24 июля 2019

Предварительный договор. Что это такое?

Законы
«Да этот предварительный договор вас ни к чему не обязывает, это бумажка просто, только чтобы разрешение опеки на продажу нашей квартиры получить». Продавцы послушали и подписали, хотя не собирались так быстро продавать свою квартиру. А потом оказалось, что не «просто бумажка», и пришлось заключать сделку на невыгодных условиях. Чтобы вы не попали в подобную ситуацию, рассказываем подробности о предварительном договоре.


Что такое предварительный договор ​

В предварительном договоре стороны описывают условия, на которых в будущем обязуются заключить основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг.

Он заключается в той же форме, что и основной. По закону договор купли-продажи недвижимости обязательно составляют в письменной форме, а нотариальное удостоверение для него не нужно. Поэтому предварительный договор тоже нужно заключить в простой письменной форме.

Простая письменная форма – это записанные на бумаге условия, под которыми стороны поставили свои подписи. Можно заполнить от руки, напечатать на машинке или компьютере. Подписей участников договора будет достаточно, чтобы сделать его законным, удостоверять такой документ у нотариуса не нужно.


А вот если по закону требуется, чтобы договор обязательно удостоверил нотариус – как, например, для ренты, такой предварительный договор обязательно нужно отнести в нотариальную контору.

Устно предварительный договор заключить нельзя. Если в законе не написано, какая форма должна быть у основного договора, предварительный договор заключают в простой письменной форме. А еще предварительный договор не нужно регистрировать, даже если для основного требуется государственная регистрация.

Если стороны не учтут требование к форме предварительного договора – договорятся устно или не сходят к нотариусу, если по закону удостоверение обязательно, такой документ не будет действовать. 

Предварительный договор – это зафиксированная договоренность сторон насчет будущей сделки. Люди определяют, на каких условиях сделка будет заключена, и принимают на себя обязательство ее совершить.


Предварительный договор – это зафиксированная договоренность сторон о будущей сделке. 


В каких случаях заключается

Чаще всего предварительный договор используется при заключении сделок купли-продажи недвижимости. Но его можно подписать перед любой сделкой: аренды, подряда, оказания услуг, долевого участия в строительстве.

Обычно люди подписывают предварительный договор, когда по какой-либо причине в данный момент не могут подписать основной договор. Допустим, покупатель не может прямо сейчас рассчитаться за объект, поскольку берет его в ипотеку и надо дождаться одобрения банка. Или продавец вынужден отложить заключение сделки, потому что часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему ребенку и нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.

При этом и продавца, и покупателя устраивают условия предстоящей сделки: объект, цена, способ оплаты. Они готовы некоторое время подождать, пока вторая сторона не решит свои проблемы. И чтобы к моменту решения проблем контрагент не отказался от сделки и не изменил условия, подписывают предварительный договор.

Так же могут поступить и будущие поставщик и покупатель, арендатор и арендодатель, заказчик и исполнитель –  оформить предварительный договор поставки, аренды, услуги или любой другой и в нем записать условия будущего основного договора, которые они обсудили.

Чем предварительный договор отличается от основного договора

В предварительном договоре стороны описывают свои будущие взаимоотношения, принимая на себя обязательство заключить в последующем договор на определенных условиях и готовы нести ответственность, если нарушат это обязательство.


Например, будущие арендодатель и арендатор ставят подпись на предварительном соглашении, подтверждая, что не позднее 4 сентября 2019 года они заключат договор аренды гаража на таких-то условиях.


Основной договор люди подписывают, когда готовы выполнять его сразу. В нем обязательно прописывают все основные условия, без которых он не может считаться заключенным. Сразу после того, как человек поставит подпись под основным договором, у него возникают права и обязанности. А также ответственность за неисполнение. И даже если совершать действия по договору человек должен не сразу после подписания, а через какое-то время, договор уже действует – обязательства и ответственность уже существуют.  

Например, в основном договоре можно написать, что арендодатель передает квартиру в аренду только через два месяца после подписания договора. Но при этом у них обоих уже есть права и обязанности, определенные договором, прописана ответственность за их нарушение, указаны сроки аренды и стоимость арендной платы и все остальные условия.

Какие пункты должны быть обязательно

Предмет договора. В соответствии с пунктом 3 статьи 429 ГК РФ из условий предварительного договора должно быть понятно, какие действия в будущем собираются совершить участники договора. Например, предметом договора купли-продажи квартиры будет передача ее продавцом в собственность покупателя.

Объект. В этом договоре еще очень важно описание объекта – той самой квартиры. Описывать надо подробно, чтобы из договора было понятно какая именно квартира продается, и ее нельзя было бы спутать с другой. Надо написать кадастровый номер, площадь и адрес – это позволит безошибочно идентифицировать объект.

Если продается строящаяся квартира, надо взять сведения из договора долевого участия: строительный адрес с литером, проектную площадь. Кадастровый номер строящемуся объекту не присваивается, поэтому его вы не укажете, но и остальной информации будет достаточно.

Срок. Если не укажете срок, когда собираетесь подписать основной договор, будет применяться пункт 4 статьи 429 ГК РФ. По нему основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного. Но этот срок может быть невыгоден для вас, поэтому лучше самим определить тот, который вас устроит. Напишите, что основной договор будет подписан, допустим, не позднее 17 августа или не позднее 3 месяцев с момента подписания предварительного.

Если подписание основного договора зависит от какого-то события, которое еще не произошло, можно сослаться на него, устанавливая срок. Тогда вы можете написать, что основной договор будет заключен после того, как произойдет то-то, но не позднее такого-то определенного срока, к примеру, не более двух лет.

Например, хозяин офиса нашел арендатора, но здание, в котором офис расположен, еще не введено в эксплуатацию. Арендодатель и арендатор могут заключить предварительный договор, написав в нем, что основной будет заключен после ввода объекта в эксплуатацию и открытия офисного центра, но не позднее 2 лет с даты подписания этого соглашения.

Уточняющий срок надо дописывать обязательно: если ориентироваться только на ввод в эксплуатацию, по закону будет считаться, что срок не согласован. Окончание строительства не зависит от сторон, этот период может быть увеличен, если застройщик, к примеру, получит отказ в выдаче разрешения. В этом случае будет применяться правило об обязанности заключить основной договор в течение года.

Какие пункты можно включить дополнительно

Для предварительного договора достаточно написать предмет основного договора. Остальные существенные условия вы можете согласовать при подписании основного договора. Но лучше, если вы напишете их сразу, чтобы зафиксировать достигнутые договоренности и не решать потом разногласия в суде. 

Цена и порядок расчетов. Например, если вы заключаете предварительный договор купли-продажи квартиры, укажите, что цена квартиры такая-то и изменению не подлежит. Расчет будет произведен таким-то образом.

Аванс или задаток. Чтобы подтвердить свои намерения покупатель может передать часть суммы в виде аванса или задатка. Но обратите внимание: если по предварительному договору будет передана полная сумма или ее большая часть, договор будет признан окончательным.

Неустойка. Вы можете написать, что несоблюдение условий договора наказывается уплатой неустойки. Виновник должен заплатить пострадавшему участнику определенную сумму денег. Но имейте в виду – суд может уменьшить размер штрафных санкций за отказ заключить основной договор и даже совсем их не взыскивать.

Например, в одном предварительном договоре купли-продажи здания участники написали, что за уклонение от заключения основного договора виновнику придется заплатить неустойку в 7 раз выше, чем стоимость здания. Когда продавец отказался подписать договор, покупатель подал исковое заявление в суд. В итоге  договор купли-продажи здания был заключен по решению суда, а неустойку судья не взыскал. Указал, что неустойка была установлена сторонами на тот случай, если основной договор не будет заключен ни в добровольном, ни в судебном порядке, чтобы компенсировать покупателю возможные убытки. А поскольку в итоге сделка все-таки состоялась, взыскивать неустойку не за что.

Другие условия. Вы можете вписать в предварительный договор любые условия основного, если для вас они важны. Например, в предварительную куплю-продажу недвижимости часто вписывают срок, в который продавец и члены его семьи снимутся с регистрации. Или перечисляют имущество, которое останется в квартире и войдет или не войдет в цену. Во втором случае дополнительно пишут, сколько придется доплатить. Еще часто указывают, что фактическая передача квартиры состоится тогда-то.

Какие последствия наступят, если подписать договор

Если один из участников сделки передумает заключать основной договор, второй участник может пойти в суд. Судья вынесет решение, по которому договор будет считаться заключенным. Поэтому подписывать предварительное соглашение можно только в том случае, если вы действительно готовы к сделке.

Если вы заключали договор при одних обстоятельствах, а потом они изменились, суд может вынести решение, что заключать основной договор в новых обстоятельствах не стоит. Но при этом может взыскать с виновника неустойку в пользу второго участника договора.

Поэтому если вам говорят, что предварительный договор – ничего не значащая бумажка, которая вас ни к чему не обязывает, знайте, что вас обманывают. Подписав предварительный договор, вы обязаны выполнять его условия. Поэтому тщательно взвешивайте и просчитывайте последствия и не ставьте свою подпись, если не готовы исполнить прописанное в договоре.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Оставить комментарий

  Подписаться  
Уведомление о
sergusup.ru