«Недавно прочитал статью о том, что неженатые собственники квартир якобы опаснее женатых. Не очень понимаю, почему. Как может семейное положение продавца повлиять на мою покупку?»
Если в паспорте есть штамп о браке
Имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам совместно. Когда заходит разговор о продаже, договор подписывает супруг, на которого оформлено право собственности, но и второй не остается в стороне. Он должен дать нотариально удостоверенное согласие на продажу общей квартиры, дома или земельного участка.
С людьми, у которых в паспорте стоит штамп о браке, не возникает вопросов и сомнений: есть супруг, есть имущество – идём к нотариусу, подписываем сделку.
Если в паспорте нет штампа
Казалось бы, всё ещё проще: нет супруга, не с кем делить совместно нажитое, не нужно идти к нотариусу. Подписывай договор и переезжай в новую квартиру. Увы, не все так просто. На деле может оказаться, что продавец женат. Только вот брак он заключил не в России, а в другом государстве. В этом случае штампа в паспорте может и не оказаться.
Положения Семейного кодекса на такую пару всё равно будут действовать. В судебной практике есть примеры, когда после заключения договора купли-продажи недвижимости муж или жена продавца подавали иск с требованием признать этот договор недействительным. Продавцу возвращали квартиру, а покупателю – деньги.
Казалось бы, справедливость восстановлена. Только вот если вернуть квартиру проще простого – внес соответствующую запись в реестр на основании решения суда и вот ты снова собственник, то с деньгами все гораздо сложнее. Особенно если их уже успели потратить. Исполнительный лист, выданный судом, тоже работает не всегда. Если спорная квартира – единственное жильё продавца, взыскание на нее обратить не смогут. А его официальная зарплата может оказаться столь маленькой, что получать деньги обратно покупатель будет до скончания веков.
Если в паспорте есть штамп о разводе
Продавец был в браке, но официально развёлся? Вроде бы всё гладко, однако тут есть сразу два подводных камня. Во-первых, после развода он мог успеть заключить новый брак – по схеме, описанной выше. Во-вторых, бывший супруг может претендовать на имущество.
Когда муж и жена разводятся, они могут не сразу решить вопрос о разделе имущества. Статья 38 СК РФ говорит, что у разведённых супругов есть три года, чтобы решить этот вопрос. Именно столько составляет срок исковой давности по разделу имущества между бывшими супругами.
Причём этот трёхлетний срок отсчитывается не с того момента, как люди развелись, а с того дня, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. То есть развелась пара, к примеру, в 2014 году, а в 2016 муж надумал продать квартиру, которую так и не разделил с бывшей женой. У жены до 2019 года будет возможность подать в суд на бывшего мужа, потребовав раздела совместно нажитой квартиры.
И как же быть?
Универсального рецепта, к сожалению, нет. Правовой механизм, который защитил бы покупателя от подобных ситуаций, пока не разработан. Можем посоветовать внимательнее присмотреться к продавцу – насколько убедительно и честно он отвечает на «неудобные» вопросы о своей семье. Если продается квартира, в которой продавец до этого жил сам, поговорите с соседями, спросите о семье хозяина квартиры. Если же продается квартира, в которой жили арендаторы, и вы их застали – поговорите с ними. Спросите, кто забирал деньги и проверял состояние квартиры.
Чтобы свести риски к минимуму – покупайте квартиру вместе с опытным риэлтором: он сам задаст правильные вопросы и наведет справки о собственнике. У риэлторов «Этажей» есть важное преимущество – компания гарантирует возврат денег всем их клиентам. То есть если риэлтор совершит ошибку и не распознает недобросовестного собственника – компания сама возместит вам ущерб.
