Покупка квартиры — ответственный шаг и выгодное вложение в будущее. При выборе недвижимости и передаче прав собственности существует множество особенностей и нюансов, а высокая стоимость жилых объектов становится причиной рисков при их покупке. В статье расскажем, какие существуют возможности приобретения жилья, их особенности и порядок проведения сделок. Ответим на самые популярные вопросы, которые возникают при выборе жилой недвижимости, приведем примеры и инструкции, как оформить куплю-продажу квартиры, провести сделку купли-продажи грамотно, быстро, выгодно, как оформить купленную квартиру в собственность и избежать обмана со стороны мошенников.

Какие существуют возможности при покупке квартиры

Для решения жилищного вопроса вы можете выбрать квартиру на первичном или вторичном рынке.



Первичное жилье Вторичное жилье
Квартиры, которые еще не были оформлены в собственность, например, находятся в строящихся или только построенных домах. Недвижимость, на которую было оформлено право собственности физическим или юридическим лицом. Жилье может быть расположено как в старых домах, так и в новых ЖК, которые недавно были сданы в эксплуатацию, выкуплены у застройщика и на них уже получено право собственности.

Способы покупки квартиры:

💵 Покупка квартиры за наличные, собственные денежные средства — во время сделки покупатель передает продавцу всю установленную сумму. Для этого можно самому собрать деньги, чтобы купить квартиру, или взять в долг. Для безопасности передачу денег проводят через нотариуса в присутствии свидетелей и в обязательном порядке оформляют расписку. Услуга нотариального контроля при передаче средств платная, размер вознаграждения обычно составляет определенный процент от суммы сделки. При желании, можно использовать другой способ передачи средств: через банковскую ячейку, банковский перевод со счета на счет или аккредитив.

📋 В ипотеку — подходит для приобретения как новостроек, так и вторичного жилья. При оформлении ипотеки банк выдает кредит под залог выбранной недвижимости. Продавец получает всю сумму, а покупатель ежемесячно погашает банку часть кредита и проценты. В большинстве случаев ипотека оформляется на срок от 3 до 20-25 лет и подразумевает внесение первого взноса в размере от 10 до 50%.

📊 В рассрочку — промежуточный вариант между наличным расчетом и ипотекой. Покупатель вносит необходимую для покупки квартиры сумму частями, период рассрочки обычно небольшой — от нескольких месяцев до 1-3 лет. Программа может быть беспроцентной или включать дополнительную компенсацию в виде процентов или установленных платежей. Чаще всего рассрочку оформляют строительные компании на период до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Что нужно, чтобы купить квартиру: стандартный порядок действий

🔹 Поставьте цель. Определите параметры будущей квартиры: удобный район, транспортная развязка, расположение на этаже, размер и количество комнат. При этом учитывайте количество жильцов, возможное расширение семьи, рождение детей.

🔹 Проанализируйте свои финансовые возможности. Покупательная способность формируется на основе реального бюджета и размера доходов, но всегда возможно подобрать альтернативу. Например, за одну и ту же сумму можно купить однокомнатное жилье в центре, или двухкомнатное в спальном районе, или использовать накопленные средства в качестве первого взноса и взять кредит на более просторную квартиру.

🔹 Выберите способ покупки. Если сумели скопить всю необходимую для покупки недвижимости сумму, не нужно переплачивать за кредит. В то же время ипотека помогает улучшить жилищные условия прямо сейчас. При этом вы вносите оплату за собственное жилье, не живете с родителями и экономите на арендной плате.

🔹 Изучите рынок недвижимости. Сделать это можно самостоятельно или обратиться за помощью к риэлтору. При покупке жилья без посредников должное внимание уделите выбору объекта и изучению особенностей проведения сделки купли-продажи. Обращение к специалисту поможет сэкономить время и силы.

🔹 Изучите понравившиеся варианты. Оцените не только характеристики самого жилья, но и общее состояние дома, инфраструктуру, криминальную ситуацию в районе. Если будет возможность, познакомьтесь с соседями и постарайтесь узнать дополнительную информацию от них: как работает управляющая компания, с какими жильцами возникают проблемы и конфликты, исправна ли система отопления и канализации в доме. Учтите все издержки на недвижимость и проживание в ней, например, рассчитайте, во сколько обойдется квартира после ремонта и регулярные расходы на транспорт. Не делайте однозначный выбор в пользу самого дешевого варианта, уточните, что послужило фактором для снижения цены: срочная необходимость получить деньги или отсутствие спроса из-за низкого качества жилья. Тщательно изучите юридические аспекты: кто является собственником недвижимости, есть ли согласие на продажу от всех владельцев, сколько прописанных жильцов, кто и по какому праву занимается продажей. Для проверки попросите предъявить документы на квартиру.   

🔹 Подумайте, как можно сэкономить. Многие собственники указывают цену продажи “с запасом” в надежде получить больше. Учитывая эту тенденцию, можно поторговаться и предложить свою более низкую цену. Чтобы торги прошли успешно, предварительно изучите ситуацию на рынке недвижимости и стоимость аналогичных предложений. Чтобы с большей вероятностью получить скидку, не проявляйте крайней заинтересованности в покупке, даже если объект вам очень понравился, не давите на продавца и дайте ему время обдумать предложение.

Интересно! Узнать реальную цену квартиры можно с помощь профессиональных риэлторов. Подробно опишите характеристики объекта одному или нескольким специалистам и выслушайте их мнения по поводу цены. При этом можно представится как покупателем, так и собственником, который хочет продать такую квартиру. Так вы получите представление о реальной стоимости жилья.

🔹 Оформите сделку. Заключите договор и подайте документы на регистрацию, сделать это можно через МФЦ. Проведите процедуру приема-передачи недвижимости: проведите осмотр и подпишите соответствующий акт. Подробнее про порядок оформления недвижимости в каждом конкретном случае расскажем ниже.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке, чтобы не обманули

Иногда стоимость квартир на вторичке дешевле, чем на первичном рынке, что связано с износом строения и, в некоторых случаях, неудобной планировкой. Чаще всего цена ниже среднерыночной в домах старого фонда. При этом, покупка вторичной недвижимости сопряжена с рисками: на рынке действуют мошеннические схемы, в документах собственника могут быть ошибки, которые повлекут гражданские споры после завершения сделки. Безопасно купить квартиру на вторичном рынке можно через агентство, при этом вы сэкономите время, получите дополнительные гарантии и преимущества. Если вы решили действовать самостоятельно, чтобы следуйте нашим советам не быть обманутым.

Совет 1. Подтвердите право собственности продавца на квартиру.

Запросите договор купли-продажи, свидетельство о наследовании или другие правоустанавливающие документы. Если продажей занимается доверенное лицо, проверьте подлинность доверенности — она должна быть заверена нотариально. Обратите внимание на дату заключения документа, если срок действия не указан, доверенность действительна 1 год. Перед подписанием сделки настаивайте на личной встрече с собственником, чтобы узнать, согласен ли он с продажей имущества.

Совет 2. Изучите собственника.

Чаще всего проблемы при покупке-продаже недвижимости возникают, если собственник страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Состояние его здоровья может стать причиной иска со стороны родственников, которые будут считать продажу недействительной.

Совет 3. Проверьте статус объекта.

Квартира не должна находится под арестом или использоваться в качестве залога. Перепроверить это можно на сайте Росреестра на основе электронной выписки из ЕГРП. Убедитесь в отсутствии задолженностей за коммунальные услуги, сделать это можно на основе квитанций и выписок с лицевых счетов. Если недвижимость — это совместно нажитое в браке имущество, при продаже необходимо согласие супруга. Если продается доля — часть квартиры, другие собственники должны письменно отказаться от преимущественного права покупки. Если дом находится в списке на расселение, продажа квартир в нем незаконна. Если квартира сдается, собственник имеет право продать ее до завершения договора аренды только по согласованию с арендатором.

Совет 4. Узнайте сколько собственников сменила квартира и как часто она перепродавалась.

Несколько перепродаж недвижимости за короткий срок могут свидетельствовать о серьезных проблемах: неблагополучных соседях, протекающей крыше, аварийном состоянии здания или коммуникаций. Чтобы узнать о предыдущих сделках, попросите предъявить выписку из ЕГРП.

Совет 5. Зафиксируйте порядок передачи денег.

Продавец имеет право попросить задаток в качестве гарантии, что сделка состоится. При этом лучше заключить договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги в случае непредвиденных обстоятельств. В документе также могут быть прописаны штрафы за отказ от сделки, а также информация о техническом состоянии квартиры. При получении аванса продавец выдает потенциальному покупателю расписку. После сбора и оформления всех необходимых документов оформляют сделку и осуществляют передачу всей оставшейся суммы: наличными, но чаще все же на переводом на банковский счет.

Совет 6. Заранее уточните нюансы.

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов: порядок выписки жильцов, период фактического освобождения жилплощади, возможность передачи в собственность или вывоза техники, сантехники, мебели, которая находится в квартире. Все эти нюансы оговариваются предварительно и прописываются в договоре. Предельно ясно необходимо оговорить порядок выписки жильцов. Чтобы исключить проблемы после сделки, можно требовать, чтобы все жильцы выписались до оформления купли-продажи.

Как купить квартиру без посредников и риэлтора: пошаговая инструкция

Шаг 1. Выберите правильное время.

По мнению специалистов, самый выгодный период для покупки вторичной недвижимости и жилья в целом — весна или осень. В это время на рынке представлен самый большой выбор объектов и можно выбрать самое выгодное предложение. При этом в теплое время года удобнее переезжать и делать ремонт. Летом рынок недвижимости затихает из-за сезона отпусков, а зимой — из-за плохих погодных условий, которые могут создавать трудности при переезде.

Шаг 2. Выберите и изучите несколько подходящих вариантов.

При обращении в агентство вам предложат от трех и больше квартир, которые соответствуют вашим требованиям. Если вы ищете жилье самостоятельно, действуйте таким же образом — сравните несколько подходящих вариантов. Так вы сможете выбрать наиболее удобную планировку, получите представление о ценообразовании. Обсудите стоимость объекта недвижимости с собственником, возможные сроки оформления документов, продажи, другие нюансы сделки.   

Шаг 3. Оформите сделку.

Сделка купли-продажи недвижимости заключается на основе документов:

📒 паспорта покупателя и продавца;

📒 правоустанавливающих документов на объект;

📒 заявления на регистрацию договора;

📒 квитанции об оплате госпошлины;

📒 дополнительных свидетельств: разрешения опекунов, совладельцев, доверенности.

Покупатель имеет право потребовать предъявить: выписку из ЕРГН; техпаспорт; выписку из домовой книги, чтобы проверить, сколько человек прописано в квартире или выписались ли все жильцы; справку из ЕИРЦ об отсутствии долга за услуги управляющей компании.

Даже при самостоятельном поиске жилья, заключение договора купли-продажи проходит в присутствие нотариуса. Исключение составляют только те случаи, когда собственник один: он может заключить договор в простой письменной форме и пригласить нотариуса по желанию. Договор составляется согласно установленным стандартам и включает обязательную информацию:

📝 адрес объекта;

📝 характеристики недвижимости — из техпаспорта;

📝 стоимость продажи;

📝 данные продавца и покупателя;

📝 условия передачи права собственности, оплаты, выселения.

После нотариального оформления сделки, зарегистрируйте факт передачи собственности новому владельцу. Самостоятельно оформить куплю-продажу квартиры и право собственности можно через МФЦ или отдел Росреестра.

В регистрационное управление необходимо подать перечисленные выше документы. Государственная регистрация занимает до 3 месяцев. После этого покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Шаг 4. Передайте деньги.

Участники сделки заранее оговаривают способ и порядок передачи средств: наличными, переводом через банковский счет или через банковскую ячейку. Стоимость услуг нотариуса и других специалистов может быть фиксированной или зависеть от стоимости недвижимости. Стоимость госпошлины за регистрацию договора оплачивает только покупатель, услуги нотариуса оплачивают по договоренности — только одна из сторон или пополам.

Как продать и купить квартиру одновременно и оформить документы

Часто покупка квартиры проходит не “с нуля”, а после перепродажи другой недвижимости. Например, родители продают свою большую жилплощадь, чтобы купить себе и детям отдельное жилье, или семья продает однушку чтобы с доплатой купить более просторный вариант. В любом случае порядок действий не меняется: покупатель ищет подходящую квартиру, проверяет документы собственника и обсуждает с ним порядок сделки, но вместе с этим дает объявление о продаже собственного жилья. Чтобы процесс купли-продажи прошел слаженно и по закону, обычно обращаются за помощью к риэлторам. Они знают про все доступные предложения на рынке, могут быстро подобрать подходящее для покупки жилье, а через базу клиентов одновременно найдут покупателя на квартиру клиента.

Можно ли купить муниципальную квартиру

Муниципальная недвижимость — собственность государства. Продажа такой квартиры может проходить только после приватизации, но в таком случае жилье теряет статус муниципального и переходит в частную собственность. Поэтому:

📌 если вы проживаете в муниципальной квартире по договору соцнайма и еще не использовали свое право на приватизацию — воспользуйтесь им и получите жилье в собственность без оплаты;

📌 если вы уже использовали свое право на бесплатную приватизацию, можете выкупить недвижимость по среднерыночной цене у государства;

📌 если вам предлагают купить муниципальную квартиру у жильцов, которые не являются ее собственниками, не соглашайтесь — это обман.  

Как быстро и выгодно купить квартиру в новостройке

Жилье в новостройках отличается удобной и современной планировкой, высоким качеством строительных материалов и коммуникаций, ухоженными подъездами, лифтами и придомовой территорией с автостоянками. Кроме этого строительные компании предлагают разные схемы для покупки жилья:

🔹 можно купить жилье со скидкой на стадии котлована, став таким образом дольщиком;

🔹 приобрести квартиры с ремонтом или черновой отделкой в уже сданном доме;

🔹 внести всю сумму сразу, оформить ипотеку или купить в рассрочку.

Покупка готового жилья в новом ЖК оформляется в том же порядке, что и любая другая недвижимость. Собственником при этом выступает строительная компания, которая может самостоятельно реализовать квартиры через центры продаж или сотрудничать с посредниками, которые предоставляют риэлторские, брокерские и юридические услуги.

При приобретении квартиры в недостроенном доме по договору долевого участия (ДДУ) вы вкладываете в строительство, поэтому сделка имеет нюансы и сопряжена с рисками, о которых мы вам расскажем.

Как правильно купить квартиру в новостройке по ДДУ

Используем возможность сэкономить. Чтобы привлечь инвестиции для строительства, застройщики начинают продавать жилье на начальных стадиях возведения дома — с проекта, котлована, фундамента, до момента сдачи объекта в эксплуатацию. На первых этапах строительства стоимость 1 м2 жилплощади на 20-40% меньше запланированной при сдаче, поэтому купить квартиру в строящемся доме можно намного дешевле.

Помним про риски. Возможность сэкономить напрямую связана с риском потерять вложения, потому что:

🔸 строительная компания может обанкротиться или заморозить проект;

🔸 из-за недофинансирования строительство может затянуться или остановиться;

🔸 готовый дом может не пройти госпроверку из-за ошибок при выборе участка, проектировании, строительстве, поэтому здание не подключат к системе водоснабжения и газоснабжения;

🔸 есть риск получить жилье, которое не соответствует вашим требованиям, например, в квартире будет слишком шумно из-за тонких стен, или итоговая площадь будет меньше запланированной: разницу в цене вам компенсируют, но из-за этого прихожая или другое помещение может быть слишком маленьким.

Проверяем документы застройщика. При выборе новостройки проверьте документы строительной компании:

📋 учредительные документы;

📋 ИНН и ОГРН;

📋 финансово-хозяйственную отчетность;

📋 бухгалтерские балансы, распределение прибыли и расходов за последние три года;

📋 заключение аудиторской проверки за последний год.

Дополнительно изучите разрешение на строительство, документы на участок где ведется стройка, проектную декларацию, разрешения на подключение к водопроводу, системе отопления и электросетям. Документы могут быть в свободном доступе на сайте застройщика или предоставляются по требованию потенциального покупателя. Узнайте сколько объектов компания уже сдала в эксплуатацию, отзывы покупателей, сделать это можно на специализированных форумах в сети.

Покупать жилье лучше напрямую у подрядчика в новостройке, но если застройщик реализует квартиры через посредников, проверьте их документы, репутацию и права представителя.

Дополнительно сравните стоимость жилья в новых ЖК, которые предлагают другие компании. Все застройщики используют схожие технологии и закупают материалы по рыночным ценам, поэтому итоговая стоимость жилья может отличатся только из-за расположения или размера жилой площади. Если рассматриваемое вами предложение намного выгоднее аналогичных, скорее всего компания не выполнит своих обязательств.

Подпишите договор долевого участия и внесите оплату. Если все документы в порядке, строительная компания сдала уже не один дом, который отмечен позитивными отзывами, можете подписывать ДДУ. Договор содержит информацию:

📝 реквизиты застройщика;

📝 данные дольщика;

📝 характеристики квартиры;

📝 способ и порядок оплаты;

📝 срок сдачи объекта в эксплуатацию.

После подписания договора внесите оплату за недвижимость в порядке, установленном ФЗ №214. По требованиям закона, оплата возможна только после регистрации ДДУ в Росреестре. Деньги переводят на счет организации, некоторые компании предоставляют рассрочку и разбивают всю сумму на равные платежи, которые необходимо вносить поэтапно до сдачи объекта в эксплуатацию.

Как купить квартиру по переуступке прав: специфика сделки

Предлагать жилье в строящихся домах могут не только сами строительные компании, но и дольщики, которые по каким либо причинам хотят вернуть свои деньги, а также консалтинговые компании, которые занимаются перепродажей недвижимости и оказывают посреднические услуги. В этом случае они передают свои права долевого участия покупателю в обмен на установленную сумму.

Порядок и условия сделки с каждом конкретном случае могут отличатся, во время покупки по переуступке предоставляются документы:

📗 первоначальный договор ДУ с застройщиком;

📗 договор переуступки;

📗 согласие застройщика на переуступку прав;

📗 подтверждение взаиморасчетов;

📗 акт приема/передачи бумаг по переуступке.

Стоит ли покупать квартиры на торгах

Существует несколько причин для реализации недвижимости через торги, среди них нарушение заемщиком условий договора с кредитором, а также продажа имущества компаний, которые объявили себя банкротом. Обычно на торгах по банкротству у государства продается жилье, которое было в собственности у юридических лиц, предприятий или конфисковано за неуплату коммунальных и других услуг. Залоговую квартиру на аукционе у банка продают, чтобы закрыть кредит, который не в состоянии выплачивать заемщик.

Начальная цена недвижимости на торгах обычно на 5-10% дешевле рыночной стоимости, что позволяет недорого приобрести жилье. Однако, следует помнить, что покупка квартир с торгов приставов сопряжена с риском:

📍 покупатель залоговой банковской квартиры может столкнуться с судебными тяжбами бывшего собственника;

📍 на лицевом счету недвижимости могут быть долги за коммунальные услуги;

📍 часто возникают проблемы с регистрацией жильцов: выписать бывшего собственника можно через суд, однако если прописка распространяется на несовершеннолетнего ребенка, выписать и выселить его никто не имеет права;

📍 на объекте может быть обременение, которое не удалось выявить в ходе предварительного оформления документов: например, предприятие предоставляло собственное помещение для проживания работникам, фирма обанкротилась и помещение выставили на аукцион, но выселять жильцов нуждающихся в жилье без предоставления альтернативы незаконно.

Купить квартиру с обременением банка без риска поможет специалист по недвижимости.

Как купить квартиру в другом городе без проблем

Необходимость купить жилье в другом городе может быть вызвана сменой работы, особенностями ведения бизнеса, ситуацией в стране или регионе. Чтобы самостоятельно и без риска провести такую сделку, необходимо выделить время, изучить стоимость недвижимости в регионе, приехать в город для просмотра вариантов и оформления документов. Чтобы без риска и потери времени купить жилье в другом городе, обратитесь за помощью в агентство недвижимости, которое имеет филиалы или сотрудников в разных регионах. Как правило, такие деловые связи существуют между членами Российской гильдии риэлторов или членами специально созданных профессиональных деловых сообществ.

Как купить жилье в ипотеку

Ипотеку, или кредит под залог недвижимости, можно использовать как для покупки новостроек, так и вторичного жилья. По сравнению со сделкой купли продажи, в которой участвуют двое — продавец и покупатель — в ипотеке задействуется третья сторона — банк.

Порядок ипотечной сделки:

  1. Заемщик подтверждает свою платежеспособность.
  2. Выбирает квартиру, которая соответствует его требованиям к площади, этажу, отделке и подходит по цене.
  3. Подает документы на квартиру в банк.
  4. Банк рассматривает заявку и предоставленный пакет документов, в случае одобрения выдает кредит.

При оформлении ипотеки на новостройку застройщик обычно предлагает готовые программы и схемы кредитования от партнеров. Вы можете воспользоваться одной из них, что сэкономит время, или обратиться в другую кредитную организацию. При покупке вторичной недвижимости в ипотеку кредитора необходимо искать самостоятельно.

Существует ряд стандартных и индивидуальных условий, которые банки выдвигают к заемщикам. К стандартным критериям оценки относят:

▪ гражданство РФ;

▪ возраст от 20-21 год в момент оформления договора и до 65-75 лет в момент погашения долга;

▪ рабочий стаж от 6 месяцев;

▪ уровень дохода, который, помимо основных расходов семьи, позволит регулярно погашать займ, проценты по нему.

В некоторых банках выдают кредиты клиентам младше 21 года, со средним и низким уровнем официального дохода. Например, Сбербанк и Транскапиталбанк предоставляют своим клиентам возможность погашать займ до 75 лет, а Совкомбанк — до 85 лет. Лояльные условия оценки заемщиков обычно действуют на ипотечные программы с менее выгодными условиями: с коротким периодом кредитования, большим первым взносом и переплатой.

Чтобы подать заявку на получение ипотечного займа необходимо написать заявление по форме банка и передать на проверку документы:

📜 копии паспорта и идентификационного кода;

📜 справку о доходах и копию трудовой книжки;

📜 аналогичные документы созаемщиков, при условии их привлечения к сделке.

Если в качестве первого взноса планируется использовать сертификат материнского капитала или накопления по военной ипотеке, в банк передают соответствующие сертификаты и выписки со счета. Перечень документов может отличаться, точный список выдадут сотрудники банка.

Популярные вопросы по ипотечному кредитованию

Оформят ли ипотеку с плохой кредитной историей?

Выдавая кредит под залог недвижимости банки рискуют меньше: если заемщик не сможет или откажется погашать ипотеку, жилье можно реализовать и компенсировать издержки. Поэтому многие банки оформляют ипотеку клиентам с плохой кредитной историей, в особенности если в прошлом нарушения кредитного договора были несущественными: заемщик задержал выплаты на несколько месяцев, долго не погашал долг окончательно или нарушения были допущены 5-10 лет назад и больше.

Если банк все же учитывает кредитную историю, он может дополнительно снизить свои риски и предложить займ на менее выгодных условиях: на короткий срок, под высокий процент, увеличить сумму первого взноса,потребовать дополнительное гарантийное обеспечение со стороны созаемщиков.

Что делать если работаешь неофициально?

Чтобы подтвердить платежеспособность клиента, кредитор запрашивает справку о доходах, которая может быть оформлена по форме 2-НДФЛ, декларацию о доходах ЧП или справку по форме банка. Справки 2-НДФЛ выдают работодатели, чьи сотрудники официально трудоустроены. Поэтому, если вы работаете неофициально, обратитесь в банк, который не требует официального подтверждения о размере заработной платы.

Чтобы увеличить свои шансы на кредит, при заполнении справки по форме банка укажите все источники дохода: проценты с депозитов, ценных бумаг, отчисления с аренды, алименты. В большинстве случаев, ипотечный кредит без справки о доходах оформляют на короткий срок и увеличиваю переплату на 0,5-0,7% и больше.

Можно ли оформить ипотеку без первоначального взноса?

Чтобы понять почему большинство ипотечных программ на рынке предполагают внесение первого взноса в размере от 10 до 50%, рассмотрим риски самого кредитора. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется, поэтому выдавая займ по ипотечной программе банки стараются получить дополнительную страховку на случай изменения рыночной стоимости объекта. Для этой цели и требуется первоначальный взнос. При такой системе ипотека в любом случае будет выгодна банку, потому что залоговая стоимость объекта будет выше, чем сумма ипотеки.

Для примера рассмотрим два случая: в одном банк выдал кредит на недвижимость без первого взноса, в другом — поставил заемщику условие — заплатить сразу 20% от стоимости.




Взнос 0% Взнос 20% или 400 000 рублей
Стоимость квартиры 2 000 000 рублей 2 000 000 рублей
Срок кредитования 5 лет 5 лет
Итоговый размер ссуды 2 000 000 рублей 1 600 000 рублей
Ситуация Заемщик перестал погашать займ. Банк продает залоговую недвижимость, но ее рыночная стоимость упала до 1 700 000 рублей.
Вывод За долги кредитор продает залог, возвращает не полную сумму выданных средств и терпит убытки. Чтобы быстро реализовать залог, банк продает квартиру со скидкой — за 1 600 000 рублей. Эта сумма покрывает тело займа. По итогам сделки банк получил доход в виде уплаченных заемщиком процентов.

Несмотря на существующие риски, некоторые банки предлагают специальные программы кредитования без первого взноса. Обычно, такие предложения предполагают покупку жилья, стоимость которого с большой долей вероятности не снизится, а наоборот вырастет. К таким объектам относятся новостройки и недвижимость бизнес-класса.

Для заемщика существует несколько способов оформить ипотеку без денег, среди них привлечение материнского капитала и дополнительное оформление потребительского кредита.

Способ 1. Взять потребительский кредит на сумму первоначального взноса по ипотеке.

В итоге вы оформите два кредита, увеличите ежемесячный платеж и общую переплату, но такая схема позволяет улучшить жилищные условия уже сейчас. Для наглядности, приведем примерные расчеты для покупки квартиры стоимостью 2 миллиона рублей по такой схеме. По условиям ипотечной программы первый взнос составляет 10% или 200 000 рублей:





Ипотека Потребкредит Общие значения
Сумма кредита За вычетом первого взноса 1 800 000 рублей 200 000 рублей 2 миллиона рублей
Период погашения 15 лет 3 года 15 лет
Ставка 11% 18,5%
Ежемесячный взнос 20 459 рублей 7 280 рублей Первые 3 года — 27 739 рублей; следующие 12 лет — 20 459 рублей.
Переплата за весь срок 1 882 574 рубля 62 107 рублей 1 944 681 рубль

Если вы хотите воспользоваться такой схемой, брать потребкредит следует после оформления ипотеки. Во-первых, банк может не одобрить выдачу ипотечного займа и вы возьмете кредит зря. Во-вторых, при рассмотрении заявки банк будет проверять кредитную историю и потребительский кредит может стать поводом для отказа.

Чтобы купить жилье по схеме ипотека+потребительский кредит, следуйте алгоритму:

  1. Подайте заявку и необходимый пакет документов на ипотеку.
  2. Если заявку одобрят, у вас будет 60-90 дней, чтобы оформить ипотечный договор. За это время можно взять потребкредит в другом банке.
  3. Заключите ипотечный договор, в качестве первого взноса переведите кредитные средства.

Способ 2. Используйте сертификаты господдержки и другие субсидии, чтобы взять жилье в ипотеку.

В таком случае также нет необходимости копить деньги для оплаты первого взноса — необходимая сумма поступит со счетов государственных организаций. К программам госпомощи по улучшению жилищных условий относится военная ипотека, материнский капитал, молодая семья и другие субсидии. Подробнее о каждой из них расскажем ниже в соответствующих разделах.

Можно ли купить квартиру с непогашенной ипотекой?

Наличие невыплаченного займа увеличивает кредитную нагрузку на клиента. Если общая сумма ежемесячных платежей по действующим и новому кредиту превышает 50% от дохода, шансы получить одобрение снижаются. Но, если платежеспособность клиента высокая и он не нарушает условий кредитования, банки могут выдавать дополнительные кредиты при уже существующих займах.

Что делать если не дают ипотеку?

Отказ кредитора свидетельствует о том, что вы не подтвердили свою платежеспособность. Чтобы в конечном итоге получить займ под залог недвижимости, используйте наши советы:

🔹 предоставьте все документы — в том числе и дополнительные справки и выписки, которые потребует банк;

🔹 повысьте уровень расчетной платежеспособности — укажите дополнительные источники дохода или привлеките созаемщиков, ваши доходы будут объединены в один при расчете условий ипотеки;

🔹 пересмотрите условия ипотечной программы — при увеличении размера первого взноса, общей переплаты и уменьшении периода погашения займа кредитор может одобрить заявку;

🔹 будьте готовы к диалогу с кредитором — укажите верные контактные данные и будьте на связи, возможно, сотрудники банка могут звонить, чтобы уточнить и перепроверить детали;

🔹 обратитесь в другой банк — последовательно подавайте заявки в разные кредитные организации, так вы увеличите шансы на одобрение и получите возможность выбора.

Нередко причиной отказа становятся ошибки и неточности при заполнении заявления и сборе документов. Чтобы исключить такую ситуацию, тщательно изучите требования банка, перепроверьте все бумаги перед подачей, предоставьте полную и правдивую информацию. Сделать это можно самостоятельно или с помощью специалиста по кредитам, который подскажет, на чем акцентировать внимание, увеличит ваши шансы на одобрение заявки и может со 100% гарантией исключить отказ из-за ошибок.

Можно ли получить кредит с маленькой зарплатой?

Если общая сумма доходов заемщика превышает сумму ежемесячного платежа не более чем на 50%, в большинстве банков ипотеку не оформят. Если зарплата, которая указана в справке НДФЛ, недостаточна для оформления займа, укажите все дополнительные источники дохода в справке по форме банка, или привлеките к сделке созаемщиков. Их доход будет учитываться при оценке платежеспособности заемщика. Также, можно попробовать получить кредит под залог имеющегося жилья.

Как купить жилье студенту, если нет денег?

Для решения этого вопроса стоит обратить внимание на предложения банков, которые готовы оформить ипотеку лицам от 18 лет на основе минимального количества документов. Чтобы увеличить шансы на одобрение заявки, стоит привлечь созаемщиков — родителей или других родственников. Молодая семья студентов с ребенком попадает под категорию льготников и может рассчитывать  материнский капитал от государства.

Льготные программы для покупки жилья

Материнский капитал

В качестве первоначального взноса, ипотеку можно оформить через материнский капиталгосударственную поддержку для семей с детьми, эта же помощь положена матери-одиночке. По условиям программы можно получить сертификат на сумму более 450 000 рублей, сертификат можно использовать только на улучшение жилищных условий, обучение детей и пенсию мамы. Чтобы узнать, можете ли вы получить господдержку и в каком размере, обратитесь в Пенсионный фонд лично или через сайт. Чтобы онлайн записаться к специалисту и получить выписку, следуйте инструкции:

  1. Зайдите в раздел “Электронные услуги без регистрации”;
  2. после — в раздел “Заказ справок и документов”;
  3. введите личные данные в форму и нажмите “Продолжить”;
  4. в таблице выберите строку “Справка о сумме материнского капитала” и нажмите “Продолжить”;
  5. в календаре выберите удобный день для визита;
  6. получите оповещение, где написано число, время приема, адрес, по которому расположено отделение Пенсионного фонда и контактный номер телефона.

Как купить квартиру на материнский капитал: пошаговая инструкция

🔻 Подпишите с банком ипотечный договор, в котором укажите, что первый взнос будет выплачен за мат капитал.

🔻 Чтобы Пенсионный фонд перевел средства для оплаты первого взноса по ипотеке, соберите и подайте пакет документов: заявление установленного образца, копию паспорта, СНИЛС и оригинал сертификата, копию ипотечного договора, заверенное нотариусом обязательство оформить ипотечное жилье в общую собственность всех членов семьи, справку из БТИ о соответствии выбранного жилья техническим нормам.

🔻 После передачи документов в ПФР, ПФР рассматривает пакет документов 30 дней, и если принимает положительное решение, то деньги перечисляются в течение 10 дней.

Внимание! Материнский капитал нельзя получить наличными на руки, Пенсионный фонд переводит средства только на счет банка при покупке или приобретении жилья в ипотеку.

Военная ипотека

Воспользоваться льготной программой “Военная ипотека” могут военнослужащие, которые участвовали в программе НИС и отслужили 3 года. По условиям господдержки, им выделяется фиксированная сумма на покрытие первого взноса и на погашение ежемесячных платежей по займу. Программа работает так:

  1. При зачислении на службу все военные становятся участниками накопительно-ипотечной системы (НИС)
  2. Ежемесячно на протяжении трех лет государство переводит утвержденную сумму на счет участника НИС.
  3. Накопленные за три года средства можно использовать в качестве первого взноса для покупки недвижимости в кредит.
  4. Ежемесячные платежи по кредиту выплачиваются из федерального бюджета, при условии, что платеж не превышает 1/12 от величины накопительного взноса, а сам заемщик продолжает военную службу.

Важно! Сумма накопительного взноса регулярно увеличивается, в 2018 на счет военнослужащего поступает 268 456 рублей ежегодно.

Субсидии для сотрудников бюджетной сферы

Поддержку государства для улучшении жилищных условий получают работники бюджетной сферы, молодые ученые и молодые специалисты. Чтобы получить такую возможность, бюджетники и молодые ученые должны отработать по специальности более 10 лет и предъявить заключение комиссии о том, что они нуждаются в улучшении жилищных условий. На право получить субсидию их выдвигает руководство. Условия льготного кредитования молодых специалистов варьируются в зависимости от региона, но, в большинстве случаев, государственная помощь предоставляется при условии работы по распределению.

Помощь для улучшения жилищных условий многодетных и молодых семей

Господдержка выделяется для переселения из аварийных домов, или расширения жилой площади, если на одного человека в квартире приходится меньше установленной в регионе минимальной площади жилья. Молодые семьи могут получить субсидии в виде единоразовой суммы, рассчитывать на снижение процентной ставки по ипотеке или льготный ипотечный займ от жилого фонда.

Категории граждан, которые попадают в категорию льготников и условия государственного субсидирования в разных регионах отличаются. Список необходимых документов и доступные программы можно узнать у сотрудника выбранного банка.

Что такое налоговый вычет и как им воспользоваться

Если вы работаете официально и платите подоходный налог, при покупке квартиры или другого жилья вы можете получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости недвижимости, но не более 260000 рублей. Так, за год вы вправе вернуть подоходный налог — 13% от официальной зарплаты. Производить возврат можно на протяжении нескольких лет, пока сумма налогового вычета не будет компенсирована в полном объеме.

Чтобы получить компенсацию подайте в налоговую инспекцию заявление на возврат налога и следующие документы:

📕 копию паспорта;

📕 декларацию 3-НДФЛ, справку 2-НДФЛ;

📕 документ, который подтверждает сумму, потраченную на покупку недвижимости: платежные поручения, расписки;

📕 договор купли-продажи или участия в долевом строительстве;

📕 свидетельство о государственной регистрации права собственности;

📕 акт приема-передачи квартиры;

📕 кредитный договор и справку об удержанных процентах, если оформили ипотеку.

В целом, существует множество способов купить квартиру: выбрать объект в новостройке или на вторичном рынке, у собственника, застройщика, посредника, на торгах, оплатить всю сумму полностью, воспользоваться программой рассрочки, ипотеки или одной из социальных субсидий. Каждая сделка будет иметь свои особенности и преимущества в каждом конкретном случае. Чтобы правильно оценить все возможные риски и выбрать самый оптимальный вариант для улучшения жилищных условий, обратитесь за помощью к профессионалам в сфере недвижимости.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Сплетни из мира недвижимости, советы по покупке и продаже квартир, уникальные инструкции и интересные новости.
Бесплатно, один раз в неделю на вашей почте дайджест лучших материалов.

sergusup.ru