26 июня 2020

Покупаем квартиру без риелтора: что надо знать о рисках

Аналитика

Недвижимость дешевле купить самому, но это опасно. Разберем как избежать основных рисков, если решили оформить сделку без риелтора

Нина Мачаидзе

разбиралась с риелторами и договорами


В этой статье мы рассказываем как избежать основных рисков в сделках с недвижимостью. Этих рисков гораздо больше, их может предугадать только специалист.

Если вы решили оформить договор без риелтора, лучше дополнительно проконсультироваться с юристом


Квартиру продают без согласия бывшего супруга

Квартиру продает человек, который недавно развелся. Собственник показывает свидетельство о разводе и говорит, что жена не претендует на недвижимость.

Документы подписали, деньги передали. Через год прежний собственник приходит с повесткой в суд. Бывшая жена хочет отсудить половину квартиры, купленной в браке. Согласие на продажу она не давала.


На раздел имущества можно подать еще 3 года после того, как бывшая жена узнала о продаже квартиры


Суд признает сделку недействительной, квартиру нужно освободить.

Деньги за квартиру продавец потратил. Чтобы их вернуть, нужно самому идти в суд.

Без нотариального согласия бывшей супруги продажу квартиры можно оспорить в суде
Источник: uk-34.ru

2000 сделок по недвижимости

ежегодно признают недействительными только в Москве


Чтобы избежать претензий бывших супругов:

1. Узнаем, имеет ли жена право на квартиру

Квартиру можно продать без согласия жены, если она не имеет на нее прав.

Проверяем документы, которые подтверждают, что у жены нет прав на квартиру:

  • Брачный контракт. В документе должно быть указано, что жена не имеет право на квартиру после развода.
  • Дарственная на мужа
  • Право на наследство мужа. Если квартиру приватизировали в браке, жена должна написать отказ от приватизации. Такой документ хранится в Росреестре: можно запросить справку о его наличии


2. Если квартиру купили в браке, и есть вероятность, что жена претендует на недвижимость

Узнаем, когда продавец стал собственником
Дату смотрим в выписке из ЕГРН, в свидетельстве о праве собственности.

Проверяем паспорт продавца
Дополнительно проверяем, сколько времени прошло с развода, чтобы узнать, когда была куплена квартира, в браке или нет.

Еще нужно проверить, когда выдали паспорт. Если паспорт меняли после развода, внутри не будет печатей о браке и разводе.

Просим решение суда о разделе имущества
В решении должно быть указано, что квартира полностью принадлежит продавцу.

Если решения суда нет
Жена должна подписать согласие на совершение сделки. Согласие заверяет нотариус.


Визит к нотариусу займет пару часов. Услуги по заверению стоят около 2000 рублей. Платит обычно продавец, но по договоренности может заплатить и покупатель.

2000 руб

стоит заверение нотариуса в Тюмени


3. Если квартиру купили до брака

Жена не имеет прав на квартиру, купленную до брака. Но если квартиру покупали в кредит или общие деньги ушли на ремонт, жена может претендовать на недвижимость.

Раньше суды вставали на сторону супруга или супруги, если они вместе тратились на оплату кредита или улучшение квартиры. Сейчас суды больше принимают решения в пользу собственника. Жена может претендовать на долю в квартире, но суд вряд ли примет решение в ее пользу.

Чтобы обезопасить сделку купли-продажи, лучше взять согласие жены независимо от того, когда была куплена квартира: в браке или после него.


На квартире висит ипотека

Продавец купил квартиру в ипотеку. Говорит, что все долги перед банком погасил, показывает график платежей и чеки по оплате.

Покупатель передает деньги за квартиру и подписывает договор купли-продажи.

Чтобы зарегистрировать недвижимость на себя, покупатель вместе с продавцом идет в Росреестр. В Росреестре ему отказываются перерегистрировать права собственности. В базе единого реестра стоит отметка об обременении: оказывается, долг банку выплачен не весь. По закону квартиру продавать нельзя.

Заключенный договор купли-продажи недействителен.


Квартиру в залоге нельзя продать без согласия банка


Заключенная считается несостоявшейся — договор недействителен. Право собственности перерегистрировать нельзя.

Продавец отказывается вернуть деньги. Их нужно возвращать через суд.

Справка из банка подтверждает, что собственник квартиры выплатил ипотеку. На основании справки снимают обременение с недвижимости и можно заключать сделку.
Источник: img-cdn.tinkoffjournal.ru

 


Что закон говорит о сделках с ипотечными квартирами, с которых не сняли обременение

Чтобы купить квартиру, по которой не выплачен ипотечный долг, нужно выбрать один из вариантов:

  • Выплатить оставшийся банку долг самостоятельно.
  • Взять кредит в банке, который снимет обременение по сделке.
  • Оформить кредит на квартиру в банке, где получил ипотеку хозяин квартиры. Предварительно нужно получить согласие банка.


Если при покупке ипотечной квартиры использовали материнский капитал, тогда детям выделяют доли в недвижимости.

Сделки с квартирой, где выделены доли детям, разрешены только с разрешения органов опеки.


Чтобы не купить квартиру с долгами по ипотеке:

До проверки документов передавать деньги продавцу квартиры нельзя

Деньги передаем только после перерегистрации права собственности.

Узнаем, имеет ли собственник право продавать квартиру

Проверяем документы на недвижимость. Это может быть свидетельство о гос. регистрации, выписка из ЕГРН. Если в документах нет отметок по ограничению права собственности, сделку можно заключать.

Если ипотеку еще выплачивают, в документах на квартиру будет отметка, что квартира находится под обременением

Продавать квартиру нельзя. Сначала нужно снять запрет на сделку.

Порядок снятия запрета зависит от условий договора с банком. Обременение могут снять автоматически — или потребовать, чтобы собственник принес в Росреестр справку о погашении ипотеки и погашенную закладную.


Продавец получил дом по наследству

Продавец убеждает, что других наследников нет — или никто претендовать на недвижимость не будет.

После продажи появляется родственник умершего, который не знал о смерти хозяина квартиры. Он приносит решение суда, по которому половина дома принадлежит ему.


Наследник, может оспорить продажу и претендовать на дом или на часть выручки от продажи


Продажа незаконна. Договор расторгают в суде, продавец должен вернуть деньги.


Продавец отказывается вернуть деньги, тянет время, обещает договориться с другим наследником или пропадает. Деньги нужно выбивать через суд.

Даже завещание не гарантирует, что наследство не будет оспорено
Источник: pro-gkn.ru

3 года

родственник по закону может оспорить право на наследство


Когда продают дом по наследству

  1. Заказываем выписку из ЕГРН. В документе не должно быть данных по ограничению прав собственности.
  2. Заключаем сделку.


Даже если появится наследник, который претендует на наследство по проданной недвижимости, квартиру не отберут. Наследник может претендовать только на деньги, которые продавец квартиры получил от сделки

Статья 8.1 ГК РФ признает покупку законной, если на момент сделки на квартиру никто не претендовал


Дом продает пожилой человек

Сделку провели с хозяином дома: пожилым дедушкой, за которым присматривает родственник или знакомый. 

После сделки появляется родственник со справкой опекунства. По документам дедушку признали недееспособным, он не имел права продавать квартиру.


По закону недееспособный человек не может заключать сделки


Договор признают недействительным. Суд расторгает сделку.

Вернуть деньги очень тяжело. По закону недееспособного человека даже нельзя привлечь к ответственности. Его интересы будет представлять опекун. С опекуном и придется судиться для возврата денег.

Если человек признали недееспособным, сделку от его имени может заключать только опекун
Источник: yandex.ua

от 24 до 32 тыс. дел

о признании граждан недееспособными ежегодно рассматривают суды


Что нужно знать о сделках с недееспособными людьми

  • Человека могут признать недееспособным уже после сделки. Родственники могут обратиться в суд после смерти продавца и заявить, что на момент сделки продавец был недееспособен.
  • Недееспособный — это не обязательно человек в возрасте. Даже молодой человек может получить такой статус. Это сложно определить на глаз: человек может принимать лекарства и вести себя адекватно.


Чтобы не потерять квартиру, в страховой компании оформляют страховку титула. Если родственники предъявят претензии и квартиру придется отдать, страховая компания возместит ущерб.


В компании Этажи вы можете оформить страховку, которая защитит сделку купли-продажи. Узнайте больше о том, как сохранить свою недвижимость и деньги

Закажите консультацию риелтора онлайн


    Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных


    Если дом покупаем у пожилого человека

    1. Проверяем дееспособность пожилого хозяина дома

    Вместе с дедушкой идем в психоневрологический и наркологический диспансер. Берем справку о том, что он не состоит на учете.

    Получить справку онлайн или без дедушки не получится. Документ в диспансере выдают на руки только лично.


    Принуждать дедушку идти за справкой не стоит. Если дойдет до суда, сделку могут признать как заключенную под давлением. Такую сделку легко оспорит родственник дедушки или сам дедушка.

    Если продавец отказывается делать справку, лучше отказаться от сделки


    2. В органе попечительства просим дедушку взять справку

    Это документ, который подтверждает, что продавец не находится под опекой

    3. Если нет возможности связаться с родственниками дедушки и взять справку о том, что он не находится под опекой

    Договор купли-продажи заверяем у нотариуса. Нотариус сам проверить информацию о дееспособности дедушки. Заверение договора будет стоить от 7 до 27 тыс. рублей.

    4. Если дедушка недееспособный, сделку заключаем с его опекуном

    По закону договор нужно заверить у нотариуса. Перед заключением сделки опекун получает согласие органов опеки на продажу недвижимости.


    В квартире прописаны другие люди

    Продавец говорит, что в квартире никто не прописан.

    После сделки появляется человек, который заявляет, что будет жить с вами. На руках у него справка о регистрации в этой квартире.

    Оказывается, он проходил службу в армии. На это время он был временно зарегистрирован по месту службы. Права собственности на квартиру он не имеет, но проживать по закону может. Новый собственник не может отказать в проживании человеку, который зарегистрирован в квартире.


    Временно выписанный человек может восстановить регистрацию в квартире


    Чтобы человек не претендовал на проживание в квартире, придется обращаться в суд.

    Получить информацию о прописанных в квартире можно с помощью справки
    Источник: passus.ru

    118 тыс. человек

    в 2019 году призвали на службу в армию. Все они временно зарегистрированы по месту службы


    Чтобы не купить квартиру, где прописаны другие люди

    1. Узнаем, кто прописан в квартире, кроме хозяина

    Берем архивную справку по месту жительства. Обращаемся в управляющую компанию, паспортный стол или заказываем на сайте Госуслуг. В справке будут указаны все, кто был прописан в квартире. Справка выдается через 3-5 дней.

    2. Проверяем в справке временно выписанных

    Если их нет, можно заключать сделку.

    3. Если временно выписанные есть, квартиру лучше не покупать

    Просим продавца снять всех с постоянного учета в квартире. Только после этого заключаем сделку.


    В квартире долги по капитальному ремонту

    После покупки квартиры новый собственник узнает, что бывший владелец не платил за капитальный ремонт. В квартиру приходит платежка с большим долгом.

    Задолженность по капитальному ремонту взыскивают в суде.

    По статье 158 ЖК РФ новый собственник должен оплатить долги за капитальный ремонт


    Долги по капитальному ремонту переходят на нового собственника


    Чтобы не платить чужие долги, нужно обращаться в суд.

    Каждый месяц по адресу купленной квартиры приходит извещение о сумме текущего платежа и долгов по кап. ремонту.
    Источник: pbs.twimg.com

    1,5 млн. рублей

    долгов может накопиться за три года, если не платить за капитальный ремонт и коммунальные услуги


    Чтобы не платить чужие долги по квартире

    1. Просим справку об отсутствии долгов

    Справку берет собственник квартиры в управляющей компании.

    2. Если долги есть, договариваемся уменьшить стоимость квартиры на сумму долга

    Долг после сделки выплачиваем сами.

    Проверить долги по недвижимости можно на специальных сервисах. В Тюменском регионе счета покажет ТРИЦ


    Квартиру продают по доверенности

    Квартиру продает человек по доверенности от собственника квартиры.

    После сделки появляется другой хозяин квартиры и говорит, что никакой доверенности на продажу не подписывал. Он показывает паспорт и копии документов на квартиру.
    Сделку оспаривают в суде. Экспертиза показывает, что доверенность не настоящая: печать поддельная, заверившего нотариуса нет в реестре.

    Деньги за квартиру получил человек, который снимал квартиру у настоящего владельца.


    Человек, от имени которого незаконно продали квартиру, может оспорить сделку


    Суд признает сделку недействительной.

    Квартиру нужно освободить, мошенника искать через полицию, а деньги возвращать через суд.

    Мошенники могут подделать печать с подписью нотариуса
    Источник: biznes-prost.ru

    55-65%

    всех поддельных доверенностей составляют доверенности по сделкам с недвижимостью


    Если квартиру продают по доверенности

    1. Проверяем действительность доверенности

    Информацию о доверенности смотрим в государственном реестре.

    Доверенности проверяют на сайте нотариальной палаты


    2. Проверяем нотариуса, который подписал доверенность

    Информацию о нотариусе смотрим в реестре нотариусов РФ.

    Нотариусы России, которые имеют право заверять сделки и документы


    3. Используем технологию добропорядочной сделки

    Заказываем выписку из ЕГРН по квартире. Если в выписке не указано, что квартира не находится под арестом, на ней нет обременений, — покупатель считается добропорядочным. Если бывший собственник будет оспаривать сделку в суде, квартиру не отберут.

    Проверка нотариуса и доверенности не гарантирует, что квартиру продают законно. Мошенники используют много схем, в которых разобраться может только специалист.


    Чтобы не рисковать недвижимостью и деньгами, обратитесь в Компанию Этажи

    Закажите консультацию риелтора онлайн


      Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных


      Если покупаем недвижимость без риелтора

      • Получаем согласие супругов на сделку, — если квартиру продает один из супругов
      • Проверяем, нет ли обременений на квартире, — если продавец получил недвижимость в наследство
      • Проверяем по реестру доверенность и нотариуса, — если квартиру продают по доверенности
      • Проверяем погашение долгов по ипотечной квартире — и еще снятие с недвижимости обременения
      • Получаем информацию о прописанных в квартире
      • Проверяем дееспособность продавца
      • Проверяем долги по капитальному ремонту

      Поделиться
      Отправить
      Класснуть
      Вотсапнуть