27 марта 2019

Как проверить ликвидность объекта?

Вопрос риэлтору

Покупая недвижимость, мы не всегда задумываемся, насколько быстро при необходимости сможем ее продать. А когда такая необходимость наступает, ждем покупателей по несколько месяцев. Рассказываем, как заранее просчитать, сколько времени понадобится на продажу имущества.

Что такое ликвидность?

Ликвидность — это характеристика активов, позволяющая оценить, насколько быстро их можно продать по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени на это понадобится, тем выше ликвидность. Важно: в расчет берут именно рыночную стоимость объекта; активы, которые можно быстро продать только со скидками, ликвидными не считаются.

Самым ликвидным активом, разумеется, выступают деньги, поскольку их быстрее всего можно обменять на другие активы. Дальше в списке наиболее ликвидных вещей идут ценные бумаги, ценные металлы, недвижимость и предметы искусства.

Недвижимость стоит в этом списке лишь на четвертом месте, поскольку для ее покупки обычно требуется больше денег, чем для приобретения ценных бумаг или металлов – то есть войти на рынок недвижимости сложнее. Ее сложнее и продавать: придется размещать рекламу и объявления, а оформление сделки может занять достаточно много времени.

У высокой ликвидности актива есть три составляющие: хорошее качество товара, высокий спрос у широкого круга покупателей и простота определения стоимости.

Оценить недвижимость не так просто: слишком много характеристик, которые необходимо учесть, но трудно систематизировать, а это усложняет объективное и быстрое определение цены.

Поэтому недвижимость не занимает верхние строчки в перечне самых ликвидных объектов. Но, тем не менее, вложение сбережений в недвижимость весьма популярно, поскольку не требует дополнительных специальных знаний, как в случае с ценными бумагами. Вам не нужно разбираться в тонкостях игры на бирже и в котировках ценных бумаг, достаточно рассчитать возможность продать объект в короткие сроки и по выгодной цене.

Что влияет на скорость продажи квартиры?

Профессиональные оценщики рассчитывают ликвидность недвижимости по сложным формулам. Если вам нужен подробный и максимально точный расчет, лучше обратиться к специалистам. Но если достаточно ориентировочных данных, вы можете проанализировать ликвидность объекта самостоятельно.

Ситуация на рынке

  • спрос, опережающий предложение: если конкуренции практически нет, ликвидность выше;
  • активный рынок: чем больше объектов продается и покупается, тем выше ликвидность;
  • стабильность: минимальные колебания цены дадут более точный прогноз изменения стоимости объекта;
  • устойчивость к падению цен: тенденция к снижению цен уменьшает ликвидность.

Характеристики объекта

  • доступность для массового потребителя: эконом-класс продается лучше элитной недвижимости;
  • минимальный износ: новые постройки продаются лучше старых;
  • расположение на средних этажах, хороший вид из окон, удобная планировка, высокие потолки: чем комфортнее жилье, тем оно ликвиднее;
  • возможность приобрести парковочное место неподалеку, детская площадка, огороженные и охраняемый двор, деревья и клумбы: обустроенная территория тоже повысит ликвидность квартиры.

Расположение

  • близость к центру, к остановкам общественного транспорта, социальным учреждениям, магазинам и другим объектам инфраструктуры;
  • репутация района и низкий криминогенный уровень добавят плюсов к ликвидности;
  • зеленые зоны, парки, отсутствие неподалеку промышленных объектов – хорошая экология тоже положительно скажется на ликвидности.

Другие факторы

  • срок и цена оформления сделки: чем меньше срок и ниже цена, тем ликвиднее будет объект;
  • доступность информации: чем легче покупателю получить сведения об объекте и чем они полнее, тем объект ликвиднее;
  • наличие незаконных перепланировок довольно сильно снизит ликвидность.

Как локация влияет на ликвидность квартиры?

В разных городах критерии могут отличаться. К примеру, в Москве на данный момент самые ликвидные – однокомнатные квартиры недалеко от метро. Но столичный рынок отличается от рынка в регионах. Здесь покупка жилья чаще представляет собой инвестиции – например, для сдачи в аренду. В то же время в каком-то небольшом провинциальном городе скорее будет пользоваться спросом двухкомнатная квартира. Вкладывать деньги в недвижимость для последующей сдачи в таких городах не имеет смысла, зато достаточно легко найти желающего улучшить свои жилищные условия.

Если говорить о вложении денег в ликвидные объекты в других городах, то крупные города-миллионники вполне можно рассматривать как не такую дорогую альтернативу Москве: Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород, Новосибирск, Краснодар, Ростов-на-Дону. В них высокий спрос на жилье, а значит достаточно высокая ликвидность. При этом они достаточно привлекательны в плане развития промышленного производства, сферы услуг и торговли, международных и межрегиональных связей, уровня безработицы и средних доходов населения.

Ликвидность коммерческих и жилых объектов

Еще один аспект, влияющий на ликвидность – тип недвижимости. Жилая обычно более ликвидна, нежели коммерческая, поскольку покупателей на нее больше. Жилье нужно людям хоть в тучные годы, хоть в кризис; на оформление сделки нужно меньше денег и времени, поскольку нет необходимости проводить столько финансовых и юридических экспертиз, как для коммерческих объектов.

Если говорить только о коммерческой недвижимости, то следующими по ликвидности будут офисы, затем торговые центры и отели, а потом незавершенное строительство. Здесь работает правило: чем объект больше и дороже коммерческий объект, тем меньше его ликвидность. Продать отдельный офис намного проще, чем целое офисное здание или торговый центр.

Как оценить ликвидность самостоятельно?

Оцените потенциальную покупку по нескольким параметрам. Если напротив большинства критериев вы можете поставить плюс, значит объект достаточно ликвидный.

  1. От дома до ближайшей остановки транспорта можно дойти за 10 минут.
  2. Дороги, ведущие к дому, не перегружены пробками.
  3. Район пользуется спросом.
  4. Магазины в шаговой доступности.
  5. Детские сады, школы, поликлиники в шаговой доступности.
  6. Обустроенная придомовая территория.
  7. Хорошее состояние дома и коммуникаций.
  8. Комфортная планировка квартиры.
  9. Хорошее состояние квартиры.
  10. Жилье относится к эконом-классу.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о