20 мая 2020

Застройщик не регистрирует дом в кадастре — как не потерять квартиру

Законы

Застройщик сдал новый дом. Жильцы оплатили квартиры, подписали акты приема-передачи. Но муниципалитет не разрешает в них прописаться.

Оказывается, строительной компанией не проведена постановка дома на кадастровый учет. Объясняем, как в этой ситуации не потерять квартиру и получить право собственности.


Если вам некомфортно вести переговоры с застройщиком или вы не знаете, как это сделать, задайте вопрос в «Этажи». Эксперты по недвижимости разберутся в тонкостях ДДУ и сами договорятся о важных условиях:

Получить консультацию эксперта по недвижимости


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных


Что такое кадастровый учет и регистрация права собственности на недвижимость

На учет в кадастре поставить можно дом или квартиру-вторичку. Поставить на учет квартиру в новостройке отдельно от дома не получится. Для этого нужно регистрировать все здание.

Чтобы стать собственником жилья, сначала его нужно зарегистрировать в кадастре. Источник: genbank.ru

Постановка недвижимости на кадастровый учет и регистрация права собственности регулируются ФЗ-218. Происходит это так:

1. Постановка на кадастровый учет — сначала застройщик регистрирует дом в Едином государственном реестре (далее ЕГР). Это электронная база данных, куда заносят данные о площади, размерах, местонахождении и планировке жилья.

Справка из ЕГР о том, что на квартире нет долгов и кредитов. Источник: егрнсправка.рф


2. Регистрация права собственности на дом или другую недвижимость — после того, как дом зарегистрирован в ЕГР, идут в Росреестр за свидетельством.

Документ подтверждает, что квартира или дом принадлежит конкретному хозяину.

Требования Росреестра для оформления документов


Кто должен регистрировать дом в кадастре

До начала постройки застройщик должен получить в мэрии разрешение. Только после выдачи документа строительная компания имеет право начинать работы и сдавать объект в эксплуатацию. Готовый дом со всеми квартирами мэрия ставит на кадастровый учет.


Если дом не внесли в кадастр, нужно идти разбираться в прокуратуру и в суд.


На этапе строительства застройщик подписывает с будущими жильцами договор долевого участия (ДУ). По условиям договора он должен:

  • Построить многоквартирный дом;
  • Ввести здание в эксплуатацию;
  • Передать жилье дольщикам.

Так выглядит договор долевого участия

Строительная компания может заняться регистрацией новостройки в кадастре. И ответственные застройщики именно так и поступают по собственной инициативе. Но это не их обязанность.

Когда дом готов, введен в эксплуатацию, строительная компания приглашает участников ДУ приехать на объект. Жильцы приезжают, оценивают состояние квартир и подписывают акт приема-передачи. Когда документ подписан, считается, что строительная компания выполнила свои обязательства.

Как поставить дом на кадастровый учет в 2020 году, как оформить право собственности на дом — строительную компанию не волнует. По закону это не обязанность застройщика, жильцы не смогут заставить его это сделать.


Регистрацию квартиры можно ускорить, но придется побегать с бумажками


Как поставить дом на учет в кадастре быстро

Закон 218-ФЗ говорит, что дом в кадастр заносит чиновник, который подписал свидетельство о вводе в эскплуатацию. В реальности постановка дачного дома на кадастровый учет проходит за 3-6 месяцев, а новостройки — годами.


Обратиться в мэрию

Нужно написать письмо в мэрию или в федеральный орган, который разрешил строительной компании ввести здание в эксплуатацию.

Установленной формы письма нет. Чтобы заявку рассмотрели быстрее, в письме укажите:

  1. Название строительной компании, юридический и физический адрес.
  2. Адрес новостройки и дату ввода в эксплуатацию.
  3. Свои контакты для быстрой связи: телефон, email.

Письмо распечатайте в двух экземплярах и приложите копию разрешения на ввод в эксплуатацию. Один экземпляр несите в приемную ответственного органа. На другом попросите поставить подпись о получении и оставьте себе.

Документы можно отправить заказным письмом с уведомлением о получении. Тогда внутрь нужно вложить опись бумаг. Документы лучше сразу делать в двух вариантах: если Роспочта потеряет письмо, нужно будет делать все заново.

Специального онлайн-сервиса, через который можно отправить электронное обращение в мэрию или проверить информацию о внесении в кадастр, нет.

По закону мэрия должна ответить за месяц. На почту приходит уведомление о том, что дом зарегистрировали. Но могут и отказать, — если для постановки на кадастровый учет не хватает документов. Обычно это техпаспорт или межевой план.

Сам факт отказа — законный. Но это означает, что здание незаконно сдали жильцам. Без плана и паспорта гос. служащий не имел права выдать свидетельство о вводе дома в эксплуатацию.


Если мэрия отказала в регистрации, надо идти в прокуратуру


Написать заявление в прокуратуру

Обращение можно подавать, если:

  • государственные служащие бездействуют — новостройку на учет не ставят без объяснения причин;
  • госслужащие не соблюдают нормативы — дом ввели в эксплуатацию без техпаспорта и межевого плана;
  • строительная компания халатно отнеслась к регистрации здания — пакет документов предоставила не полностью.

Обращение можно отправить по почте, договориться о приеме у дежурного прокурора или оформить на официальном сайте прокуратуры


Онлайн-сервис не всегда хорошо работает: документы к письму часто не прикрепляются, а ответ ждут неделями


Чтобы обращение рассмотрели быстрее, в письмо добавьте:

  • копию письма, которое отправляли госслужащим.
  • информацию, что муниципальные органы власти не ответили или дали отказ;
  • фотографию письма с отказом;
  • причину отказа.


Ответ из прокуратуры приходит через месяц


Подать в суд

Если застройщик исчезает, прокуратура молчит, а мэрия отказалась помочь, нужно идти в суд. Суд не имеет права поставить квартиру на кадастровый учет. По закону РФ регистрировать нужно весь дом.

Для суда нужны документы:

  1. Иск: составляет юрист. В документе объясняют ситуацию, просят повлиять на органы власти и поставить новостройку на учет в кадастре.
  2. Копии документов на дом: разрешение на строительство, межевой план, договор долевого участия, техпаспорт, разрешение на ввод в эксплуатацию.

Иногда суд запрашивает дополнительные документы, если для решения не хватает доказательств, нужно больше информации о причинах отказа, статусе застройщика или других обстоятельств.


По закону суд может направить штатного юриста по общим вопросам, но лучше нанять своего. Штатные юристы обычно плохо разбираются в вопросах недвижимости, проигрывают дела или затягивают их.

Это не обязательно, может и повезти


Как самостоятельно поставить дом на кадастровый учет

Самостоятельно зарегистрировать дом в кадастре не получится — по закону это может сделать только собственник. Но ускорить процедуру или повлиять на нее можно. Обычно постановка дома на кадастровый учет занимает 3-6 месяцев. Для этого нужно собрать пакет документов и передать муниципальным органам власти.

Документы для постановки на кадастровый учет:

  1. Межевой план земли, где расположено здание.
  2. Разрешение на строительство жилого объекта.
  3. Технический паспорт дома.
  4. Документ, подтверждающий ввод в эксплуатацию.

Сколько стоит постановка на кадастровый учет — указано в 218-ФЗ.
По закону застройщик обязан выдать все документы или передать их в мэрию. Но строительные компании часто не предоставляют межевой план и техпаспорт.

Часто эти документы готовят сами дольщики. Будущие собственников квартир собираются и делят стоимость форм на всех: цена документов выходит дешевле, чем если делать самому.

Так выглядит межевой план земли. Источник: geomergroup.ru
Для постановки на кадастр нужен техплан всего здания, а не одной квартиры. Источник: kad-reg.ru

Межевой план и техпаспорт заказывают у кадастрового инженера. Обращаться на первый попавшийся сайт не стоит, в сети много мошенников. Сначала надо проверить документы кадастрового инженера.

Действующие аттестаты публикуют на сайте Росреестра. Там же можно узнать, поставлен ли дом на кадастровый учет.


Получаем право собственности на жилье

По закону вы еще не являетесь хозяином квартиры, даже когда сведения о новостройке внесены в кадастр. Чтобы продать квартиру, сдать в аренду или просто прописаться, нужно оформить право собственности.

Для этого нужны документы:

  • заявление;
  • удостоверение личности — паспорт;
  • техпаспорт;
  • план жилья из Бюро технической инвентаризации;
  • договор ДУ;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • договор с банком — если квартира взята в ипотеку;
  • другие документы по требованию ответственного государственного органа.

Заявление важно проверить перед отправкой. Ответственный орган может не выдать свидетельство о регистрации прав собственности, если:

  • указаны неправильные данные;
  • документы вызывают сомнение;
  • сведения в копиях и в заявлении не совпадают;
  • в документа есть исправления и помарки;
  • собраны не все документы.

Пакет документов распечатывают и несут в Росреестр или отправляют в электронной форме. Документы можно передать через представителя, если оформить на него доверенность.

Еще документы можно:

  • отдать государственному служащему на выездном приеме;
  • отправить заказным письмом с уведомлением и описью;
  • отправить в электронной форме;
  • отнести в многофункциональный центр.

Для подачи нужно оплатить федеральную пошлину: 2 000 рублей. Без чека Росреестр не примет документы.

Если все оформлено правильно, через 5-12 дней Росреестр выдает свидетельство.

Когда свидетельство на руках, вы считаетесь собственником квартиры. Источник: nasledstvo.guru


Запомнить

  1. Зарегистрировать квартиру в кадастре отдельно от новостройки не получится.
  2. Строительная компания не обязана ставить дом на кадастровый учет. Это должен делать орган управления, который разрешил строительство и ввел здание в эксплуатацию.
  3. Чтобы поставить дом на кадастровый учет, нужно обратиться в мэрию.
  4. Если мэрия отказала в регистрации, нужно обратиться в прокуратуру или в суд.
  5. Документы можно оформить самостоятельно или разделить стоимость между всеми владельцами квартир. Так будет дешевле для каждого жильца.
  6. Поставили дом на кадастровый учет — по закону вы еще не хозяин квартиры. Чтобы продать или сдать недвижимость, нужно оформить право собственности.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть