23 декабря 2019

Апартаменты или квартира: за и против

Законы

В России апартаментами называют коммерческую недвижимость, переделанную под жильё. Разбираемся, что лучше купить: квартиру или апартаменты — и в чём юридические и реальные различия между ними.


Что значит статус жилья «апартаменты»?

В законах такого термина нет, его придумали застройщики. Юридически апартаменты — это просто коммерческое помещение. По-человечески — это коммерческое помещение, оборудованное, как квартира. Разберёмся, в чём отличие апартаментов от квартиры, какие у них плюсы и минусы.


Заказать консультацию эксперта по апартаментам


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных


Минусы апартаментов

  1. В апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, но можно получить временную на 5 лет и регулярно её продлевать.
  2. Из-за статуса коммерческой недвижимости коммунальные платежи в апартаментах выше на 15–30%.
  3. Выше и налог на имущество: для жилых помещений — 0,1% от кадастровой стоимости квартиры за вычетом стоимости 20 м². Для апартаментов ставка в 5 раз выше — 0,5%, вычетов при этом не дадут. Если апартаменты расположены в административно-деловом комплексе, то ставка налога будет 2%, то есть в 20 раз выше.
  4. При строительстве апартаментов застройщик не обязан соблюдать санитарные нормы и требования, предназначенные для жилых помещений. Но на самом деле их грубые нарушения, реально влияющие на качество жизни, встречаются нечасто.
    Чтобы грамотно проверить апартаменты перед покупкой, читайте статью «Как снять квартиру правильно» и обращайтесь к нам в компанию «Этажи»: эксперты по апартаментам помогут с выбором и проверкой.
  5. В апартаментах используется режим общей долевой собственности. Он предполагает, что жильцы платят за содержание общего имущества. В многоквартирных домах это подъезды, лифты, лестницы. В апартаментах общим имуществом могут быть, помимо подъездов и лифтов, ещё и помещения коммерческой недвижимости на первых этажах: общие конференц-залы, коридоры, коворкинги. Если апартаменты находятся в здании с такими помещениями, управляющая компания может запросить плату за их обслуживание, даже если жители ими не пользуются.
  6. Если соседи по апартаментам будут шуметь в неположенное время, наказать их не получится: ФЗ «О тишине» распространяется только на жилые помещения. Если вы работаете из дома или с вами живут маленькие дети — это важная причина, почему не стоит покупать апартаменты вместо квартиры. Или придётся дополнительно тратиться на шумоизоляцию.
  7. Застройщик не обязан благоустраивать прилегающую к вашему дому территорию. Поэтому вокруг может не оказаться деревьев, детских площадок, школ, нормальных подъездов для транспорта и прочих удобств. Правда, случается такое редко, так как конкуренцию на рынке никто не отменял: это важно покупателям, поэтому застройщики часто строят больше, чем обязаны по закону.
  8. За взятые в ипотеку апартаменты нельзя получить налоговый вычет, как за квартиру.
  9. Если вы погрязли в долгах, судебные приставы могут забрать апартаменты в счёт их погашения, даже если это ваше единственное жильё. Владельцы квартир от такой опасности защищены законом.


Плюсы апартаментов

  1. Апартаменты дешевле жилой недвижимости в среднем на 15–30%, и это главная причина их привлекательности.
  2. Из более низкой цены сразу вытекает второй плюс — апартаменты выгодно покупать для сдачи в аренду. Доходность от сдачи квартир в аренду составляет 4–5%, а апартаментов — 6–7%.
  3. Ваша фантазия в перепланировках практически не ограничена, в отличие от жилых помещений, где действуют строгие нормы и где любой чих нужно согласовывать с другими жильцами.
  4. Комплексы с апартаментами чаще всего строятся в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой.
  5. Большинство апартаментов сдаются с полной качественной отделкой и часто уже с мебелью.
  6. Владельцы апартаментов могут не платить взносы на капремонт, в отличие от владельцев жилых помещений. При этом если общее имущество всё-таки придётся ремонтировать, взять деньги будет неоткуда. Обычно, чтобы избежать подобных проблем, жители апартаментов создают резервный фонд.
  7. Как и квартиры, апартаменты можно продать на вторичном рынке. Чтобы организовать передачу денег по всем правилам, читайте нашу статью и обращайтесь к нам в компанию «Этажи»: поможем найти покупателя на апартаменты и безопасно оформить сделку.


Заказать консультацию эксперта по продаже апартаментов


Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных


Виды апартаментов

Апартаменты отличаются по типу назначения земли под застройку:

  1. Для размещения зданий гостиничного типа.
  2. Для объектов общественно-делового значения.

Второй вариант означает, что помимо апартаментов в доме могут находиться любые объекты оказания услуг: магазины, бары, офисы, звукозаписывающие студии и так далее. В таком случае стоит проверить виды разрешённого использования земли. Если среди них нет гостиниц — в этих апартаментах нельзя зарегистрироваться и жить легально, они годятся только для коммерческого использования.

Первый вариант предпочтителен, он подходит под защищающий ваши права закон 214-ФЗ, если вы покупаете квартиру по договору долевого участия. Однако судебная практика в делах по апартаментам неоднозначная и далеко не всегда оказывается на стороне покупателя.

Чтобы снизить риски при покупке недвижимости, можно провести сделку через наше агентство недвижимости «Этажи», которое дарит сертификат финансовой и юридической защиты каждому покупателю и отвечает за результат сделки собственными средствами. Если вы лишитесь права собственности, компания «Этажи» вернёт сумму сделки до 10 млн рублей в зависимости от города. Мы так легко даём эти гарантии, так как тщательно проверяем все этапы сделки с апартаментами.


Выводы

Что лучше купить — квартиру или апартаменты? На этот вопрос сложно дать однозначный ответ. Минусов у апартаментов хватает, но не все они критичны. Чем однозначно плохо покупать апартаменты вместо квартиры:

  • Налоги, которые нужно платить за апартаменты, выше в несколько раз по сравнению с квартирами.
  • Если ваши апартаменты находятся внутри объектов общественно-делового назначения — готовьтесь к неконтролируемому шуму и постоянному потоку незнакомых людей. А возможно, вы даже будете сами за всё это платить.
  • Апартаменты могут оказаться непригодны для качественной жизни из-за недостаточного количества солнечного света, необустроенной инфраструктуры, несоблюдения требований к отоплению, вентиляции или даже опасных для человека химических и биологических веществ в составе конструкций здания.

Но есть и положительные моменты:

  • Апартаменты дешевле квартир, доходность от сдачи их в аренду выше.
  • Переплата за налоги перекрывается экономией на самой покупке сделки в течение десятков лет. Сравнивая апартаменты и квартиру, важно считать в каждом отдельном случае, какая будет переплата по налогам и экономия стоимости, и через сколько лет выгоднее продать эти апартаменты.
  • Вы можете перепланировать апартаменты как захотите, и это не нужно согласовывать с другими жильцами.
  • Если вы покупаете апартаменты в новостройке, вероятнее всего там не будет проблем ни с условиями проживания, ни с инфраструктурой.

Что выбрать — апартаменты или квартиру, — решайте исходя из своих потребностей.

Поделиться
Отправить
Класснуть
Вотсапнуть