12 августа 2019

Инвестируем в недвижимость: квартира для сдачи в аренду посуточно

Вопрос риэлтору

Присматриваете вариант для вложения денег, но не знаете, насколько выгодно инвестировать в недвижимость? Расскажем про покупку квартиры для последующей сдачи в аренду посуточно: где искать, на что смотреть, чего опасаться.


Насколько выгодна покупка квартиры для сдачи в аренду посуточно​

Вложения в недвижимость – один из самых популярных вариантов инвестирования. 

Дополнительные преимущества такого вложения:

  • у недвижимости высокая ликвидность, поэтому вы в любой момент сможете продать квартиру;
  • прибыль от сдаваемой в аренду квартиры можно получать долгие годы;
  • большой выбор вариантов для инвестирования.

Один из способов вложить деньги – приобрести квартиру, чтобы в дальнейшем сдавать ее посуточно. Однако следует учесть, что такой вариант потребует от вас достаточно много усилий: почти каждый день вам придется показывать квартиру, выселять и заселять постояльцев, менять постельное белье и делать уборку. Разумеется, можно нанять человека, который будет решать вопросы заселения и уборщицу, которая будет наводить порядок, но это «съест» большую часть заработка, и идея такого инвестирования потеряет смысл. Разве только вы приобретете сразу несколько квартир, тогда найм персонала будет оправдан.

Еще одна разновидность такой инвестиции – почасовая сдача квартиры в аренду. Эксперты полагают такой вариант самым прибыльным, но и самым агрессивным. Вам придется по нескольку раз в день заселять постояльцев, менять постельное белье и зачастую выслушивать претензии соседей, которым вряд ли понравится, что по их лестничной площадке то и дело ходят посторонние люди. Однако при правильно организованной рекламе есть шансы сдавать квартиру почти круглосуточно. Только придется поселиться или обзавестись офисом неподалеку от сдаваемой квартиры, иначе большую часть дня вы будете ездить на объект и обратно.

К примеру, если вы купите однокомнатную квартиру в Краснодаре в спальном районе, но недалеко от центра, вам придется выложить около 2,5 млн рублей. Посуточная аренда квартир в этом районе в среднем стоит 1,5 тысячи рублей. Следовательно, за месяц вы можете заработать около 45 тысяч – если предположить, что квартира не будет простаивать. За год доход составит 540 тысяч рублей. 

Расходы, которые вам придется понести за тот же год:

  • коммунальные платежи – ориентировочно 5 тысяч в месяц – 60 тысяч;
  • простой ремонт – ориентировочно 2 тысячи за кв. м – 80 тысяч за квартиру 40 кв. м;
  • генеральная уборка раз в месяц, чтобы сохранить товарный вид квартиры – ориентировочно 150 рублей за кв. м – 6 тысяч в месяц, 72 тысячи в год;
  • расходы на стирку постельного белья и полотенец – ориентировочно 500 рублей в неделю – 2 тысячи в месяц, 24 тысячи в год;
  • расходы на замену и починку – ориентировочно 20 тысяч в год.

Итого за год вам придется потратить порядка 256 тысяч. Прибыль составит около 284 тысяч.

Если сдавать квартиру по часам, средняя цена для этого же района 350 рублей в час. Предположим, вы сможете сдавать объект 10 часов в сутки. Получается 3,5 тысячи в день, 105 тысяч в месяц, 1,26 млн рублей в год. Но и расходы при этом будут больше, придется чаще стирать и убирать, делать ремонт. Расходы вырастут примерно в два раза, значит за год вы потратите на содержание квартиры примерно 512 тысяч, а прибыли получите около 748 тысяч.


Чтобы при сдаче квартиры посуточно получить прибыль, а не убытки, важно правильно выбирать жильцов. Лучше пускать к себе туристов или командировочных — они снимают жилье на более длительный срок, иногда до нескольких недель, ведь это в любом случае выгоднее, чем платить за гостиницу. Обычно это спокойные и аккуратные жильцы, и проблем с ними, как правило, не возникает.

Учтите, что такие инвестиции будут выгодны, только если вы собираетесь покупать квартиру в достаточно крупном городе. В маленьком населенном пункте подобные вложения могут принести вам доход в случае, если через вашу местность проходит большое количество транзитных маршрутов, и люди вынуждены искать пристанище на день-другой. Если приезжие в ваших краях редкость, вы вряд ли сумеете заработать на сдаче квартиры посуточно.

Какой объект выгоднее купить: на вторичном или первичном рынке 

Однозначно ответить, какая покупка будет выгоднее, нельзя. Очень много факторов, которые будут влиять на рентабельность покупки, поэтому вам нужно смотреть по ситуации в вашем городе. Квартира для посуточной аренды должна находиться в центре города, в хорошем, желательно новом доме. Поэтому если в вашем городе мало новостроек и все строящееся жилье возводится в отдаленных районах – лучше поищите вторичку, но в центре. Если вторичное жилье будет продаваться с какой-никакой мебелью – большой плюс. Как минимум на первых порах не придется ломать голову над обстановкой и тратить лишние деньги на шкафы.


Если в центре и рядом с ним строится много нового жилья, есть смысл присмотреть квартиру в новостройке. Поскольку квартира в данном случае – не жилье, а вариант инвестиции, вам надо дополнительно обращать внимание на рентабельность покупки. Представьте, что через несколько лет вы захотите ее продать. Насколько быстро вы сможете это сделать, сколько квартира может потерять в цене за эти годы. К примеру, квартира в доме, который был построен в 70-е годы прошлого века, потеряет в цене намного больше, чем квартира, построенная в конце 90-х – начале 2000-х.
 Мы рассказывали, как проверить ликвидность объекта, можете воспользоваться этой шпаргалкой при выборе квартиры.


Если вы решили инвестировать в новостройки, чтобы в дальнейшем зарабатывать на аренде, то интересней рассматривать дом, который сдадут в течении 2-3 месяцев. Это позволяет подобрать подходящие объекты и не затягивать сроки.


Что надо учесть, выбирая квартиру

Основные параметры, на которые следует обращать внимание: район, количество комнат, состояние.

Район. Жилье должно быть в центре или не слишком далеко от него. Если ваша квартира будет располагаться на окраине, выбор клиентов будет ограничен. И возможно вам придется снижать цену, чтобы заманить клиентов расценками.

Идеально, если квартира будет расположена рядом с транспортными развязками: вокзалами, остановками метро или общественного транспорта. В этом случае приезжим будет удобно добираться до вашей квартиры и спрос на нее будет выше.

Количество комнат. Для посуточной сдачи лучше взять однокомнатную квартиру или даже студию.Большие компании, ищущие жилье на несколько дней, которые не смогут уместиться в однокомнатной квартире, большая редкость. Поэтому лучше не тратить дополнительные деньги на уборку, коммунальные услуги и ремонт лишних комнат.

Состояние. Здесь все зависит от ваших финансовых возможностей на момент покупки. Если в средствах вы ограничены, лучше поискать квартиру с ремонтом попроще, но вовсе без ремонта брать тоже не стоит. Вы вряд ли привлечете жильцов ободранными стенами или жильем в состоянии стяжка-штукатурка от застройщика.

Ремонт должен быть современным и свежим. Если в вашей квартире будет дизайн-проект, ее можно будет сдать дороже. Но даже если состояние квартиры будет далеко от идеала, вы сможете найти постояльцев, ведь спрос разный: кто-то ищет хорошую и дорогую, кто-то дешевую квартиру, лишь бы переночевать. Но учтите, что ремонт сильно влияет на спрос и стоимость, квартиру похуже и сдать придется подешевле.

Кстати, не забудьте про модное в наше время понятие «хоум-стейджинг» – искусство за небольшие деньги максимально преображать жилье. Иногда достаточно банально переставить по-другому старую мебель и подкрасить потолки, чтобы квартира сразу стала выглядеть эффектнее. И вы сможете повысить стоимость арендной платы, не потратив много денег.

Обстановка. Квартира должна быть упакована всем необходимым для проживания – не только мебель, но и постельное белье, полотенца в ванной и на кухне, посуда, чайник, телевизор, кондиционер. Чем лучше вы продумаете набор вещей, тем проще и дороже сможете сдать жилье.

Подводные камни инвестиций в арендную квартиру

Общие риски. Спрос на недвижимость зависит от экономической обстановки в целом по стране и в конкретном регионе.

Цена квартиры может снизиться из-за форс-мажоров – например, жилье в экологически чистом районе подешевеет, если рядом построят промышленный объект или оживленную автодорогу.

Стоимость квартир в старом фонде может резко упасть, если район начнут массово застраивать новыми домами.

За полученную прибыль необходимо отчитываться в налоговую инспекцию и оплачивать налоги. Вы можете рискнуть и работать «вчерную», но это рискованно. Если недовольные соседи пожалуются на вас налоговой, вам придется оплатить не только налог с полученной суммы, но еще и штраф, и пеню.

Минусы, связанные с вариантом посуточной сдачи. Постояльцы могут испортить имущество и ремонт. Также есть риск мелких краж: постельного белья, полотенец, посуды.

Если сдавать квартиру молодежи, желающей повеселиться, это чревато испорченной мебелью и ремонтом, жалобами соседей, запахом табачного дыма и алкоголя. Даже если вы при этом будете брать залог в размере стоимости проживания на случай порчи имущества, такой ущерб вы этой суммой можете не перекрыть. А пытаться взыскать возмещение ущерба через суд – дело долгое и иногда бесперспективное, если у молодых людей, с которыми вы подписали договор, нет ни имущества, ни доходов.

Придется постоянно находиться неподалеку от сдаваемой квартиры, чтобы не тратить слишком много времени на дорогу, когда потребуется заселять или выселять постояльцев. И надо будет постоянно убирать квартиру, стирать и гладить белье и полотенца.

Вполне вероятно, что соседи будут выказывать недовольство постоянным хождением посторонних мимо их дверей, поэтому придется договариваться и налаживать отношения с соседями.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о