В среднем ипотечные заемщики переплачивают около 50 тысяч рублей – и это сверху первоначального платежа. Деньги придется отдать уже во время оформления ипотеки. Сегодня рассказываем, на что они уходят.

Страховка

Цена: зависит от стоимости объекта недвижимости, ставок страховой компании, количества выбранных программ. В среднем это около 1% от суммы кредита и выше.

Сегодня практически нереально получить ипотечный кредит без заключения договора страхования. Законом об ипотеке предусмотрена только страховка залогового объекта, если иное не предусмотрено кредитным договором, но банки ставят настолько невыгодные условия при отказе от остальных страховок, что заемщику проще согласиться на навязанную услугу.

В ипотечное страхование обычно входят: страхование приобретаемой в кредит недвижимости от рисков утраты или повреждения, страхование жизни и здоровья заемщика, титульное страхование (вероятность утраты заемщиком права собственности на жилье) и страхование ответственности заемщика от невозврата ипотечного кредита.

Одни банки требуют полный набор, другие согласны на 2-3 программы из перечисленных, в некоторых случаях кредитующий банк требует страхования приобретаемой недвижимости и жизни со здоровьем заемщика в течение всего срока ипотеки, а титульного страхования только в течение первых 2-3 лет.

Можно отказаться от условно-добровольных страховых программ, но обычно это невыгодно – ведь в этом случае банки повышают ставки.

Есть даже такие кредитные организации, которые спокойно отреагируют на отказ страховать залоговый объект. Правда, и ставка в этом случае тут же поднимется на 1,5 и более пункта. Иногда встречаются исключения из правил, но эти случаи очень редки.


Дополнительная проблема, связанная с ипотечным страхованием – навязывание банком услуг определенной компании. Особенно часто этим занимается Сбербанк – не во всех, но во многих регионах России отделения Сбербанка настолько настойчиво рекомендуют обратиться к определенному страховщику, что при несогласии заемщика даже готовы отказать в кредите. При этом стоимость услуг этого страховщика, как правило, раза в 2-3 выше, чем у других компаний на страховом рынке региона.

К сожалению, на данном этапе бороться с этим явлением практически невозможно. Заемщикам приходится выбирать: соглашаться на драконовские условия по страхованию или обращаться за кредитом в другой банк. Не помогают даже обращения к руководству Сбербанка и его отделений. Единственное, что можно посоветовать – оставляйте сообщения о таких ситуациях на горячей линии Центробанка и отзывы на портале banki.ru. Возможно, со временем, благодаря большому количеству обращений, удастся переломить ситуацию в пользу заемщиков.

В некоторых случаях страховые компании начинают предлагать заемщикам дополнительные программы – страхование движимого имущества и отделки. Но даже если вы заинтересуетесь этим предложением, не стоит соглашаться включать эти продукты в ипотечное страхование: в этом случае выгодоприобретателем, то есть лицом, которое получит возмещение от страховой компании, станет банк. Поэтому если уж решили воспользоваться такой услугой, заключите отдельный договор, без отсылок к ипотечному продукту.

Оценка

Цена: в среднем 2-4 тысячи рублей.

В п. 1 ст.9 ФЗ «Об ипотеке» сказано, что в договоре ипотеки должна быть указана стоимость предмета ипотеки – то есть, приобретаемого вами в кредит жилья. Чтобы цена была корректной, нужна помощь оценочной компании – и она, разумеется, не безвозмездная. Расходы по оценке полностью ложатся на плечи заемщика.

Как правило, банк предоставляет список рекомендуемых оценочных организаций, заключение которых примет без дополнительной аккредитации оценочной компании. Конечно, заемщик может обратиться и в другую организацию, не вошедшую в список, но в этом случае рассмотрение документов, во-первых, затянется не меньше 2 недель, а во-вторых, появится риск, что оценку не примут.

Если выбранная вами компания не будет соответствовать требованиям или сделает отчет, нарушающий установленные стандарты банка, придется переделывать оценку. Снова за свои деньги.

Но даже если вы закажете отчет у проверенного оценщика, все равно есть риск, что потратите деньги впустую. Дело в том, что отчет готовят до одобрения выбранного вами объекта банком. И если кредитор откажется выделять вам деньги на покупку именно этого жилья, придется начинать все сначала. Не выйдет даже предложить отчет продавцу для других покупателей – документ делается под вас, с обязательным указанием ваших паспортных данных.

Опытные риелторы подбирают оценочную компанию так, чтобы ее отчет подходил под требования сразу нескольких банков. Тогда при отказе в одном банке можно будет попытать счастья в другой кредитной организации.

Госпошлина и снятие обременения

Цена: на вторичном рынке – 2 000 рублей; на первичном – 350 рублей; ускоренная выдача закладной – около 1 500 рублей.

Госпошлина – это расходы, избежать которых не удастся ни при каких раскладах. Чтобы ваше право собственности прошло государственную регистрацию в установленном порядке, придется платить.

Есть вариант заплатить немного меньше, если подавать документы в электронном виде, но в этом случае у вас должна быть уже зарегистрированная электронно-цифровая подпись. Если ЭЦП нет, вместо экономии выйдет переплата. Кроме того, не каждый человек готов получить вместо привычного бумажного договора электронную запись в реестре. Бывают случаи, когда покупатели соглашаются на электронную подачу документов, соблазненные обещанным ускорением регистрации, а после все-таки распечатывают договор и подписывают его традиционным способом. К слову, иногда «ускоренная» электронная регистрация занимает больше времени, чем обычно. Программа все еще работает несовершенно, к тому же бывают сбои в работе интернета – все это сказывается на сроках.

Если при подписании кредитного договора вы подписывали закладную, для снятия обременения после полного возврата кредита нужно будет предоставить закладную с отметкой в регистрирующий орган. Как правило, банкам нужно несколько дней, чтобы выдать вам документ в обычном порядке. Но оплатив ускоренную выдачу вы сможете получить закладную в течение суток.

Нотариальные расходы

Цена: зависит от действий, которые нужно предпринять.

Идти к нотариусу придется в следующих ситуациях:

Если супруги решат оформить квартиру в общую долевую собственность, банк может потребовать предварительно оформить брачный договор или удостоверить у нотариуса сделку купли-продажи. Некоторые банки для подстраховки требуют предоставить нотариальное согласие супруга покупателя на приобретение квартиры.

Кроме того, банки могут предложить услуги своего юриста по оформлению документов. Да и без такой услуги от кредитной организации, сами покупатели часто не хотят рисковать и ищут юриста, который помог бы им с оформлением. Но чтобы представлять ваши интересы, юристу понадобится нотариально удостоверенная доверенность.

Если жилье приобретается в том числе за счет материнского капитала, придется оформить нотариально удостоверенное согласие на переоформление квартиры в долевую собственность на всех членов семьи после выплаты ипотечного кредита.

Расходы при расчетах

Цена: от 600 до 3 000 рублей за аренду ячейки, использование аккредитива или номинального счета; комиссия  за перевод – зависит от суммы и условий банка.

Как правило, расчет по ипотечной сделке совершают с помощью аккредитива, реже – с помощью банковской ячейки. Но что бы не использовали вы, все равно придется заплатить за аренду того или другого.

Иногда продавец настаивает, чтобы деньги ему перечислили именно на расчетный счет. Причем счет этот может быть открыт в другом банке, а значит банк заемщика возьмет какую-то сумму за перечисление денег в стороннюю кредитную организацию. Цена за эту услугу будет зависеть от суммы перевода и аппетитов банка. 

Комиссия риэлтору или брокеру, а также гонорар юристу

Цена: около 5% от стоимости объекта.

Сейчас крайне редки случаи, когда покупатель обходится без услуг риэлтора. Проще оплатить услуги профессионала, зато получить проверенные варианты, чтобы выбрать самый подходящий. К тому же риэлтор берет на себя заботы о проверке квартиры, рекомендует надежных застройщиков и дает советы, как лучше поступить или на чем можно сэкономить без ущерба для себя.

К тому же если в риэлторском агентстве есть собственный брокер, то зачастую гонорар за помощь специалистов по сделке будет компенсирован уменьшением дополнительных расходов и переплате банку по кредиту, которых удалось избежать благодаря грамотным консультациям. Да и сам комплекс услуг будет стоить меньше, чем работа специалистов по отдельности.

То же самое касается услуг юриста – лучше не экономить на гонораре, зато быть уверенным, что все документы оформлены правильно, в договоре купли-продажи нет подводных камней, и все условия кредитного договора, даже те, что написаны мелким шрифтом, вам понятны и вас устраивают.

Дополнительные услуги банков

Цена: зависит от услуги и конкретного банка.

Чтобы не упустить возможность заработать на заемщике дополнительные деньги, многие банки предлагают юридические услуги. Это удобно, если у вас нет на примете юриста, которому вы доверяете, и вы не знаете, к кому обратиться. Тем более, что приобретаемая квартира пойдет в залог банку, так что его сотрудники гарантированно проследят за тем, чтобы все было правильно оформлено.

Сбербанк готов сделать юридическую экспертизу объекта недвижимости за 15 000 рублей, а ВТБ подготовит вам договор купли-продажи за 2 000 рублей. При этом Сбербанк не гарантирует результат проверки, а стоимость договора в ВТБ может меняться в зависимости от региона.

Покупая недвижимость самостоятельно, вы сможете изучить кредитный договор только на подписании, а значит, можете что-то упустить – из-за волнения и отсутствия времени на вдумчивое прочтение. У ипотечных брокеров есть больше возможностей – они собирают образцы договоров банков, внимательно изучают их до подписания, в спокойной обстановке и могут предупредить вас о нюансах даже до подачи заявки в банк.


Комиссия банка за снижение ставки

Цена: зависит от стоимости объекта и условий банка.

Некоторые банки предлагают единожды заплатить определенную сумму, чтобы снизить процент по ипотеке. Как правило, процент в результате снижается на 0,25-1,5 пункта. Казалось бы, выгодно. Но не спешите сразу соглашаться – сначала надо посчитать, не проще ли обратиться за рефинансированием, пусть и в другую кредитную организацию.

Кроме того, если вы планируете рассчитаться по ипотеке досрочно, может статься, что, заплатив эту комиссию, вы не только не сэкономите, а еще и приплатите сверху. Учтите, что она не погашается и не перерасчитывается при досрочном погашении.

Как раз в подобных случаях вам весьма пригодится помощь риэлтора или независимого от банка юриста – специалистам проще посчитать все расходы и предполагаемую экономию и дать вам совет, платить комиссию или нет.

Получение кредитной истории

Цена: от 500 рублей.

Банку кредитная история не нужна – они все проверяют сами на этапе рассмотрении заявки. Но знание кредитной истории поможет понять, в каком банке вероятность одобрения будет выше, ведь можно посмотреть под чьи требования ваша КИ подойдет лучше всего. Еще один плюс ее получения: можно до подачи заявки исправить ошибки в кредитной истории либо приложить пояснение с подтверждающими документами.

Способов получить кредитную историю два: условно-бесплатный и платный.

Кредитная история хранится в бюро кредитных историй, а в России этих бюро аж тринадцать. Причем ваша история может быть сразу в двух, трех или во всех тринадцати. И бывают случаи, когда сведения, хранящиеся в разных местах, различаются. Это происходит из-за неотлаженности системы и сбоев в работе программ банков.

В каких именно бюро можно найти вашу кредитную историю, знает Центробанк. Все сведения хранятся в базе данных «Центральный каталог кредитных историй». Чтобы узнать, где находится ваша, нужно сделать запрос в ЦККИ и получить оттуда список организаций, в которые вам надо обратиться за историей.

Запрос можно направить самостоятельно, а можно воспользоваться платной услугой. Кстати, самостоятельно и бесплатно обратиться за выдачей КИ вы можете не чаще одного раза в год.

Иногда в КИ всплывают данные, которые не соответствуют действительности. К примеру, человек обратился за кредитом, точно рассчитав необходимую сумму, а ему одобрили сумму несколько меньше. Оказалось, что в его кредитной истории фигурирует кредитная карта, которую этот человек на самом деле даже не получал. Банк сам активировал эту карту. И хотя герой этой истории ни разу не воспользовался этой картой, поскольку даже не знал о ее существовании, сумма ипотечного кредита была уменьшена на 10% от лимита карты – таковы правила многих банков.

Кстати, если будете заказывать КИ и увидите, что там указаны неверные или неточные сведения, напишите заявление в Центробанк, чтобы ошибки были исправлены. По традиции спасение утопающих – дело рук самих утопающих, так что не поленитесь позаботиться о том, чтобы в вашем документе были указаны только достоверные сведения.

Получение налогового вычета

Цена: от 500 рублей.

Если вы еще не получали налоговый вычет на жилье, можно подать декларацию в налоговую и попросить, чтобы вам вернули подоходный налог, уплаченный в том году, когда приобреталась недвижимость.

Конечно, вы можете подготовить пакет документов самостоятельно, но если допустите ошибку, заполняя декларацию, придется побегать и понервничать, исправляя ее. Есть много вариантов – от полного сопровождения, когда вы платите банку, нанимаете юриста или налогового агента, до варианта, когда вам в маленьком офисе неподалеку от налоговой заполнят декларацию, а сдавать ее и собирать к ней пакет документов вы будете самостоятельно.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть

Сплетни из мира недвижимости, советы по покупке и продаже квартир, уникальные инструкции и интересные новости.
Бесплатно, один раз в неделю на вашей почте дайджест лучших материалов.

sergusup.ru