«Продам однушку в центре Москвы за 3 миллиона. Срочно!». Как реагировать на такие объявления? Лететь сломя голову или отметать из-за высоких рисков? Юрист с 10-летним стажем поможет разобраться.
Обман: подмена адреса
Как правило, в такую ловушку заманивают людей, которые плохо знают местность. Продавец по какой-либо причине срочно продает по сниженной цене хорошую квартиру с ремонтом – отъезд на ПМЖ за границу, неотложная операция, срочная уплата долга – причин может быть множество. В такой ситуации покупатель не слишком настораживается по поводу заниженной цены, дисконт списывают на срочность продажи.
Покупателя встречает сам продавец или его подельник, представляющийся риэлтором. Квартира полностью соответствует описанию: хороший район, хороший ремонт, тихий уютный двор. Разумеется, продавец готов освободить жилье как можно скорее, но просит дать время на выезд и сборы – как раз до момента регистрации права на нового хозяина.
Однако после подписания договора купли-продажи и регистрации права выясняется, что квартира, которую покупатель смотрел и которую в конечном итоге купил – это два разных объекта. Купленное жилье находится у черта на куличках, пребывает в ужасном состоянии и стоит дешевле тех денег, что были переданы продавцу.
Как избежать: если собираетесь купить квартиру в другом городе, внимательно изучайте карту. Перепишите адрес из правоустанавливающих документов, которые вам покажет продавец, и проверьте, где находится это место. Старайтесь не оформлять задаток сразу на месте, особенно если продавец и риэлтор начинают давить и рассказывать о практически очереди из желающих. Возьмите хотя бы несколько часов на раздумья, а лучше отложите оформление на следующий день.
После просмотра, но до оформления предварительного договора и задатка, самостоятельно отправьтесь по адресу, который вы выписали из правоустанавливающих документов. Возможно, случится неприятный сюрприз, и вы окажетесь вовсе не в том месте, где вам показывали квартиру.
Если адрес приведет к месту просмотра – отлично, может быть, вам действительно повезло, и вы нашли реальную квартиру с дисконтом. Ведь у людей и впрямь случаются срочные переезды, операции и долговые ямы. Можете подстраховаться дополнительно и навести справки о продавце и квартире у соседей, консьержа и в ТСЖ. Какие-то сведения о личной жизни хозяев вам вряд ли расскажут, но вы можете рассчитывать на подтверждение самой главной информации — что квартира действительно принадлежит этим людям.
Честная продажа: квартира с торгов
Есть электронные площадки, на которых можно найти квартиры с реальным дисконтом, при этом юридически такое жилье будет абсолютно чистым. Не выплаченный вовремя кредит, взятый под залог квартиры, огромная задолженность по коммунальным платежам, невыполнение договорных обязательств предпринимателем, в результате чего кредиторы отсудили у него квартиру – все это поводы, по которым жилье идет с молотка на законных основаниях.
Как правило, цены на такие квартиры ставятся чуть ниже рынка, чтобы можно было продать быстрее. Подвохов нет, но если квартира продается за долги по коммунальным услугам, посмотрите на задолженность по взносам на капремонт. По закону задолженность по коммуналке остается долгом предыдущего владельца, а вот долги по капремонту переходят вместе с квартирой к новому хозяину.
Обман: задаток за съемную квартиру
В такую ловушку может попасться любой человек. Мошенники снимают квартиру в популярном районе, где жилье пользуется стабильным спросом, подделывают документы и выставляют на продажу. Поскольку цену за этот объект они назначают значительно ниже рыночной, желающих купить его находится немало.
Разумеется, и в этом случае у мошенников готово правдоподобное объяснение, отчего такая низкая цена. Более того, как раз поэтому задаток им нужен побольше: внести аванс по встречной покупке, передать в больницу первый взнос за операцию, внести залог, чтобы освободить из-под стражи угодившего в нехорошую историю родственника — вариантов много. История будет продумана и проработана до мелочей, необходимые доказательства ее правдивости тоже будут сфабрикованы — на случай, если попадется слишком дотошный покупатель.
В результате мошенники могут собрать по 30-50% от стоимости квартиры с нескольких покупателей и исчезнуть с деньгами. Даже если их в конечном итоге поймают, не стоит рассчитывать, что деньги вернут. Как правило, такие люди ни в чем себе не отказывают и легко тратят большие суммы на развлечения, а оставшиеся деньги прячут в надежде воспользоваться ими после отбывания срока.
Как избежать: основное правило – не давайте больших задатков. Если вы не хотите упускать квартиру, а подписать договор купли-продажи сразу не получается из-за нехватки документов, предложите оплатить ускоренное изготовление этих документов. Если продавец все равно настаивает на задатке, откажитесь от сделки.
Обман: квартира под арестом
Случай схожий с предыдущим, только в этом варианте действует реальный собственник квартиры. Изредка случаются ситуации, когда в отношении владельца ведется следствие, а на квартиру накладывается арест. Некоторые люди в таких случаях думают, что наказание понести все равно придется, зато если сейчас провернуть еще одну аферу, после отбывания срока будут деньги.
Покупателю показывают выписку из ЕГРН — правда, не самую свежую. Там указаны и собственник, и объект, и отсутствие обременения. По какой-либо правдоподобной причине деньги нужны все, сразу и по предварительному договору или под расписку. В идеале такой продавец хочет получить полную стоимость арестованного жилья, но может удовлетвориться и чуть меньшей суммой.
Разумеется, к тому моменту, как обман вскроется, деньги будут надежно упрятаны, и вернуть вы их не сможете. С продажи имущества вам тоже вряд ли что-то перепадет – если на имущество наложили арест, значит уже есть люди, которым нужно компенсировать причиненный владельцем ущерб, и вам придется встать в конец этой очереди.
Как избежать: во-первых, все так же не давать больших задатков и тем более не отдавать полную сумму за квартиру по предварительному договору или расписке; во-вторых, если вам показывают выписку из ЕГРН, которой уже есть несколько дней, закажите свежий документ сами. Только сделайте это через Росреестр, а не сайты-двойники, у которых может просто не оказаться актуальных сведений.
Честная продажа: квартира под снос
Это случаи, когда квартира действительно продается с дисконтом – тут все по-честному. И нередко покупатели специально ищут аварийное жилье, которое в ближайшем времени должны снести, а собственникам предоставить компенсацию в виде новой квартиры или денежной выплаты.
Однако есть нюанс. Купить такую квартиру можно только в том случае, если планы на снос дома достаточно отдаленные. В домах, которые снесут вот-вот, накладывается запрет на любые сделки по отчуждению квартир. Соответственно, у покупателей таких квартир всегда есть риск, что снос, а значит и компенсацию, могут перенести. Тогда ваши деньги окажутся замороженными надолго.
Планы муниципалитета могут и вовсе поменяться – вместо сноса в доме начнут реконструкцию, и вы останетесь с жильем в старом фонде, которое будет весьма проблематично продать.
Ввязываться в подобные авантюры стоит, только если располагаете достаточно точной инсайдерской информацией, и это не единственное ваше жилье, то есть вы можете позволить себе просто инвестировать эти деньги и не остаться при этом без крыши над головой. Если же вы ориентируетесь на слухи, домыслы и ничем не подкрепленные заверения продавцов, что дом снесут в ближайшее время и всем дадут новые квартиры, лучше не рисковать деньгами и инвестировать их в более надежный проект.
Обман: продавцы со справкой
Собственники квартир, страдающие от какого-либо психического расстройства, алкоголизма или наркомании, могут сами или с помощью родственников организовать продажу жилья, а после признать сделку недействительной на том основании, что в момент подписания договора не осознавали, что делают и к каким последствиям это приведет.
По закону в этом случае сторонам должно вернуться все, принадлежавшее им до совершения сделки, признанной недействительной: продавцу квартира, а покупателю — деньги. Только вот деньги к этому моменту уже могут быть потрачены, и вернуть их будет проблематично: квартиру вам не отдадут, поскольку это единственное жилье продавца; другого имущества, которое можно было бы пустить с молотка, у него может не оказаться. И будет такой незадачливый покупатель получать по несколько тысяч рублей ежемесячно с дохода продавца в счет возврата денег.
Как избежать: в идеале – вообще не связываться с подобными проавцами. Даже если продавец в последующем не принесет справку, чтобы признать сделку недействительной, у таких квартир чаще всего испорченная история. Они знакомы всем окрестным алкоголикам, наркоманам и мелким хулиганам, поэтому есть большая вероятность, что весь этот контингент будет долгое время по привычке приходить к вам на огонек. Участковые, которым эта квартира тоже отлично знакома не с лучшей стороны, также могут периодически наведываться к вам по привычке.
Если продавец не похож ни на алкоголика, ни на наркомана, но что-то в его поведении вас настораживает, требуйте справку из психоневрологического диспансера. Лучше выглядеть человеком, который перестраховывается и дует на воду, чем лишиться денег.
Обман: цепочка продаж
В некоторых случаях мошенники ухитряются подделать документы и завладеть чужим жильем: приватизировать квартиру на свое имя, купить ее, получить в дар. Обычно такие варианты проворачивают с квартирами, законные владельцы которых долго отсутствуют — уезжают в длительную командировку, ложатся на лечение в больницу, отправляются в долгое путешествие. Чтобы замести следы, после регистрации права собственности на имя подставного хозяина совершают несколько сделок купли-продажи. В этой цепочке участвуют подставные лица, и только после трех, четырех, а иногда пяти перепродаж, квартира продается реальному покупателю за реальные деньги.
Беда в том, что после возвращения законного хозяина ваша покупка превратится в тыкву: несмотря на то, что вы будете добросовестным приобретателем, ст. 302 ГК РФ предусматривает, что квартира, выбывшая из владения добросовестного владельца без его воли, должна вернуться к нему. Поскольку деньги вы отдали не собственнику, а мошенникам, требовать их обратно вы можете только от них же. Сами понимаете, надежды получить обратно хоть копейку из своей суммы, практически нет.
Как избежать: закажите расширенную выписку из ЕГРН. Если за короткое время эта квартира несколько раз продавалась, это повод насторожиться. Лучше отказаться от подозрительного объекта, чем потерять деньги.
Обман: неучтенные наследники
Даже если положенные по закону полгода с момента смерти истекли, и у продавца на руках есть свидетельство о праве на наследство, может объявиться наследник, у которого есть право на долю в квартире, но не было возможности вовремя узнать о смерти наследодателя.
Долгая командировка, длительное лечение, пребывание за границей – объективные причины, по которым человек мог узнать о смерти наследодателя позже положенного по закону полугода. А значит он имеет право на восстановление пропущенного срока.
Разумеется, вы можете предложить такому наследнику получить часть суммы, уплаченной вами за квартиру, с продавца. Но если новый наследник не собирался продавать жилье, а намеревался поселиться там сам – сберечь квартиру в память об усопшем родственнике, он может в судебном порядке оспорить сделку. В результате суд может отменить куплю-продажу целиком, и тогда вам придется забирать деньги у продавца – но не факт, что он не успеет их потратить и вам не придется получать их обратно много лет маленькими частями.
Как избежать: или вовсе не покупать квартиры, хозяева которых только что оформили наследство; или страховать сделку на случай появления неучтенных наследников; или брать такой вариант через агентство недвижимости, которое гарантирует возврат денег, если сделка будет расторгнута.
Честная продажа: квартира после потопа или пожара
В таких вариантах, как правило, подвоха нет. Хозяева дают дисконт и объясняют, почему продают дешевле. Если же вам попались нечестные продавцы, не объясняющие настоящую причину столь низкой цены, внимательно осмотрите квартиру. Следы от потопа или пожара не так-то легко убрать до конца. Поговорите с соседями – они точно расскажут, что произошло в выбранной вами квартире.
Если вы готовы жить в такой квартире и считаете, что вложения в ремонт окажутся меньше скидки, покупайте приглянувшийся вариант – это реальная возможность сэкономить.
Запомнить
- Проверьте все документы и не стесняйтесь требовать дополнительные – справку из психоневрологического диспансера, свежую или расширенную выписку из ЕГРН. При необходимости заказывайте их самостоятельно.
- В случае малейшего подозрения лучше отказаться от покупки. Или, в крайнем случае, застраховать сделку.
- По возможности покупайте квартиру с помощью агентства недвижимости с хорошей репутацией. Идеально, если агентство гарантирует возврат средств в случае расторжения сделки после передачи денег.
