16 февраля 2022

Что такое ЗПИФ недвижимости, и как он работает

Аналитика

Если хотите инвестировать в недвижимость, необязательно покупать жилье или коммерческое помещение. Можно стать пайщиком закрытого фонда, который вкладывает деньги в недвижимость, и получать доход.

Расскажем, как инвестировать в ЗПИФН (закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости), какие преимущества он дает, и какие риски подстерегают инвестора.

Юлия Чистякова

кандидат экономических наук, инвестирую в недвижимость


Что такое ЗПИФН и как он работает


ЗПИФН — это вариант коллективных инвестиций на основе доверительного управления. Расскажем, как это работает. Например, управляющая компания (УК) хочет купить, построить или реконструировать здание, чтобы владеть им и получать прибыль. Для инвестиций подходит жилая или коммерческая недвижимость, земельные участки.

Допустим, УК необходимы 10 000 000 ₽, которые она планирует собрать с инвесторов. Управляющая компания начинает привлекать участников — продавать паи. Например, цена пая — 1000 ₽. Один участник может купить сколько угодно паев. После того, как УК соберет необходимую сумму, фонд закрывают. Когда недвижимость приносит доход, управляющая компания распределяет деньги между пайщиками, пропорционально количеству паев в их собственности.


Пай — это ценная бумага, которая подтверждает право владельца на долю в общей собственности фонда.


Получить прибыль можно двумя способами:

  • продать дороже, чем вложили в покупку или строительство;
  • сдать в аренду и получать стабильный доход.

Роль управляющей компании. УК определяет, сколько капитала нужно привлечь, на каких условиях, куда и на какой срок вкладывать деньги инвесторов.

За свои услуги управляющая компания получает комиссионное вознаграждение. Его размер может составлять более половины общего капитала ЗПИФН. Инвестору нужно обращать внимание на размер комиссии — чем выше процент, тем ниже доходность вложений.

Основные направления деятельности паевых фондов недвижимости

  1. ЗПИФН покупает готовые объекты, чтобы перепродать на росте цены на недвижимость или сдавать помещения в аренду.
  2. Фонд покупает объекты, которые требуют ремонта или реконструкции. После проведенных работ стоимость недвижимости возрастает. Управляющая компания продает восстановленные объекты или сдает в аренду.
  3. ЗПИФН вкладывает деньги инвесторов в строительство. Готовую недвижимость продают или сдают в аренду.
  4. ЗПИФН покупает земельный участок и улучшает его — прокладывает дороги, строит здания и сооружения, проводит коммуникации. Улучшенный участок продают.


Купить паи можно в управляющей компании. Некоторые фонды еще торгуются на Московской бирже. Чтобы купить паи ЗПИФН на бирже, инвестору нужно открыть брокерский счет.


Инвестор может получить доход двумя способами.

  1. Регулярно получать деньги, например, от аренды недвижимости. В зависимости от условий фонда деньги могут поступать раз в месяц, квартал или год.
  2. Разовая выплата. Например, объект продали после повышения цены на рынке недвижимости и разделили прибыль между инвесторами.

Паевой фонд называется закрытым, потому что деньги пайщиков собирают в течение определенного времени. Под исключение попадают ЗПИФН, которые торгуются на Московской бирже. Купить и продать паи можно в любой день работы торговой площадки.


Вернуть деньги можно, когда закончится срок действия ЗПИФН. Когда управляющая компания соберет необходимую сумму, ЗПИФН закрывают для новых участников, а капитал инвестируют в объекты недвижимости. В течение срока действия фонд могут открывать несколько раз, чтобы продать новые паи.

15 лет

максимальный срок действия договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом


Закрытие фонда не означает потери денег. Пайщик получит долю, когда недвижимость продадут.

Когда инвестор выбирает ЗПФН, он обращает внимание на ликвидность. Одни фонды не могут распродать паи в течение длительного времени, другие распродают их, как горячие пирожки.

Преимущества и риски инвестора

Плюсы инвестирования в закрытые фонды недвижимости.

  1. Низкий порог входа. Если нет миллионов на покупку недвижимости, инвестиции в ЗПИФН могут стать хорошей альтернативой. Например, по состоянию на 4 февраля 2022 года цена пая фонда ПНК Рентал составляет 1730 ₽. Но есть фонды со стоимостью пая более 300 000 ₽.
  2. Пассивный доход. Инвестор не занимается управлением объекта, за него это делает управляющая компания. Пайщику не надо самому искать клиентов, заниматься оформлением документов, ремонтировать и обслуживать здание.
  3. Надежное обеспечение. Пай фонда не виртуальный актив, он обеспечен реальным объектом. Стоимость ценной бумаги рассчитывают исходя из стоимости недвижимости, в которую вложены деньги пайщика.

Минусы инвестиций в ЗПИФН.

  1. Доходность зависит от профессионализма управляющей компании: какие объекты она выбрала для инвестирования, насколько эффективно ими управляет, как оперативно и грамотно решает проблемы. Инвестору необходимо выбирать УК с репутацией и долгосрочным опытом успешного управления недвижимостью.
  2. Большое количество фондов. В начале 2022 года на российском рынке действуют более 200 фондов недвижимости. Далеко не все они являются доходными на протяжении последних 3-5 лет. Если инвестор ошибется с выбором, может потерять деньги.
  3. Ограничение. Некоторые фонды доступны только квалифицированным инвесторам. Чтобы получить этот статус, инвестору необходимо соответствовать определенным требованиям. Например, стоимость активов инвестора должна превышать 6 млн руб. К активам относятся деньги и ценные бумаги на счетах, драгоценные металлы. Недвижимость в расчете не участвует.
  4. Высокое комиссионное вознаграждение УК. Фонд может получить нулевую доходность или уйти в минус, если управляющая компания берет большой процент за управление объектом.


Как выбрать ЗПИФН для инвестиций

Этап 1 — составить список фондов


На сайте-агрегаторе investfunds.ru можно отфильтровать паевые фонды, которые инвестируют в недвижимость. А затем выбрать столбцы с параметрами, которые инвестор хочет проанализировать, например, «Макс.расходы на управление», «Доходность за 1 год», «Доходность за 3 года» и «Доходность за 5 лет»


В фильтрах нужно выбрать объект инвестирования «Недвижимость», тип фонда «Закрытый» и настроить столбцы для анализа
Источник: investfunds.ru


У меня получился список из 230 наименований
Источник: investfunds.ru


Этап 2 — оценить доходность фонда

На этом этапе нужно сравнить доходность разных фондов за 1, 3, 5 лет и пометить ЗПИФН, доходность которых выше уровня инфляции. Однако следует помнить, что доходность фонда в прошлом не гарантирует доходности в будущем. На рынок недвижимости влияет множество факторов, например, экономическая ситуация в стране или демографический всплеск в регионе.

Например, доходность ЗПИФ «ДОМ.РФ» от УК «ДОМ,РФ Управление активами» за год составила +14,45%, за 3 год — +33,02%, за 5 лет — +34,77%. Это говорит о положительной динамике для инвестора и эффективной работе управляющей компании.

Другой пример. Доходность ЗПИФ «Рентная недвижимость» от УК «Доходъ» за 1 год составила минус 74,04%, за 3 года минус 83,77%, за 5 лет минус 81,28%. Такую тенденцию нельзя объяснить временными трудностями. На лицо неэффективная работа управляющей компании, вкладывать деньги в такой ЗПИФ не стоит.

Этап 3 — сравнить размер вознаграждения УК

После предыдущего этапа перечень фондов существенно сократится — инвестор оставит в списке ЗПИФН, которые показывают положительную динамику и высокую доходность. Теперь нужно сравнить фонды по размеру вознаграждения — в столбцах выбрать критерий «Максимальное вознаграждение». Отличия по размеру комиссии могут быть очень существенными. Например, ЗПИФ «Коммерческая недвижимость» от УК «Сбер Управление Активами» берет за услуги 4% от стоимости чистых активов фонда, а ЗПИФ «Рентная недвижимость» от УК «Доходъ» — 51,99%.

Лучше выбрать фонд с небольшими расходами на управление
Источник: investfunds.ru

Этап 4 — оценить размер минимального взноса

Инвестору необходимо рассчитать финансовые возможности — сколько денег он готов вложить в ЗПИФН. Стоимость пая разных фондов может колебаться от пары тысяч до нескольких сотен тысяч или миллионов рублей. Чтобы посмотреть стоимость пая, надо войти в карточку фонда — кликнуть мышкой на название фонда.

Стоимость одного пая в ЗПИФ «Коммерческая недвижимость» от УК «Сбер Управление активами» составляет всего 152,87 ₽
Источник: investfunds.ru

Этап 5 — оценить варианты покупки пая

Купить паи можно в управляющей компании или на Московской бирже. Однако на бирже представлены не все ЗПИФН. Информацию о месте покупки также можно найти в карточке.

Если инвестор планирует покупать паи на Московской бирже, ему необходимо скопировать тикер — код, по которому можно найти ЗПФН у своего брокера
Источник: investfunds.ru

 


Этап 6 — оценить надежность УК

В карточке фонда нужно посмотреть год создания, команду управляющих, рейтинг.

Чтобы посмотреть нужные сведения, нужно кликнуть по названию УК в карточке ЗПИФН
Источник: investfunds.ru
В разделе «О компании» есть сведения о выданных лицензиях и рейтинг УК
Источник: https://investfunds.ru


Затем нужно проверить лицензию — управляющая компания должна входить в «Реестр лицензий управляющих компаний инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов».

Этап 7 — оценить объекты для инвестиций


Инвестору важно знать, куда управляющая компания направляет деньги, в какие активы инвестирует. Эту информацию можно взять из Правил доверительного управления (ПДУ) — их можно посмотреть на сайте управляющей компании или в карточке фонда на агрегаторе investfunds.ru.

Например, фонд «Коммерческая недвижимость» от УК «Сбер Управление активами» вкладывает деньги в объекты недвижимости, банковские вклады, долговые инструменты и валюту. А ЗПИФ «ПНК Рентал» от УК «Индустриальная недвижимость» — в складские комплексы, которые сдает в аренду крупным компаниям, например, ALIDI, OZON, Детский мир, ВкусВилл. Еще шесть объектов в Москве и Санкт-Петербурге находятся на стадии строительства.


Как инвестировать в недвижимость через ЗПИФ

  1. Определите максимальную сумму, которую можете вложить в недвижимость.
  2. Оцените доходность фонда, но помните, что доходность в прошлом не гарантирует доходности в будущем.
  3. Посмотрите размер комиссионного вознаграждения УК. Он будет существенно влиять на конечную доходность инвестиций в ЗПИФ.
  4. Проверьте лицензию на сайте Центробанка.
  5. Уточните, в какие объекты управляющая компания планирует вкладывать деньги. Большая доля вложений должна быть именно в недвижимость, а не в денежные активы или долговые инструменты.
  6. Купите паи ЗПИФН в управляющей компании или на Московской бирже через брокера.


Хотите приобрести недвижимость в качестве удачной инвестиции?

Закажите консультацию эксперта. «Этажи» подберут варианты, оформят документы, помогут со сделкой и банками.



    Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

    Поделиться
    Отправить
    Класснуть
    Вотсапнуть