеку при неофициальном доходе?
Банки могут учитывать различные источники дохода и варианты их подтверждения, в том числе справкой по форме банка или работодателем устно.
Но стоит учитывать, что современный искусственный интеллект, который привлекается к рассмотрению заявки некоторыми банками, может оценить доход даже через текущие расходы.
Нужен ли первоначальный взнос
Почти все программы банков указывают на необходимость внесения первоначального взноса, но есть такие кредитные организации, которые кредитуют без внесения денег на старте определенную категорию граждан.
Если есть жилищная субсидия, такая как Материнский капитал или Молодая семья, то банки тоже могут выдать до 100% от стоимости жилья (исключая госпрограммы). Они будут учитывать, что субсидия в дальнейшем поступит на погашение кредита.
Также ряд банков в первую очередь оценивают стоимость залоговой недвижимости. Если банк видит, что заемщик платежеспособный и под данный залог можно выдать определенную сумму, которой будет достаточно для расчета с продавцом, то дополнительных средств может не потребоваться.
Если действительно недвижимость продается дешевле рыночной стоимости, то такие ситуации требуют юридической экспертизы, корректной подачи заявки, согласования сторон и правильного оформления документов.
Но чаще всего такие сделки действительно выгодны покупателю.
Что делать, если нет денег на первоначальный взнос
При покупке первичного жилья или строительстве жилого дома можно узнать об акциях застройщиков — некоторые готовы субсидировать первоначальный взнос.
Если есть другая квартира или апартаменты, то ими можно заменить первоначальный взнос в некоторых банках. В залог по данной ипотеке будут оформлены два объекта — имеющееся и приобретаемое.
Также можно оформить два ипотечных кредита — один под залог имеющегося жилья, другой — под залог приобретаемого. Такая комбинация позволит вариативно распределять суммы кредитов и освобождать залоги поочередно.
Что делать сначала: искать жильё или подавать заявку
Для начала покупателю нужно определиться с целью — какое именно жилье ему необходимо. Это может быть новостройка, готовая квартира с ремонтом или загородный дом, а возможно и его строительство, апартаменты или коммерческая недвижимость.
Второй шаг — определиться с бюджетом. Необходимо точно рассчитать сумму на первоначальный взнос, учесть имеющиеся субсидии.
Шаг третий — рассчитать для себя допустимый, посильный ипотечный платеж. Для корректного расчета условий кредитования необходимо учесть возможные акции, опции по снижению ставки и платежа.
Если покупка будет на первичном рынке — нужно уточнить возможность участия в льготной ипотеке или сэкономить со специальными программами кредитования даже со стандартными ставками — траншевая, аккредитивная или рассрочка от застройщика с последующей ипотекой.
Необходимо сориентироваться по стоимости жилья и его виду, а потом подбирать программы кредитования.
После получения одобрения идет уже более точный подбор недвижимости, в том числе с учетом доступных возможностей, требований банка и пожеланий покупателя.
Как подать заявку на ипотеку
Заявку можно подать в банк дистанционно. Но это может быть только предварительным решением, которое не фиксирует условия кредитования и позже потребуется принести полный пакет документов для повторного рассмотрения.
Если подаете заявку с созаемщиком или поручителем, то возможно потребуется вместе посетить офис банка. Комфортно подать заявку можно в офисе компании «Этажи» или дистанционно.
Например, покупательница обратилась в банк, но только ее дохода было недостаточно для получения нужной суммы кредита, а супруг находился на вахте и физически не мог одновременно с ней подать заявку в одном офисе.
Тогда сотрудник банка предложил обратиться к партнерам для подачи заявки. Женщина подала документы в офисе компании «Этажи», а ее супруг подключился к подаче заявки дистанционно.
Как получить скидку на ставку по ипотеке
Банки формируют различные условия для предоставления дисконта. Обычно это скидки за большой первоначальный взнос, наличие зарплатного проекта или работа в аккредитованных компаниях, оформление страховки или оплата дополнительных сервисов банка.
Но некоторые из условий могут быть нестандартными и даже неожиданными. Например, скидку можно получить за площадь квартиры или количество детей, благодаря скорости оформления ипотеки после одобрения или даже по “календарю праздников”.
Некоторые скидки могут суммироваться, что позволяет значительно снизить ставку.
Проще всего получить скидку за подачу заявки через компанию «Этажи».
Дополнительно можно снизить скидку по платной опции банка. Оплатить ее может как покупатель, так и продавец — по договоренности. Если заявка одобрена со скидкой для клиентов компании «Этажи», то комиссия за дополнительное снижение обойдется значительно дешевле.
Например, Светлана приобретала двухкомнатную квартиру за 7 млн рублей с кредитом в размере 3 млн рублей под стандартную ставку.
При подаче заявки на ипотеку в компании «Этажи» она получила скидку на ставку 1% и еще 0,2% банк снизил ей как медицинскому работнику. В сумме ставка стала ниже на 1,2%, что уже позволяет сэкономить на переплате:
- 1066 тыс. рублей, если выбрать уменьшение платежа
- 9,6 млн рублей, если платеж оставить на уровне стандартного, но срок уменьшится вдвое — с 30 до 14,5 лет.
Дополнительное снижение ставки до 12,9% на весь срок кредита обойдется дешевле на 135 300 рублей.
В итоге, обязательный платеж по ипотеке составит 41 241 рублей вместо 51 860 рублей.
Пoдaйтe oднy зaявкy cpaзy в нecкoлькo бaнкoв нa caйтe etagi.com, чтoбы yвeличить шaнc oдoбpeния ипoтeки и получить эксклюзивную скидку к ставке до -1%.
