Порой стоит отказаться от самого подходящего варианта, если его предлагает неподходящий продавец. Разберем по косточкам: чем вы рискуете, в каких случаях и на что надо обратить особое внимание.


Недавно развелся

Если у продавца в анамнезе неудачный брак, посмотрите, как давно он развелся. Прошло больше трех лет — поводов для беспокойства нет. Если же прошло меньше — лучше отказаться от покупки. Семейный кодекс в статье 38 устанавливает трехлетний срок исковой давности к требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут.

Причем исковая давность отсчитывается с того момента, когда бывший супруг узнал о нарушении своих прав, и теоретически может пройти и больше трех лет с даты покупки квартиры, но на практике это случается крайне редко. Обычно бывшие супруги не выжидают несколько лет, чтобы поделить имущество. Именно поэтому регистраторы нередко требуют согласие от разведенных супругов, если с момента развода прошло не больше года.

Купив недвижимость недавно разведенного продавца, вы рискуете встрять в семейные передряги и в конечном счете лишиться приобретенного: если вторая половина отсудит у вашего продавца часть недвижимости, сделку признают недействительной. Разумеется, суд предпишет вернуть деньги обратно, но где гарантия, что продавец не успел потратить все до копейки? Если всё так, придется вместе с приставами долго сочинять способ, как их вернуть: что продать в счет погашения и с каких доходов ежемесячно удерживать отчисления в вашу пользу.

Конечно, если у продавца на руках будет вступившее в силу решение суда о разделе имущества, можно не беспокоиться: бывшая вторая половина уже не сможет претендовать на долю в продаваемой квартире. 

Документы, которые могут защитить вас — брачный контракт, соглашение о разделе имущества или нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу. Если ни этих, ни каких других подобных документов не предоставили, лучше поискать другой вариант.

Получил квартиру в наследство меньше трех лет назад

Закон дает наследникам полгода на вступление в наследство. Если по истечении 6 месяцев наследник не подал заявление нотариусу — имущество, оставшееся после умершего, будет поделено между теми, кто успел выразить желание. Но тут есть подводный камень: потенциальный наследник в силу объективных причин мог не узнать о смерти родственника вовремя, а значит не имел возможности вступить в наследство вместе с остальными. Основания должны быть вескими – длительная болезнь, длительное отсутствие при полном отсутствии связи с родными и прочее в том же духе.

Если у человека были основания, суд может восстановить пропущенный срок, и на часть купленной вами недвижимости будет на законных основаниях претендовать другой человек. Посмотрите на даты – если с момента вступления в наследство прошло несколько лет, риски минимальны. Вряд ли даже командировка в Антарктиду займет столько времени, а значит суд, скорее всего, не примет такой аргумент во внимание – сочтет, что у человека было достаточно времени, чтобы узнать о смерти наследодателя и заявить о своих правах. Но если наследство получено совсем недавно, это повод задуматься и взвесить все за и против.

Да, есть норма закона, защищающая добросовестного покупателя. И казалось бы, пусть потребует свою долю денег у продавца, а квартира уже останется новому собственнику, но не все так просто. Наследство — это не всегда меркантильность, иногда это еще и память об ушедших родных. И объявившийся наследник может требовать именно имущество, как светлую память о скончавшихся близких. Гарантий, что суд не встанет на сторону нового наследника, не даст никто.

Если очень не хочется отказываться от квартиры, можно застраховать титул. Такая страховка защитит вас от признания сделки недействительной. А если страховая проверит квартиру откажет в услугах — это будет однозначным сигналом, что покупать квартиру не стоит.

Пьет, употребляет наркотики, стоит на учете в психдиспансере

Даже если на подписание договора такой продавец явится трезвым как стеклышко или в состоянии ремиссии — не стоит рисковать, лучше отказаться от сделки.

Никто не мешает этому же самому продавцу сразу после подписания договора махнуть стопку-другую, принять дозу или изобразить обострение и взять справку в медучреждении о своем состоянии. Чаще всего, конечно, занимаются такими махинациями не больные и пьющие, а их родственники — но это неважно. Для вас итог один: сделка расторгается, потому что продавец не мог отдавать себе отчет в своих же действиях.

Даже если вы потребуете справку, что на момент подписания этот человек был адекватен, вам всегда могут сказать, что ваша справка получена сильно раньше, а после случилось обострение. На стороне нечистых на руку продавцов годы учета в соответствующих медучреждениях, заявления соседей про пьяные дебоши, протоколы из полиции о регулярных вызовах, выписки из истории болезни. Лучше не рисковать и поискать другую квартиру.

Старше 65 лет

Аналогичные проблемы могут возникнуть по причине старческого возраста продавца. После 65 лет у некоторых людей начинаются проблемы с адекватным восприятием реальности. У кого-то это выражено сильнее, у кого-то едва-едва, но чтобы оспорить и расторгнуть сделку, хитроумные родственники пожилого человека могут раздуть из мухи слона и представить вашего продавца жертвой ярко выраженной деменции. Особенно если у них есть знакомые врачи, готовые подтвердить приобретенное слабоумие.

Чаще всего такие сделки «разваливаются» позже, после смерти продавца. Безутешные родственники, вовремя получившие все нужные справки и организовавшие заполнение медкарты, подтверждающей неадекватность продавца в период сделки, идут в суд и доказывают, что их пожилой родственник не отдавал отчета в своих действиях, а значит сделка должна быть признана недействительной и проданная недвижимость должна войти в наследственную массу.

К сожалению, справка о вменяемости такого продавца не может быть стопроцентной защитой. Никто не мешает ушлым родственникам взять две справки — одну для вас, другую на будущее. В первой будет сказано, что продавец полностью адекватен и отдает отчет в своих действиях, а во второй — что он же невменяем. Конечно, выданы они будут разными врачами, вот только какой из них поверит суд? Некоторые нотариусы как раз по этой причине категорически отказываются удостоверять подобные сделки: не хотят рисковать и участвовать в будущем в таком судебном процессе.

Отказывается знакомиться с вами лично

Нередки случаи, когда продавец не может сам присутствовать на сделке и наделяет другое лицо правом подписать договор и получить деньги от его имени. Здесь возможны варианты поддельной доверенности, отозванной и составленной от имени недееспособных, ограниченно дееспособных и даже умерших людей. Конечно, можно проверить, не отозвана ли доверенность, но быть стопроцентно уверенным в добросовестности выдавшего ее нотариуса вы вряд ли сможете. 

Если во время подготовки к сделке вы общались с продавцом, и он сам предупредил вас, что не сможет присутствовать на подписании, рисков сильно меньше. А вот если вы продавца в глаза не видели, а общаетесь только с его доверенным лицом — это повод насторожиться. Современные средства связи позволяют пообщаться с человеком, даже если тот находится в другой стране. Так что если хозяину и его доверенному лицу нечего скрывать, они пойдут вам навстречу и найдут возможность организовать переговоры.

Настаивайте на присутствии продавца, говорите, что готовы подождать его возвращения, или решайте, настолько ли вам нужно купить именно эту квартиру, что вы готовы рисковать? Разумеется, далеко не у всех сделок, в которых вместо продавца выступают доверенные лица, есть мошенническая подоплека. Нередко продавец действительно просто физически не может присутствовать на подписании договора. Но если он вообще не идет на контакт никаким образом, и у вас уже складывается впечатление, что он скорее выдуманный персонаж, а не живой человек — не рискуйте. Настаивайте на встрече или ищите другой вариант.

Основные тезисы

Если продавец развелся, проверьте, есть ли документы, подтверждающие, что все имущественные споры с бывшим супругом решены. Если таких документов нет, подумайте, может лучше не рисковать.

Если в анамнезе квартиры было наследство, может объявится другой претендент на квартиру, и сделку могут отозвать. Чтобы такого не произошло, лучше застраховать титул.

✌☝Покупать квартиру у алкоголиков, наркоманов и душевнобольных чревато последствиями: продавец или его родственники могут заявить, что он был «не в себе», и отозвать сделку.

✌✌С некоторыми стариками надо быть настороже — если сомневаетесь в здравом рассудке продавца, подстрахуйтесь или выберите другой вариант.

Если вы никогда не видели продавца, а видели только его доверенное лицо — стоит насторожиться.

Обратите внимание: в статье мы говорим о крайних случаях. Разумеется, не все пожилые люди впадают в маразм и далеко не всегда работа по доверенности говорит о мошенничестве. Но такие случаи встречаются в практике — и не так редко, как хотелось бы. 

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Сплетни из мира недвижимости, советы по покупке и продаже квартир, уникальные инструкции и интересные новости.
Бесплатно, один раз в неделю на вашей почте дайджест лучших материалов.

sergusup.ru