29 апреля 2019

Ипотека без первоначального взноса. Такое вообще бывает?

Вопрос риэлтору

Что делать, если не получается накопить на первоначальный взнос? Взять кредит под гигантские проценты? Или искать другие варианты? Что предлагает рынок? Как в этом разобраться? Рассказывает Татьяна Решетникова – наш главный эксперт по ипотеке.

Такие программы существуют? Неужели банки готовы идти на подобные риски?

Конечно, банки охотнее кредитуют заемщиков, у которых есть деньги на первый взнос – страхуют себя на случай падения стоимости недвижимости и проверяют, способен ли заемщик зарабатывать и грамотно управлять финансами, чтобы накопить хотя бы 15-20% от общей суммы.


Представьте, что банк даст ипотеку без первоначального взноса. Заемщик покупает квартиру за 2,5 млн рублей, получив от банка ипотеку на 10 лет. Спустя 2 года человек перестает платить взносы по кредиту, и банк вынужден продать квартиру, которая находится у него в залоге, чтобы вернуть деньги обратно.

За это время ситуация на рынке изменилась, стоимость жилья в этом районе упала, и вместо прежних 2,5 млн квартира стоит 2 млн. Банк остается в убытке. Если бы заемщик заплатил 500 тысяч в качестве первоначального взноса, в ситуации с просевшими ценами на рынке жилья банк смог бы вернуть все  деньги.

Центробанк тоже относится к таким кредитам с опасением и настоятельно не рекомендует банкам одалживать деньги без гарантий. Тем не менее, такие программы все равно существуют – и ими пользуются тысячи людей по всей стране. В основном, это или льготы для бюджетников, или программы с повышенной ставкой, за счет который банк ограждает себя от рисков.

Льготные программы предоставляют молодым семьям, военнослужащим, учителям, медикам, ученым и прочим работникам социальной сферы. Им выделяют субсидии, которые оформляют займом или безвозмездной выплатой. Как правило, такие субсидии не покрывают полную стоимость жилья, и людям приходится добавлять собственные или кредитные средства – но это хорошее подспорье для желающих купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса. Здесь ответственность за заемщика берет государство.

У других заемщиков, не попадающих в льготную категорию, тоже есть шанс получить ипотеку без первого взноса, но процентная ставка по такому кредиту будет на 1-5% выше ставки по ипотеке с первоначальным платежом. Заемщика, решившего взять ипотеку без собственных вложений, будут проверять очень тщательно: у такого человека должна быть близкая к идеальной кредитная история и достаточно высокий стабильный доход.

Неоспоримый плюс подобных программ – на таких условиях можно купить квартиру, даже если семейный доход не позволяет сразу внести несколько сотен тысяч рублей. Минус – помимо повышенных ставок есть риск остаться в долгу перед банком даже после продажи залогового имущества.

И какие варианты у меня есть? Только для врачей или под огромные проценты?

Совершенно нет: помимо льгот для бюджетников существуют льготы и для других категорий лиц, а проценты не обязательно будут очень большими. Чтобы не говорить попусту, давайте остановимся и посмотрим, что вообще бывает.

Льготные ипотечные программы

Их много разных, и не только для бюджетников. О социальных программах в вашем регионе можно узнать в органах местной власти или у местных ипотечных брокеров. Мы бы с радостью опубликовали для вас единый список, но перечни доступных льготных программ в разных регионах России слишком отличаются друг от друга, поэтому мы расскажем только о самых распространенных.

Социальная ипотека предназначена для граждан не старше 35 лет, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Чтобы попасть в такую программу, надо подать заявление в органы местной власти и подтвердить, что ваши жилищные условия действительно следует улучшить.

Документы, необходимые для участия в программе:

  1. Заявление об участии в программе.
  2. Справка из городского архива, подтверждающая, что вы с рождения и до настоящего момента проживали в этом городе.
  3. Справка из БТИ или из Росреестра о том, что у вас в собственности нет недвижимости. Действительна 2 месяца.
  4. Свидетельство о регистрации брака или разводе.
  5. Свидетельство о рождении для каждого ребенка.
  6. Копии паспортов всех членов семьи и детей, достигших 14 лет.
  7. Копия диплома и трудовой книжки.
  8. Справка с места работы с реквизитами предприятия и названием должности.
  9. Характеристика с места работы.
  10. Согласие на обработку персональных данных.

Если ваше участие в проекте одобрят, вас поставят в очередь на получение жилищного сертификата. В очереди можно простоять несколько лет, зато в результате получите дотацию от 10 до 100% от стоимости жилья и возможность взять ипотеку под 9-10% годовых. Правда, перечень банков будет ограничен, поскольку не все работают с субсидиями. В некоторых случаях жилфонд готов дать заем к субсидии примерно под 1%, но тогда квартира либо будет находиться у него в залоге, либо нужно будет предоставить двух поручителей подходящего возраста с официальным доходом.

Обратите внимание – срок действия жилищного сертификата составляет 6 месяцев. За этот период надо выбрать банк, подобрать подходящее жилье и оформить сделку. Когда будете искать банк, рассматривайте только те, которые работают с сертификатами.

Далее обратитесь в банк с подходящей ипотечной программой, чтобы заключить ипотечный договор. В банке, который работает с льготниками по субсидиям, откройте счет, на который поступят деньги. Банк, получив заявку, копию паспорта, документы на приобретаемое жилье и сертификат, предоставит вам ипотеку.

Еще одна распространенная льготная программа – «Молодая семья». Государство по этой программе готово дать до 35-40% от стоимости жилья. Сумма варьируется от региона к региону, но в среднем выходит около 600 тысяч рублей. Размер субсидии зависит от количества членов семьи, бездетным ее получить очень сложно.

Чтобы поучаствовать в программе, вы должны состоять в браке, и оба быть не старше 34 лет на момент получения субсидии. Все члены семьи, включая детей должны быть гражданами Российской Федерации. Можно не состоять в браке, но тогда надо быть единственным родителем с детьми. Учитывая, что очередь на получение помощи движется медленно, стоит поинтересоваться в местной администрации ориентировочным сроком ожидания, чтобы не тратить попусту время на ежегодный сбор документов.

Допустим, заявление подали Кирилл и Ольга. На момент подачи заявления Кириллу было 32 года, а Ольге – 31. Через 2 года подошла их очередь на субсидию, и поскольку Кириллу на момент получения исполнилось 34 года, а Ольге – 33, они получили деньги.

А вот Михаилу и Анне повезло меньше. Когда они подавали заявку, Анне исполнилось 32 года, а Михаилу уже было 34. В результате, когда через год их очередь подошла, возраст Михаила превысил установленный порог. Пара утратила право на получение помощи в покупке жилья по этой программе. Однако если Михаил и Анна разведутся, то Анна с детьми сможет получить субсидию.

Наличие или отсутствие детей на право участия в программе не влияет, заявление могут подать и семьи с детьми, и бездетные. Но для семей с детьми предусмотрен больший размер субсидии. В среднем те, кто детьми еще не обзавелся, могут рассчитывать на 30-35% от стоимости жилья, а семьи с детьми – на 35-40%. Но это на бумаге, на практике шансов получить господдержку у бездетных или малодетных практически нет.

Помимо этого, местные органы власти должны признать, что вы нуждаетесь в улучшении жилищных условий. В каждом регионе свои нормы учетной площади – минимальной жилплощади, которую устанавливают для признания семьи нуждающейся в улучшении условий жилья. Например, в Москве это 10 квадратных метров, в Пермском крае – 12 метров, а в Самаре – 11. Сведения о нормах в вашем регионе можно получить в органах соцзащиты.

Чтобы не терять время, дождитесь, когда вас признают нуждающимся и поставят в очередь, накопите или займите денег на первоначальный взнос и купите квартиру в ипотеку. После того, как получите субсидию, ее можно будет направить на частичное досрочное гашение.

Военная ипотека

Для военнослужащих РФ разработана специальная программа. Министерство обороны берет на себя обязательства по погашению ипотеки, но получить такую помощь могут не все военнослужащие. В обязательном порядке в этой программе участвуют офицеры и прапорщики, которые впервые пошли служить по контракту после 1 января 2005 года. Добровольно могут поучаствовать:

  • Офицеры запаса, которые проходили службу с начала 2005 года;
  • прапорщики и мичманы, отслужившие более трех лет;
  • матросы, солдаты, сержанты, которые подписали второй контракт после 1 января 2005 года;
  • выпускники военных ВУЗов, срок службы которых составляет больше трех лет;
  • служащие ФСБ, ФСО и МВД;
  • работники военизированных частей МЧС.

Военнослужащего могут исключить из программы поддержки в связи с увольнением со службы, окончательной выплатой взносов или в связи со смертью.

Деньги, выданные на жилищное кредитование, хранятся на именных накопительных счетах военнослужащих. Посмотреть, сколько денег на счете, можно в личном кабинете на официальном сайте «Росвоенипотеки».

Военная ипотека подразумевает первоначальный взнос – 10-20%. Но поскольку в качестве первоначального взноса используются средства с сертификата накопительно-ипотечной системы (НИС), участник программы собственные деньги на него не тратит, и для него такая программа первоначального взноса не предусматривает.

Военнослужащий должен написать рапорт командиру части, чтобы получить доступ к кабинету и включить себя в реестр участников накопительно-ипотечной системы (НИС). Через 3 года после регистрации в НИС можно будет купить жилье. К рапорту прикладывают копию паспорта и военного контракта.

После получения свидетельства участника программы можно обращаться в банк и заключать договор купли-продажи. Обратиться военнослужащий может в любой банк, который предоставляет военную ипотеку.

Ипотека с материнским капиталом

Материнский капитал могут получить семьи, в которых родился либо был усыновлен второй ребенок. Или третий и последующие, если до этого семья не воспользовалась своим правом на маткапитал. На 2019 год по сертификату можно получить 453 026 рублей.

Потратить материнский капитал на получение жилищного кредита можно сразу после рождения ребенка. Порядок действий будет выглядеть так:

  1. Выбор банка и ипотечной программы, которая допускает приобретение недвижимости
  2. без первоначального взноса с последующим внесением материнского капитала;
  3. Подача заявки на ипотеку;
  4. Поиск застройщика или собственника жилья на вторичном рынке, готовых заключить сделку с материнским капиталом;
  5. В случае одобрения – оформление сделки с последующим предоставлением документов в ПФР, на основании которых пенсионный фонд перечислит материнский капитал в банк.

Жилое помещение, приобретенное за счет средств материнского капитала, оформляют в общую собственность владельца сертификата, его супруга и всех детей. Размер долей в праве собственности определяется соглашением. Собственниками обязательно должны стать владелица сертификата (то есть мать), ее муж и ее несовершеннолетние дети. Если за время выплаты ипотеки кто-то из детей станет совершеннолетним, он может при желании отказаться от доли в таком жилье.

С 2019 года вам не понадобятся услуги нотариуса, если вы сразу выделите долю на детей. Экономия составит около 5 тысяч рублей и 0,5% от стоимости жилья – в эту сумму обходилось удостоверение таких документов прежде. Теперь стало возможно оформлять документы со смешанной собственностью: часть квартиры может быть в совместной собственности супругов, а часть – в долевой собственности детей.

Акционные программы

На данный момент многие банки дают ипотечный кредит без первоначального взноса, чтобы привлечь новых клиентов. Чаще всего такие акции проводят совместно с застройщиками, которые тоже заинтересованы в увеличении продаж и готовы пойти на определенные уступки по условиям.

Это не самый надежный и привлекательный вариант, поскольку дожидаться акции можно долго, и выбор жилья по такой акции ограничен.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Взять ипотеку без первоначального взноса можно без особых препятствий, если вы можете предложить банку в залог уже имеющуюся у вас недвижимость. Многие банки соглашаются на подобную схему, поскольку для них это выгодный вариант. Но ваш объект должен соответствовать определенным требованиям: его можно использовать для проживания; он ликвиден – в случае необходимости его можно быстро продать по рыночной стоимости; среди собственников нет несовершеннолетних детей.

Сумма кредита, который вам дадут под залог недвижимости, будет до 90% ее реальной стоимости, но процентная ставка будет такой же, как по потребительскому кредиту. Для оформления ипотеки с залогом уже имеющегося жилья к стандартному пакету документов придется приложить дополнительные бумаги:

  • правоустанавливающие документы на вашу недвижимость (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор о передаче квартиры в собственность и прочее);
  • документ, подтверждающий регистрацию права собственности (до января 1999 года отметка БТИ на правоустанавливающем документе, до июля 2016 года – свидетельство о праве собственности, после июля 2016 года – выписка из ЕГРН);
  • выписку из ЕГРН;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
  • справку, в которой указаны все зарегистрированные жильцы;
  • если жилье совместно нажитое – нотариально удостоверенное согласие супруга на передачу его в залог банку;
  • если жилье принадлежит не вам, а третьему лицу (к примеру, вашему родственнику), необходимо предоставить документы человека, который будет выступать залогодателем по сделке;
  • отчет о рыночной стоимости объекта, выполненный экспертной организацией, аккредитованной в банке.

Ипотека от застройщика

В этом случае ипотечное кредитование без первоначального взноса вы получаете не от банка, а от застройщика. Оформить такую ипотеку проще, чем взять кредит у банка, но процентные ставки могут быть сильно выше. По процентам можно переплатить 3-7%, и застройщик даст заем на срок не больше 2-3 лет.

А можно схитрить?

Да, можно. По стандартным условиям банковских программ вы вносите 15-20% в виде первоначального взноса, а оставшиеся деньги получаете от банка. Но есть варианты, когда банк дает 85% стоимости квартиры, а вы покупаете объект, не докладывая те 15%. Это возможно в случае, когда банк при выдаче кредита ориентируется на рыночную стоимость объекта, указанную в отчете об оценке, а квартира продается ниже этой цены.

Например, вы нашли выгодный вариант за 2 млн рублей, а аналогичные варианты стоят 2,5 млн, и в отчете об оценке фигурирует эта стоимость. Банк может выдать кредит на 80% от цены – 2 млн рублей на покупку этой квартиры. Кредитор будет исходить из вашей платежеспособности и предоставляемого залога, а не из проставленной в договоре цены объекта. Договор купли-продажи заключается между продавцом и покупателем, стороны вольны указать в нем любую согласованную между собой стоимость, и банк не вправе требовать корректировки.

У подобных схем есть минусы. Найти вариант, когда квартира продается по сниженной цене, не слишком просто. Кроме того, этот объект надо согласовать с банком. Но самое главное – надо позаботиться о своей безопасности. Если в последующем продавец докажет, что квартиру он продал дешево, на невыгодных для него условиях, заключил кабальную сделку из-за тяжелой жизненной ситуации или будучи в измененном состоянии здоровья, она может быть расторгнута. При определенных обстоятельствах расторгнуть сделку могут также родственники продавца. Или ее оспорят в процессе банкротства продавца.

Поэтому готовить документы для такой сделки и прописывать условия договора, чтобы исключить риск расторжения, должны юристы банка вместе с юристами, представляющими интересы заемщика.

Какие банки дают ипотеку без первоначального взноса?

В 2019 году немногие банки готовы предоставить ипотеку без первоначального взноса, причем большинство потребует в залог другое имущество или выдаст такой кредит только льготникам, за которых деньги внесет государство – по сути в этом случае банк получит первоначальный взнос, только не от самого заемщика, а от государства.

Есть ли ипотека без первоначального взноса в банках вашего региона, и на каких условиях эти учреждения готовы выдать вам кредит, вы можете выяснить самостоятельно или обратившись за помощью к ипотечным брокерам.

К примеру, насчет варианта покупки квартиры за 80-85% рыночной стоимости без первоначального взноса можно договориться в Сбербанке, ВТБ, Банке Открытие, Абсолюте, Райффайзенбанке, Юникредите.

И кому дают такую ипотеку?

Каждый банк предъявляет свои требования к заемщику и к залогу по ипотеке. Как правило, основные моменты, которым должен соответствовать заемщик, такие:

  • Возраст не меньше 18 лет и не больше 85 лет на момент окончания выплат по кредиту.
  • На момент обращения за кредитом работа у одного работодателя от 1 месяца, общий стаж должен быть не меньше 3 месяцев, но чаще банки требуют стаж продолжительностью 6 месяцев или 1-2 года.
  • Достаточная зарплата заемщика и уровень дохода семьи в целом – ипотечный платеж должен быть не выше 40% от зарплаты заемщика, хотя некоторые банки, например ВТБ, допускают размер платежа до 65% от дохода. В Сбербанке рассчитывают так: вычитают из дохода действующие кредитные обязательства, оставляют на проживание семьи, независимо от состава, примерно 6-7 тысяч, оставшаяся сумма может стать ежемесячным платежом по ипотеке. Допустим, если доход семьи – 20 тысяч рублей, максимальный платеж может составлять около 13 500.
  • Наличие других кредитов допускается с ограничениями – общая ежемесячная сумма по займам, включая ипотечный платеж, не должна превышать 40-65% зарплаты. Размер ограничения зависит от конкретного банка. В ежемесячной сумме учитываются и кредитные карты – по ним вычитается 5-10% лимита карты. В некоторых банках есть ограничение по числу кредитов, к примеру, не более 5 действующих договоров и карт на семью без учета запрашиваемой ипотеки.

Условия выдачи ипотеки без первоначального взноса в разных банках будут отличаться не так уж сильно. В основном банки готовы давать примерно одинаковые суммы на примерно одинаковые сроки, отличаться будет только процентная ставка. Когда определитесь, какие банки дают ипотеку без первоначального взноса в вашем регионе, в первую очередь сравнивайте предложения по ставкам.

Хорошо, я решился на ипотеку. Каков порядок действий?

  1. Заполните анкету-заявку – это можно сделать в офисе банка, в интернет-банкинге. Как правило, рассматривается заявка в течение 1-14 дней в зависимости от регламента банка;
  2. В случае одобрения подберите вариант подходящего жилья в указанный банком срок – обычно 3-4 месяца;
  3. Предоставьте банку пакет документов по выбранному объекту: правоустанавливающие документы, технический и кадастровый паспорта, выписку из ЕГРН, выписку из лицевого счета, оценку рыночной стоимости жилья и другие документы по требованию банка.
  4. Если банк одобрит сделку по выбранному объекту, подпишите договор купли-продажи и кредитный договор.
  5. После подписания зарегистрируйте переход права, ваше право собственности и ипотеку.
  6. После регистрации рассчитайтесь с продавцом и подпишите акт передачи квартиры.

Далеко не все банки дают ипотеку без первоначального взноса. Когда найдете организацию, где дают ипотеку без первого взноса на покупку жилья, уточните порядок оформления у специалистов такого банка. Вам подробно расскажут, как оформить ипотеку без первоначального взноса. Вполне вероятно, что выгоднее будет отложить покупку и накопить нужную сумму за пару лет.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о