06 июня 2019

Загородная недвижимость: о рынке, выборе и проверке объекта

Вопрос риэлтору

Все, что нужно знать о загородке: от типов назначения участка до выбора отопительной системы в дачном доме. Написано с участием эксперта по загородной недвижимости.


Что происходит на рынке?

На рынке загородной недвижимости относительное затишье – нет ажиотажа и всплесков продаж, достаточно ровные спрос и предложение. Активного спада тоже нет, хотя новшества в законодательстве о долевом строительстве заставили некоторые мелкие компании уйти с рынка.

Традиционное летнее исключение – дачный сектор. С наступлением тепла россияне стараются перебраться поближе к природе, пусть лишь на короткие летние месяцы. Самым доступным и удобным способом единения с природой остаются поездки на дачу. Если найти садовое некоммерческое товарищество (СНТ) недалеко от города, можно выезжать не только на выходные, но и по вечерам среди недели.

Поэтому летом спрос на дачи обычно растет. Причем покупателей, как правило, интересует не голый участок под посадку и сбор урожая, а домик, в котором можно жить с комфортом. Идеальный вариант, чтобы там была обустроена хоть какая-то отопительная система – это позволит наведываться на дачу и в холодное время года.

А вот в секторе элитной недвижимости затишье грозит перейти в застой – нестабильность экономики отпугивает покупателей. Слишком высокая цена и слишком низкая ликвидность, особенно в случае очередного потрясения экономики.


Что можно купить?

Земля под застройку

Если вы не готовы жить в доме, который кто-то строил под себя, стоит обратить внимание на земельный участок под застройку.

Первое, что необходимо выяснить — целевое назначение земельного участка. Убедитесь, что участки в рассматриваемом вами месте находятся на землях населенных пунктов. Именно так называется категория земельного участка, на котором разрешено строить жилые дома.

В некоторых случаях земли можно перевести из одной категории в другую: например, земельный участок сельхозназначения может превратиться в участок из земель населенных пунктов. Но это долгий процесс, для осуществления которого придется собрать толстую папку бумажек и обойти десятки кабинетов. Если есть возможность, лучше сразу взять участок правильного назначения во избежание траты времени.

Следующий заслуживающий внимания момент — площадь и конфигурация земли. Подумайте, сколько свободной земли вам нужно и какой площади будет дом. Если вас устроит маленький садик под окнами с парой розовых кустов и пятачком газона, можно искать участок поменьше, чтобы не переплачивать за размер. Вполне хватит 7-8 соток.

Если же вы планируете разместить во дворе гараж на две машины, веранду для летнего отдыха, бассейн и внушительный дом с патио, смотрите участок с площадью побольше — от 10 до 15 соток.

В идеале участок должен быть прямоугольным. Сложная конфигурация в виде трапеции, треугольника или квадрата вынудит вас подстраивать проект дома под нестандартные очертания участка — далеко не всегда выходит встроить желаемый вариант в такие жесткие границы.

Дача

Определитесь, нужен вам дом только для летних поездок или вы будете приезжать туда круглый год. В первом случае можно обойтись небольшим домиком без отопления с летним душем и туалетом во дворе. Разумеется, если вас не смущают такие спартанские условия. Во втором случае ищите дом с отоплением.

 

Сразу определитесь, к какому отопительному оборудованию вы готовы, а с каким придется нелегко. Например, дровяная печь или печь, которая топится углем, требуют определенной сноровки. Газовый котел гораздо проще и удобнее в обращении, но в этом случае вы будете ограничены теми участками, на которых есть газ. Или придется продумать доставку газовых баллонов – учитывая их размер, задача не из самых легких. Еще один вариант – камин: смотрится весьма колоритно и добавляет уюта, но отопить им весь дом не вы сможете. Можно использовать электричество, но это влетит в копеечку: теплые полы и электрические обогреватели стоят немало и потребляют много дорогостоящего коммунального ресурса.

Обратите внимание на кухню – здесь тоже должен быть удобный для вас вариант печки. Кто-то без труда управится с русской печью, а кому-то непременно нужна электрическая духовка. Это мелочи, из которых в итоге складывается ваше удовольствие от пребывания на даче. И если удовольствия мало, а раздражения много, вы напрасно потратите немалую сумму.

Кстати, дачный дом, который не предполагает круглогодичного постоянного проживания, вполне может располагаться на земельном участке сельхозназначения или предназначенном для садоводства.

Коттедж

Обязательно изучите проектную документацию. Если ее нет, лучше отказаться от покупки. Вы не сможете узнать, как рассчитан и заложен фундамент, правильно ли рассчитали нагрузку на стены и посадку крыши — а значит не сможете предугадать, насколько долго простоит ваш дом.

Посмотрите на расположение коттеджа на участке. Архитектор должен предусмотреть достаточное количество солнечного света в жилых комнатах – инсоляцию. Хозяйственные постройки во дворе не должны перекрывать окна дома, иначе света не будет.

Проверьте, нет ли в подвале и на стенах грибка и плесени. В процессе своей жизнедеятельности они вырабатывают вещества, которые могут вызвать аллергию и общее снижение иммунитета — при этом вывести их практически нереально, через какое-то время они возвращаются снова. Заодно обратите внимание на глубину подвала: если он отапливается, высота не должна превышать 2 метра, иначе протопить его будет проблематично.

Обратите внимание на технологию строительства. Если это деревянный дом, щели между бревнами должны быть законопачены. Если выложен из кирпичей, посмотрите, во сколько рядов их клали: чем больше кирпичей, тем прочнее и толще стены и тем лучше они удерживают тепло — но и постройка становится дороже. Если коттедж построен из пеноблоков, обратите внимание, не уложены ли они на ребро: так стройматериала уходит меньше и стройка обходится дешевле, но в таком доме будет довольно холодно, а значит на отопление вы будете тратить намного больше денег.

Если в коттедже автономная канализация, поинтересуйтесь объемом септика: чем он меньше, тем чаще придется его откачивать. Убедитесь, что септик расположен достаточно далеко от скважины, но при этом не сильно далеко от дома – от этого зависит, примерзнут трубы зимой или нет.

Проверьте, включают ли в себя инженерные сети приточно-вытяжную вентиляцию. Если вентиляции нет или она спроектирована неправильно, вас все время будут преследовать запахи еды, сырости, старых вещей. Они пропитают стены и создадут внутри стойкий запах, которым вы ежедневно будете дышать.

Обратите внимание на систему отопления дома. Если в коттедже газовое отопление, посмотрите, какой установлен котел. Выбирайте двухфазовый: так вы сможете подогревать воду в системе отопления и в системе водоснабжения независимо друг от друга, что, согласитесь, намного удобнее.

Таунхаус

Таунхаус — это дом на две, три или четыре семьи. У каждой семьи есть отдельный вход, поэтому сталкиваться с соседями внутри дома не придется. Самого понятия «таунхаус» в российском законодательстве нет, но есть понятие «блокированного дома» или «квартиры в блокированном доме». Это малоэтажная жилая застройка, где расположенные в ряд однотипные жилые дома блокируются друг с другом боковыми стенами. У каждого дома есть отдельный вход, как правило, маленький палисадник, изредка – еще и гараж.

С оформлением земли нередко возникает проблема. И покупая таунхаус в расчете на довольно большой земельный участок, прилагающийся к жилью, вы можете оказаться в ситуации, когда вся ваша земля ограничится размером крыльца и тем самым палисадником. Поэтому если для вас важен размер земельного участка, первым делом обращайте внимание на документы, подтверждающие, что земля будет передана вам вместе с жильем.

В таунхаусе, как и в коттедже следует обратить внимание на материал стен. Застройщики, как правило, используют газобетонные блоки и панельно-каркасную технологию. В отличие от домов из газобетона, дома, построенные по каркасно-панельной технологии, очень легкие, а значит давление со стороны каркаса и кровли на фундамент дома будет гораздо меньше, но из-за этого такие дома не слишком прочны. У газобетонных блоков хорошая тепло и звукоизоляция, плюс они огнестойкие.

Обратите внимание на год постройки. Нередко продавцы называют таунхаусами стандартные малоэтажки советской застройки. Качество постройки в таком доме будет очень низким, а коммуникации — старыми.

Следует проверить, насколько застройщик продумал автономность жильцов. По-хорошему, входные двери разных семей должны располагаться не меньше, чем в 2-3 метрах друг от друга.

Посмотрите на общую территорию комплекса. Там должны быть оборудованы детская и спортивная площадки, предусмотрены парковочные места для жильцов и их гостей. Это должна быть закрытая территория с консьержем и шлагбаумом.

На что смотреть?

Удаленность от города

Как правило, загородный дом удобен для проживания, если расположен не дальше, чем в 10 км от города. При такой удаленности можно практически без проблем ездить в город на работу и возвращаться вечером домой. Кроме того, в случае необходимости достаточно быстро смогут приехать службы быстрого реагирования – скорая помощь, пожарные, полиция.

Инфраструктура

Обратите внимание на дороги, которые ведут к выбранному вами месту. Идеальный вариант – асфальт, неплохой – грунтовая дорога. Если это просто засыпанная щебнем дорога или утрамбованная земля, представьте, как вы будете проезжать по ней в непогоду.

В округе обязательно должны быть магазины, аптеки, школы, детские сады. Весьма неплохо, если есть поликлиники, кафе: чем больше социально важных объектов, чем лучше развита инфраструктура, тем удобнее будет жить в этом месте.

Коммуникации

В идеале в доме должны быть электричество и вода, а также газ. Вода может подаваться не по центральным коммуникациям, а добываться из артезианской скважины на участке. Но в этом случае необходимо получить заключение санэпиднадзора, что она пригодна для питья.

Какие документы проверить?

Прежде всего правоустанавливающие документы – подтверждающие, что у продавца есть право собственности на продаваемый объект.

Если продавец физлицо, у него должны быть:

  • правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, долевого участия, пожизненного содержания с иждивением, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт ввода дома в эксплуатацию, декларация и техпаспорт – если право на дом зарегистрировано в упрощенном порядке по дачной амнистии);
  • правоудостоверяющий документ – свидетельство о государственной регистрации права, если право регистрировалось до июля 2016 года, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, если регистрация была после;
  • технический паспорт – для оформления не обязателен, но желателен для вас, чтобы можно было удостовериться, что никаких незаконных перепланировок продавец не делал, иначе у вас потом могут возникнуть проблемы. Если техпаспорту больше полугода, не поленитесь пройтись по дому и сличить экспликацию (изображение планировки в паспорте) с натурой. Или попросите, чтобы продавец заказал свежий, тогда сопоставлять будет техник БТИ. В крайнем случае предложите оплатить выход техника – лучше потратить 2-3 тысячи, чем потом столкнуться с проблемами перепланировки;
  • документы на землю – либо оформленное право собственности, либо аренда.

Если продает застройщик, у него должны быть:

  • свидетельство о госрегистрации юрлица;
  • устав;
  • разрешение на строительство, выданное именно на тот объект, который вам предлагают купить;
  • согласованный проект;
  • строительная декларация;
  • лицензия — проверьте, не истек ли ее срок;
  • договор аренды земельного участка.

Проверьте, чтобы у продавца были проекты инженерных сетей: вентиляции, отопления, канализации, водопровода, электричества. Если возникнет аварийная ситуация, вам может потребоваться доступ к коммуникационным узлам — люкам, распайкам и прочему. И без инженерных проектов вы не сможете добраться до нужной точки, не «перекопав» весь дом.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о